Mutuo a tasso fisso
Non tutti i mutui sono uguali. Mentre alcuni mutuatari scelgono mutui a tasso variabile (ARM), il tipo di prestito più frequente è di gran lunga il mutuo a tasso fisso. Eppure, anche con i prestiti a tasso fisso, ci sono una serie di opzioni. Continua a leggere per scoprire tutto ciò che devi sapere sui mutui a tasso fisso e quale tipo potrebbe essere meglio per te.
Che cos'è un mutuo a tasso fisso?
Un mutuo a tasso fisso ha un tasso di interesse che rimane lo stesso per tutta la vita del prestito. I prestiti a tasso fisso sono il tipo di finanziamento più popolare perché offrono prevedibilità e stabilità : non sarai mai sorpreso dalle spese di capitale e interessi nella tua rata mensile del mutuo, perché rimarranno gli stessi per l'intera durata del prestito. (Il tuo pagamento mensile totale, che include l'assicurazione sulla proprietà e le tasse sulla proprietà , potrebbe subire piccole fluttuazioni a causa delle variazioni di tali costi.) Il tipo più comune di mutuo a tasso fisso è un prestito di 30 anni, ma vedrai spesso offerte per Prestiti anche a 20, 15 e 10 anni.
Come funzionano i mutui a tasso fisso
Le tariffe pubblicizzate dai prestatori di mutui sono sempre in movimento su e giù a causa di un'ampia gamma di fattori. Quindi, potresti vedere un'offerta per un tasso di interesse del 5% oggi e un tasso di interesse del 5,2% domani. Con un mutuo a tasso fisso, quel movimento non ha alcun impatto su di te. Indipendentemente da ciò che accade dopo aver assicurato il prestito, il tasso a cui hai bloccato il prestito rimane lo stesso.
Anche l'importo del tuo pagamento rimane lo stesso, ma la ripartizione di dove vanno quei fondi - quanto sta pagando il capitale rispetto a quanto sta pagando gli oneri per interessi - varia in base al piano di ammortamento.
Diciamo che fai un acconto del 20 percento su una casa di $ 375.300 e prendi in prestito $ 300.240 con un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un interesse del 4,83 percento. Avresti un pagamento di $ 1.646 ogni mese, escluse assicurazione e tasse, per i prossimi 30 anni.
Nel primo mese del tuo mandato, solo circa $ 371 del tuo pagamento andrebbero al capitale effettivo, mentre il resto andrebbe agli interessi. Vent'anni dopo, più di $ 970 del tuo pagamento sarebbero andati al preside. Poiché il saldo di quei pagamenti si inclina maggiormente verso il tuo capitale, stai accelerando l'equità che hai nella proprietà .
In quanto tempo rimborserò un mutuo a tasso fisso?
Rimborserai il tuo mutuo a tasso fisso in una durata predeterminata. L'offerta più comune è un mutuo a tasso fisso di 30 anni, che consente di estinguere il mutuo per la casa in tre decenni. Potrebbe sembrare molto tempo, ma la sequenza temporale estesa ti consente di ridurre l'importo del pagamento mensile e liberare spazio nel tuo budget.
Un'altra opzione ampiamente disponibile è un mutuo a tasso fisso di 15 anni. Questo in genere viene fornito con un tasso di interesse più basso, ma dovrai rimborsare il prestito in metà tempo. Un mutuo a tasso fisso di 15 anni è l'ideale per i mutuatari che hanno il flusso di cassa e vogliono estinguere la propria casa più velocemente con meno interessi.
Alcuni istituti di credito ipotecario ti consentono anche di personalizzare la durata, tra gli otto ei 30 anni.
Mentre il termine fissato a un mutuo a tasso fisso è il tempo massimo che hai per rimborsarlo, puoi anche scegliere di contribuire con denaro aggiuntivo al capitale per abbreviare il periodo di rimborso. Assicurati solo che il tuo prestito non abbia una penale di pagamento anticipato (la maggior parte non lo fa) e che i pagamenti extra stiano ripagando il capitale. Puoi contattare il tuo prestatore per confermarlo.
Come calcolare le rate del mutuo a tasso fisso
Quando ti viene in mente un campo di gioco per quanta casa puoi permetterti, ricorda di considerare i costi aggiuntivi di possedere una casa, come le tasse sulla proprietà , l'assicurazione sulla proprietà , le tasse HOA e la manutenzione e le riparazioni.
Tipologie di mutui a tasso fisso
Il numero di anni legati a un mutuo a tasso fisso non è l'unico punto di distinzione da considerare. Ecco una carrellata di alcuni dei termini che vedrai accanto ai prestiti a tasso fisso:
Convenzionale: i mutui a tasso fisso convenzionali hanno in genere requisiti leggermente più severi per essere approvati, come un punteggio di credito minimo di 620 e un rapporto debito/reddito (DTI) non superiore al 43%, sebbene vi siano alcune eccezioni a queste regole . Questi prestiti sono emessi da banche, cooperative di credito, istituti di credito online e altri tipi di istituti di credito.
FHA, VA, USDA – I prestiti FHA, i prestiti VA e i prestiti USDA hanno tassi fissi e hanno requisiti meno severi rispetto ai prestiti convenzionali. I prestiti FHA sono i più ampiamente disponibili, mentre i prestiti USDA sono designati per alcuni mutuatari nelle aree rurali. I prestiti VA sono riservati a membri del servizio militare, veterani e familiari idonei.
Conforme - Un prestito conforme aderisce ("conforme") ai requisiti della Federal Housing Finance Agency (FHFA), come il limite di prestito, che ne consentono la vendita sul mercato secondario. Finché un prestito soddisfa questi standard, può essere acquistato e venduto per aiutare a mantenere il flusso di denaro attraverso il mercato dei mutui.
Non conformi: i prestiti non conformi, inclusi i prestiti jumbo, non soddisfano i requisiti FHFA. Per qualificarti, potresti pagare una tariffa più alta e devi controllare alcuni requisiti più severi in termini di punteggio di credito e riserve di contanti.
Ammortizzazione – La stragrande maggioranza dei mutui a tasso fisso sono prestiti ad ammortamento, il che significa che i tuoi pagamenti mensili vanno sia per il capitale che per gli interessi. Dal primo giorno in cui inizi a rimborsare un prestito ammortizzato, stai costruendo equità nella casa.
Non ammortizzante – I prestiti non ammortizzanti sono molto meno comuni, ma presentano un vantaggio interessante: pagamenti mensili significativamente inferiori che potrebbero coprire solo gli interessi per un periodo di tempo. Quando tale beneficio scade, tuttavia, potresti essere in un brusco risveglio con un ballottaggio a pagamento.
Esempio di mutuo a tasso fisso
Incontra Jill, un compratore di casa per la prima volta che vuole smettere di affittare. Ha scricchiolato i numeri e sa che può permettersi circa $ 1.200 al mese per il capitale del mutuo e gli interessi.
Lavorando a ritroso da quella rata mensile, possiamo avere un'idea di quanto Jill potrebbe essere in grado di prendere in prestito tra due diversi mutui a tasso fisso. (Nota: in questo scenario non abbiamo ipotizzato un acconto o costi di chiusura.)
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Praticamente per lo stesso pagamento mensile, Jill può prendere in prestito $ 88.000 in più con un prestito fisso di 30 anni.
Ora, diciamo che il budget e il solido credito di Jill le consentono di optare per il prestito di $ 240.000, indipendentemente dalla durata del prestito. Se sceglie un mutuo a tasso fisso di 30 anni, pagherà un tasso di interesse più alto ma godrà della possibilità di allungare il periodo di rimborso. Tuttavia, la comodità di un lungo termine ha un grosso svantaggio: un prezzo molto più alto per gli interessi complessivi:
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Se Jill può permettersi le rate mensili più elevate di un mutuo di 15 anni, risparmierà più di $ 166.000 di interessi.
Mutui a tasso fisso vs. mutui a tasso variabile
Confrontando i mutui a tasso fisso, potresti anche imbatterti in mutui a tasso variabile (ARM). Fedele al suo nome, il tasso su un ARM si adatta al cambiamento del mercato, ma il prestito viene fornito con un tasso di lancio per un periodo di tempo.
Ad esempio, un ARM 5/6 ha un tasso di lancio di cinque anni. Dopo quel periodo di cinque anni, la tua tariffa cambierà una volta ogni sei mesi. Il modo in cui il tasso si muove (su o giù) dipende dall'indice a cui è legato. Gli aumenti del tasso potrebbero essere limitati al 2% annuo, diciamo, e al 5% per la durata del prestito.
Gli ARM sono prestiti più complessi e generalmente sono più vantaggiosi per un mutuatario che non prevede di vivere in casa per molto tempo.
Pro e contro di un mutuo a tasso fisso
Il principale vantaggio di un mutuo a tasso fisso è la prevedibilità . Sebbene i pagamenti dell'assicurazione sulla proprietà e delle tasse sulla proprietà possano variare, i pagamenti del mutuo rimarranno esattamente gli stessi. Questa non è una cosa da poco quando si tratta di pianificare la spesa mensile e gestire la salute finanziaria.
Un altro lato positivo dei prestiti a tasso fisso: anche il tuo tasso di interesse rimarrà esattamente lo stesso. Indipendentemente da come i tassi salgono o scendono nel tempo, manterrai il tasso che hai bloccato quando hai acquisito il prestito.
Questo professionista, tuttavia, può anche essere uno degli aspetti negativi se hai assunto il mutuo quando i tassi erano alti. Puoi sempre rifinanziare il prestito se i tassi di interesse scendono in modo significativo, ma questa potrebbe non essere un'opzione praticabile se non puoi permetterti i costi di chiusura del rifinanziamento.
I prestiti a tasso fisso possono anche essere più difficili da qualificare rispetto agli ARM, quindi prendi tutte le tue anatre finanziarie di fila prima di fare domanda. Comprendi il punteggio di credito di base e il rapporto DTI che ti renderebbero il mutuatario più qualificato.
Tieni inoltre presente che le rate mensili per i prestiti a tasso fisso possono essere inizialmente superiori a quelle dei mutui ARM. Questa sarà probabilmente una considerazione per te solo se sai in anticipo che sarai nella proprietà a breve termine.
Confronta i tassi dei mutui
Mette in risalto
La maggior parte dei mutui a tasso fisso sono prestiti ammortizzati.
A differenza dei mutui a tasso fisso sono mutui a tasso variabile, i cui tassi di interesse cambiano nel corso del prestito.
I mutuatari che vogliono prevedibilità e/o che tendono a detenere immobili a lungo termine tendono a preferire i mutui a tasso fisso.
Un mutuo a tasso fisso è un mutuo per la casa a tasso fisso per l'intera durata del mutuo.
Una volta bloccato, il tasso di interesse non oscilla con le condizioni di mercato.
