غرامة الدفع المسبق
هل تفكر في بيع منزلك أو إعادة تمويل رهنك العقاري أو دفع أقساط رهن عقاري إضافية؟ قد يؤدي أي من هذه الإجراءات إلى دفع غرامة مسبقة من مُقرض الرهن العقاري الخاص بك ، مما قد يعيدك إلى آلاف الدولارات إذا لم تكن حريصًا.
ما هي غرامة الدفع المسبق؟
ما هي أنواع الرهون العقارية التي لديها عقوبات الدفع المسبق؟
كيف تعمل غرامة الدفع المسبق
كم هي غرامات الدفع المسبق؟
أنواع غرامات الدفع المسبق
مثال على غرامة الدفع المسبق
كيف تعرف ما إذا كان الرهن العقاري الخاص بك عليه غرامة الدفع المسبق
كيفية تجنب غرامة الدفع المسبق
ما هي غرامة الدفع المسبق؟
تعريف غرامة الدفع المسبق
عقوبة الدفع المسبق هي رسوم يفرضها المُقرض لثني المقترض عن دفع أكثر من السداد الدوري المقرر أو سداد قرضه بالكامل بموجب شروط اتفاقية القرض.
والخبر السار هو أن معظم المقترضين لا يخضعون لغرامة السداد المسبق في الوقت الحاضر ، ولكن من المهم معرفة ما إذا كنت خاضعًا لغرامة قبل الحصول على قرض عقاري أو إعادة تمويله ، أو سرد منزلك للبيع أو محاولة سداد رهنك العقاري مبكرًا .
يكسب مقرضو الرهن العقاري والبنوك المزيد من المال عند سداد قرضك على مدى فترة أطول ، مثل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا. ذلك لأن الفائدة تتراكم على مدى عمر القرض. إذا قمت بسداد قرضك مبكرًا عن طريق بيع منزلك أو إعادة التمويل لقرض جديد أو سداد مدفوعات إضافية تجاه رأس المال الخاص بك ، فلن يكسب المُقرض الكثير من هذا القرض.
يقول تشارلز غالاغر ، المحامي في سانت بطرسبرغ ، فلوريدا: "إن القيام بذلك يحرم المُقرض من الفائدة المتوقعة على مدى مدة القرض ، كما أنه يقصر مدة القرض".
تقول كيت بولجر ، مديرة تطوير الأعمال في Money Management International في أتلانتا: "يستخدم المقرضون عقوبات الدفع المسبق لتحفيز الناس على الاحتفاظ بالقرض لأكثر من عام أو عامين فقط".
ما هي أنواع الرهون العقارية التي تخضع لعقوبات الدفع المسبق؟
لحسن الحظ ، أصبحت غرامات الدفع المسبق أقل شيوعًا مما كانت عليه قبل سنوات.
تقول Anna DeSimone: "إنها مرتبطة برهون عقارية غير مطابقة للقروض - القروض التي لم يتم بيعها أو التأمين عليها من قبل المؤسسات التي ترعاها الحكومة مثل Fannie Mae أو Freddie Mac - ولا تنطبق على قروض المنازل التقليدية أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو VA أو وزارة الزراعة الأمريكية". ، خبير التمويل الشخصي في مدينة نيويورك ومؤلف "تمويل الإسكان 2020".
يضيف DeSimone أن عقوبة الدفع المسبق ليست بالضرورة أمرًا سيئًا. قد تضطر إلى السعي للحصول على قرض مصحوب بغرامة دفع مسبق من أجل الحصول على تمويل. على سبيل المثال ، إذا كنت تعمل لحسابك الخاص وتدير شركة صغيرة لها تاريخ أقل من عامين مطلوب من قبل المقرضين التقليديين ، فقد تضطر إلى الحصول على رهن عقاري غير مؤهل مصحوبًا بغرامة السداد المسبق.
تضيف Gallagher أن قانون Dodd-Frank يحظر معظم عقوبات الدفع المسبق لقروض المنازل السكنية الحالية ، لكن لا يزال يُسمح بها للقروض التي تم تنفيذها قبل 10 يناير 2014.
كيف تعمل عقوبة الدفع المسبق
وضع قانون دود-فرانك قيودًا على عقوبات الدفع المسبق. اليوم ، لا يمكن تقييم غرامة السداد المسبق للرهن العقاري إلا خلال السنوات الثلاث الأولى من مدة القرض. كذلك ، فإن الغرامات محددة بحد أقصى 2٪ من رصيد القرض لأول سنتين و 1٪ من رصيد القرض للسنة الثالثة.
يقول DeSimone: "يتم دائمًا الكشف عن العقوبة مع عرض أسعار الرهن العقاري الخاص بك عندما تتسوق للحصول على قرض". "عادةً ، سترى بيانًا مثل" يجب دفع رسوم غرامة الدفع المسبق التي تساوي ثلاثة أشهر "في حالة إنهاء الرهن العقاري في غضون 12 شهرًا."
عندما يتم تقييم غرامة الدفع المسبق ، سيتم تحصيلها من قبل المُقرض ودفعها كرسوم مقطوعة. يتم تقييمه عند إعادة تمويل أو بيع منزلك وعادة ما يتم تحصيله من عائدات الإغلاق.
ما هي غرامات الدفع المسبق؟
على الرغم من ندرة غرامات الدفع المسبق اليوم ، إلا أن الرسوم قد تكون باهظة عند الاقتضاء. يمكن أن تكون الغرامة 2 في المائة من رصيد القرض خلال أول عامين من القرض و 1 في المائة من رصيد القرض في السنة الثالثة.
على سبيل المثال ، لنفترض أنك تريد بيع منزلك بعد عام واحد فقط من حصولك على قرض عقاري غير مطابق لشرائه. افترض أن رصيدك المتبقي هو 300000 دولار. في الختام ، من المحتمل أن يتم تحصيل غرامة دفع مقدمًا قدرها 6000 دولار ، والتي تصل إلى 2 بالمائة.
يقول غالاغر: "قبل قانون دود-فرانك ، كانت عقوبات الدفع المسبق أسوأ - غالبًا ما كانت تتراوح من 3 إلى 5 بالمائة".
أنواع غرامات الدفع المسبق
هناك نوعان من غرامات الدفع المسبق: ناعم وعقوب.
"يتم تقييم غرامة الدفع المسبق الناعمة فقط عند إعادة تمويل منزلك. وستتوافق مع لغة النسبة المئوية المتفق عليها للغرامة والموجودة في مستندات قرض الرهن العقاري الخاص بك.
تحدث عقوبة قاسية عند بيع منزلك أو إعادة تمويله. يمكنك أيضًا أن تتحمل غرامة الدفع المسبق إذا حاولت سداد أكثر من 20 بالمائة من رصيد القرض الخاص بك في أي سنة معينة.
يقول بولجر: "إن القيام ببعض المدفوعات الإضافية تجاه رأس المال أو دفع مبلغ إضافي قليلًا كل شهر لا يكفي عادةً لتفعيل عقوبة السداد المسبق".
مثال على غرامة الدفع المسبق
إليك سيناريو آخر لغرامة الدفع المسبق. لنفترض أنك اشتريت منزلاً قبل 19 شهرًا واقترضت 200000 دولار أمريكي عن طريق قرض رهن عقاري غير مطابق لتمويله. الآن ، انخفضت أسعار الفائدة بشكل أقل بكثير ، وتريد إعادة التمويل لخفض مدفوعاتك الشهرية.
يقول بولجر: "في هذه الحالة ، نظرًا لأنك تقوم بإعادة التمويل خلال العامين الأولين من القرض ، فسيتم تحميلك غرامة قدرها 4000 دولار - أي ما يعادل 2 في المائة من رصيدك".
مثال آخر: تخيل أنك ورثت مكاسب غير متوقعة وقررت استخدام 30 ألف دولار منها للمساعدة في سداد قرضك العقاري البالغ 200 ألف دولار بسرعة أكبر.
يقول بولجر: "في هذا السيناريو ، لن يتم تحميلك غرامة على الدفع المسبق". "هذا لأن دفعتك المسرّعة البالغة 30 ألف دولار أقل من الحد الأقصى البالغ 20 في المائة الذي يسمح به المُقرض سنويًا كمبلغ دفعة مسبقة."
كيف تعرف ما إذا كان الرهن العقاري الخاص بك يتضمن غرامة الدفع المسبق
إذا لم تكن متأكدًا مما إذا كانت عقوبة السداد المسبق تنطبق على الرهن العقاري الحالي الخاص بك ، فإن بولجر توصي بالاتصال بمقرض الرهن العقاري أو مقدم الخدمة للسؤال. هناك طريقة أخرى تتمثل في التحقق من المطبوعات الدقيقة في كشف حسابك الشهري أو إغلاق المستندات.
كيفية تجنب غرامة الدفع المسبق
أفضل طريقة لتجنب عقوبة الدفع المسبق هي الحصول على قروض تفرض الرسوم.
يقول Gallagher: "تسوق في السوق بعناية مع أكثر من جهة إقراض واستفسر عن منتجات القروض المختلفة". "اطلب قرضًا بدون دفع غرامة مسبقة ، واقرأ شروط قرضك وأعمالك الورقية جيدًا قبل التوقيع عليها عند الإغلاق."
إذا علمت أنك قد تخضع لعقوبة الدفع المسبق ، فتعرف على كل التفاصيل. حاول تحديد وقت بيع المنزل أو إعادة تمويله أو إستراتيجية الدفع السريع بعناية حتى تتمكن من تجنب دفع أي غرامات.
يقول بولجر: "اتصل أيضًا بالمقرض الذي تتعامل معه وحاول التفاوض بشأن رسوم أقل للدفع المسبق". "ليسوا مطالبين بتخفيض العقوبة ، لكن في بعض الظروف قد يوافقون على مبلغ أقل."
يسلط الضوء
يطلب من مقرضي الرهن العقاري الكشف عن غرامات الدفع المسبق في وقت إغلاق الرهن العقاري الجديد.
عقوبات الدفع المسبق بمثابة حماية للمقرضين من فقدان دخل الفائدة.
ينص بند غرامة الدفع المسبق على أنه سيتم تقييم العقوبة إذا قام المقترض بسداد الرهن العقاري أو سداده بشكل كبير ، وعادةً ما يكون ذلك في غضون السنوات الخمس الأولى من القرض.
