Festhypothek

Nicht alle Hypotheken sind gleich. Während sich einige Kreditnehmer für variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) entscheiden, ist die mit Abstand häufigste Kreditart die Festhypothek. Doch auch bei Festzinsdarlehen gibt es eine Reihe von Möglichkeiten. Lesen Sie weiter, um alles zu erfahren, was Sie über Festhypotheken wissen müssen und welche Art für Sie am besten geeignet sein könnte.

Was ist eine Festhypothek?

Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich. Festzinsdarlehen sind die beliebteste Finanzierungsart, weil sie Vorhersehbarkeit und Stabilität bieten – Sie werden nie von den Kapital- und Zinskosten Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung überrascht sein, da sie über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich bleiben. (Ihre monatliche Gesamtzahlung, die Hausratversicherung und Grundsteuern umfasst, kann aufgrund von Änderungen dieser Kosten geringfügigen Schwankungen unterliegen.) Die häufigste Art von Festhypothek ist ein 30-Jahres-Darlehen, aber Sie werden häufig Angebote für sehen Auch 20-jährige, 15-jährige und 10-jährige Darlehen.

So funktionieren Festhypotheken

Die Zinsen, für die Hypothekenbanken werben, bewegen sich aufgrund einer Vielzahl von Faktoren ständig auf und ab. Sie könnten also heute ein Angebot für einen Zinssatz von 5 Prozent und morgen für einen Zinssatz von 5,2 Prozent sehen. Bei einer Festhypothek sind Sie davon nicht betroffen. Egal, was passiert, nachdem Sie Ihr Darlehen gesichert haben, der Zinssatz, zu dem Sie Ihr Darlehen abgeschlossen haben, bleibt gleich.

Ihr Zahlungsbetrag bleibt ebenfalls gleich, aber die Aufschlüsselung, wohin diese Mittel fließen – wie viel Tilgung des Kapitals im Vergleich zu wie viel Zinszahlungen – variiert je nach Tilgungsplan.

Nehmen wir an, Sie leisten eine Anzahlung von 20 Prozent für ein Haus im Wert von 375.300 US-Dollar und leihen sich 300.240 US-Dollar mit einer 30-jährigen Festhypothek zu 4,83 Prozent Zinsen. Sie hätten für die nächsten 30 Jahre eine monatliche Zahlung von 1.646 US-Dollar ohne Versicherung und Steuern.

Im ersten Monat Ihrer Amtszeit würden nur etwa 371 $ Ihrer Zahlung für das eigentliche Kapital verwendet, der Rest für Zinsen. Zwanzig Jahre später würden mehr als 970 US-Dollar Ihrer Zahlung für das Kapital verwendet werden. Wenn sich der Saldo dieser Zahlungen mehr in Richtung Ihres Kapitals neigt, beschleunigen Sie das Eigenkapital, das Sie in der Immobilie haben.

Wie lange tilge ich eine Festhypothek?

Sie zahlen Ihre Festhypothek über eine festgelegte Laufzeit zurück. Das gängigste Angebot ist eine 30-jährige Festhypothek, mit der Sie Ihr Wohnbaudarlehen über drei Jahrzehnte abbezahlen können. Das mag nach einer langen Zeit klingen, aber die verlängerte Frist ermöglicht es Ihnen, die Höhe Ihrer monatlichen Zahlung zu reduzieren und Platz in Ihrem Budget freizugeben.

Eine weitere weit verbreitete Option ist eine 15-jährige Festhypothek. Dies ist normalerweise mit einem niedrigeren Zinssatz verbunden, aber Sie müssen das Darlehen in der Hälfte der Zeit zurückzahlen. Eine 15-jährige Festhypothek ist ideal für Kreditnehmer, die über genügend Liquidität verfügen und ihr Eigenheim mit weniger Zinsen schneller abbezahlen möchten.

Bei einigen Hypothekenbanken können Sie auch die Laufzeit zwischen acht und 30 Jahren anpassen.

Während die mit einer Festzinshypothek verbundene Laufzeit die maximale Zeit ist, die Sie für die Rückzahlung haben, können Sie sich auch dafür entscheiden, zusätzliches Geld zum Kapital beizutragen, um Ihre Amortisationszeit zu verkürzen. Stellen Sie einfach sicher, dass Ihr Darlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung hat (die meisten haben keine) und dass die zusätzlichen Zahlungen den Kapitalbetrag zurückzahlen. Sie können sich an Ihren Kreditgeber wenden, um dies zu bestätigen.

So berechnen Sie die Zahlungen für Festzinshypotheken

Denken Sie bei der Einschätzung, wie viel Haus Sie sich leisten können, an die zusätzlichen Kosten für den Besitz eines Eigenheims, wie z. B. Grundsteuern, Hausratversicherung, HOA-Gebühren sowie Wartung und Reparaturen.

Arten von Festhypotheken

Die Laufzeit einer Festhypothek ist nicht das einzige Unterscheidungskriterium. Hier ist ein Überblick über einige der Redewendungen, die Sie neben festverzinslichen Darlehen sehen werden:

Konventionell – Konventionelle festverzinsliche Hypotheken haben in der Regel etwas strengere Anforderungen, die genehmigt werden müssen, wie z. B. eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 und ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) von nicht mehr als 43 Prozent, obwohl es einige Ausnahmen von diesen Regeln gibt . Diese Kredite werden von Banken, Kreditgenossenschaften, Online-Kreditgebern und anderen Arten von Kreditinstituten vergeben.
FHA, VA, USDA – FHA-Darlehen, VA-Darlehen und USDA-Darlehen haben feste Zinssätze und unterliegen weniger strengen Anforderungen als herkömmliche Darlehen. FHA-Darlehen sind am weitesten verbreitet, während USDA-Darlehen für bestimmte Kreditnehmer in ländlichen Gebieten bestimmt sind. VA-Darlehen sind Mitgliedern des Militärdienstes, Veteranen und berechtigten Familienmitgliedern vorbehalten.
Konform – Ein konformes Darlehen entspricht („konform“) den Anforderungen der Federal Housing Finance Agency (FHFA), wie z. Solange ein Darlehen diese Standards erfüllt, kann es gekauft und verkauft werden, um den Geldfluss durch den Hypothekenmarkt aufrechtzuerhalten.
Nicht konform – Nicht konforme Kredite, einschließlich Jumbo-Darlehen, erfüllen die FHFA-Anforderungen nicht. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie möglicherweise einen höheren Zinssatz zahlen und einige strengere Anforderungen in Bezug auf Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Barreserven erfüllen.
Amortisierend – Die überwiegende Mehrheit der Festhypotheken sind amortisierende Darlehen, was bedeutet, dass Ihre monatlichen Zahlungen sowohl für die Kapital- als auch für die Zinskosten verwendet werden. Vom ersten Tag an, an dem Sie mit der Rückzahlung eines Tilgungsdarlehens beginnen, bauen Sie Eigenkapital im Eigenheim auf.
Nicht amortisierend – Nicht amortisierende Darlehen sind viel seltener, bieten jedoch einen attraktiven Vorteil: deutlich niedrigere monatliche Zahlungen, die möglicherweise nur die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum decken. Wenn dieser Vorteil jedoch abläuft, könnten Sie mit einem Ballo auf Zahlung ein böses Erwachen erleben.

Beispiel einer Festhypothek

Lernen Sie Jill kennen, eine Erstkäuferin, die mit dem Mieten aufhören möchte. Sie hat die Zahlen zusammengetragen und weiß, dass sie sich rund 1.200 US-Dollar pro Monat für Hypothekenkapital und Zinskosten leisten kann.

Wenn wir von dieser monatlichen Zahlung aus rückwärts rechnen, können wir ein Gefühl dafür bekommen, wie viel Jill zwischen zwei verschiedenen Festhypotheken aufnehmen könnte. (Hinweis: Wir haben in diesem Szenario keine Anzahlung oder Abschlusskosten angenommen.)

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Für praktisch die gleiche monatliche Zahlung kann Jill mit einem 30-jährigen Festdarlehen 88.000 US-Dollar mehr leihen.

Nehmen wir an, Jills Budget und ihre solide Kreditwürdigkeit erlauben es ihr, sich unabhängig von der Kreditlaufzeit für das Darlehen in Höhe von 240.000 USD zu entscheiden. Wenn sie sich für eine 30-jährige Festhypothek entscheidet, zahlt sie einen höheren Zinssatz, genießt aber die Möglichkeit, die Amortisationszeit zu verlängern. Diese Bequemlichkeit einer längeren Laufzeit hat jedoch einen großen Nachteil: einen viel höheren Preis für die Gesamtzinsbelastung:

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Wenn Jill sich die höheren monatlichen Raten einer 15-jährigen Hypothek leisten kann, spart sie mehr als 166.000 US-Dollar an Zinsen.

Festhypotheken vs. variabel verzinsliche Hypotheken

Wenn Sie Festhypotheken vergleichen, stoßen Sie möglicherweise auch auf variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs). Getreu seinem Namen passt sich der Zinssatz für ein ARM an, wenn sich der Markt ändert, aber das Darlehen wird für einen bestimmten Zeitraum mit einem Einführungszinssatz geliefert.

Zum Beispiel hat ein 5/6 ARM einen fünfjährigen Einführungspreis. Nach diesem Zeitraum von fünf Jahren ändert sich Ihre Rate alle sechs Monate. Wie sich der Kurs bewegt (nach oben oder unten), hängt von dem Index ab, an den er gebunden ist. Die Zinserhöhungen könnten beispielsweise auf 2 Prozent jährlich und 5 Prozent für die Laufzeit des Darlehens begrenzt werden.

ARMs sind komplexere Darlehen, und sie sind im Allgemeinen vorteilhafter für einen Kreditnehmer, der nicht plant, lange Zeit im Haus zu leben.

Vor- und Nachteile einer Festhypothek

Der entscheidende Vorteil einer Festhypothek ist die Planbarkeit. Obwohl Ihre Hausbesitzerversicherung und Grundsteuerzahlungen schwanken können, bleiben Ihre Hypothekenzahlungen genau gleich. Dies ist keine Kleinigkeit, wenn es darum geht, Ihre monatlichen Ausgaben zu budgetieren und Ihre finanzielle Gesundheit zu verwalten.

Ein weiterer Pluspunkt von Festzinskrediten: Auch Ihr Zinssatz bleibt exakt gleich. Unabhängig davon, wie die Zinsen im Laufe der Zeit steigen oder fallen, behalten Sie den Zinssatz bei, den Sie beim Erwerb des Darlehens festgelegt haben.

Dieser Vorteil kann jedoch auch einer der Nachteile sein, wenn Sie die Hypothek aufgenommen haben, als die Zinsen hoch waren. Sie können das Darlehen jederzeit refinanzieren, wenn die Zinssätze deutlich sinken, aber dies ist möglicherweise keine praktikable Option, wenn Sie sich die Abschlusskosten für die Refinanzierung nicht leisten können.

Festzinsdarlehen können auch schwieriger zu qualifizieren sein als ARMs, also bringen Sie alle Ihre finanziellen Enten in eine Reihe, bevor Sie sich bewerben. Verstehen Sie den Basis-Kredit-Score und das DTI-Verhältnis, die Sie zum qualifiziertesten Kreditnehmer machen würden.

Beachten Sie auch, dass die monatlichen Zahlungen für Festzinsdarlehen zunächst höher sein können als die von ARM-Hypotheken. Dies wird wahrscheinlich nur dann eine Überlegung für Sie sein, wenn Sie im Voraus wissen, dass Sie kurzfristig in der Immobilie sein werden.

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Höhepunkte

Die meisten Festhypotheken sind amortisierte Darlehen.
Im Gegensatz zu Festhypotheken handelt es sich um variabel verzinsliche Hypotheken, deren Zinssätze sich im Laufe der Laufzeit ändern.
Kreditnehmer, die Berechenbarkeit wünschen und/oder Immobilien eher langfristig halten, bevorzugen tendenziell Festhypotheken.
Eine Festhypothek ist ein Wohnungsbaudarlehen mit einem festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens.
Einmal fixiert, schwankt der Zinssatz nicht mit den Marktbedingungen.