الرهن العقاري
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يبحث المُقرض في ائتمانك وأموالك لتحديد مستوى المخاطرة كمقترض. اعتمادًا على ما تكشفه هذه المراجعة ، قد تكون مؤهلاً للحصول على قرض عقاري عالي المخاطر بدلاً من قرض تقليدي.
ما هو الرهن العقاري؟
الرهون العقارية عالية المخاطر - المعروفة أيضًا باسم الرهون العقارية غير الممتازة - مخصصة للمقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل ، عادةً أقل من 600 ، مما يمنعهم من الموافقة على قروض تقليدية. القروض التقليدية متاحة على نطاق واسع وتميل إلى أن تكون لها شروط أفضل ، مثل معدلات فائدة أفضل.
كانت الرهون العقارية عالية المخاطر أحد المحركات الرئيسية للأزمة المالية التي غذت الركود العظيم. في السنوات التي سبقت الانهيار الاقتصادي ، وافق المقرضون على العديد من الرهون العقارية عالية المخاطر التي لم يتمكن المقترضون من سدادها. في الواقع ، كان ما يقرب من 30 في المائة من جميع الرهون العقارية التي نشأت في عام 2006 من الرهن العقاري الثانوي ، وفقًا لتحليل الرابطة الوطنية لاتحاد الائتمان لبيانات قانون الإفصاح عن الرهن العقاري.
في حين أن الرهون العقارية عالية المخاطر لا تزال موجودة اليوم - ويمكن الإشارة إليها على أنها رهن عقاري غير مؤهل - فإنها تخضع لمزيد من الرقابة. كما أنها تميل أيضًا إلى الحصول على معدلات فائدة أعلى ومتطلبات دفعة أولى أكبر من القروض التقليدية.
كيف يعمل الرهن العقاري؟
تخضع القروض العقارية عالية المخاطر الآن للتنظيم من قبل مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) ، وهي الوكالة التي تم إنشاؤها كجزء من قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك ، والذي تم سنه استجابة لأزمة الرهن العقاري.
إحدى القواعد الرئيسية التي وضعها CFPB هي أن أي مقترض يحصل على رهن عقاري عالي المخاطر يجب أن يخضع لاستشارة مشتري منزل من خلال ممثل معتمد من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المقرضين ضمان قروض الرهن العقاري الثانوي وفقًا لمعايير Dodd-Frank ، بما في ذلك شرط "القدرة على السداد" (ATR) الذي يتطلب من المُقرض إجراء تقييم شامل لما إذا كان المقترض قادرًا على سداد القرض.
يقول أوستن كيلجور ، مدير الإقراض الرقمي في Javelin Strategy & Research: "إذا انتهكت قاعدة ATR بصفتك مُقرضًا ، فمن المحتمل أن تتم مقاضاتك أو تخضع للإنفاذ التنظيمي". "لذا فإن المقرضين الذين يعملون في مجال الرهن العقاري غير المؤهل لديهم حافز قوي للتأكد من أنهم يقومون بتقييم كافٍ للمقترضين أكثر بكثير مما فعل مقرضو الرهن العقاري الثانوي قبل 15 إلى 20 عامًا."
هذا التصنيف "الرهن العقاري غير المؤهل" يحد من الحماية القانونية للمقرضين أيضًا ، مما منع الكثيرين من العمل في المجال.
يقول كيلجور: "لا يقدم المقرضون نفس أنواع قروض الرهن العقاري الثانوي التي حصلوا عليها خلال الفترة التي سبقت الركود العظيم". "السبب الأكبر هو القضايا التنظيمية."
هل الرهون العقارية عالية المخاطر سيئة أم غير قانونية؟
في حين أن الرهون العقارية عالية المخاطر التي عرضت قبل الركود العظيم كانت أخبارًا سيئة - فقد ارتبك العديد من المقترضين بسبب المدفوعات المنخفضة الجذابة التي أخفت حقائق هذه القروض - لم تكن غير قانونية.
اليوم ، مع وجود لوائح إضافية ، فهي ليست دائمًا سيئة وليست غير قانونية. في بعض الحالات ، قد تكون الخيار الوحيد للمقترضين الذين مروا بأوقات مالية صعبة ، مثل إعلان الإفلاس.
مقابل الرهون العقارية عالية المخاطر
إذا كنت قد رأيت مؤخرًا عناوين الأخبار حول معدلات الرهن العقاري المنخفضة ، فإن تلك العناوين تنطبق على الرهون العقارية الممتازة. الرهون العقارية الممتازة متاحة للمقترضين المؤهلين تأهيلا عاليا والذين هم أقل خطورة على المقرضين. عندما يعلن المقرضون عن أسعار "منخفضة مثل" نسبة معينة ، فإن هذه المعدلات عادة ما تكون محجوزة للمقترضين الحاصلين على درجات ائتمانية جيدة إلى ممتازة ، من 620 فما فوق - المقترضين المؤهلين للحصول على قرض تقليدي.
مع الرهن العقاري الرئيسي (قرض تقليدي) ، يمكن أن تكون متطلبات الدفعة المقدمة صغيرة نسبيًا أيضًا - منخفضة تصل إلى 3 في المائة أو 5 في المائة من سعر المنزل.
من ناحية أخرى ، فإن أسعار الفائدة على الرهون العقارية عالية المخاطر أعلى بكثير - تصل إلى 8 في المائة أو 10 في المائة. غالبًا ما يطلب المقرضون دفعة أولى أعلى أيضًا ، مثل 25 في المائة إلى 35 في المائة ، لتجنب إقراض مبلغ كبير من المال لمقترض أكثر خطورة.
أنواع الرهون العقارية عالية المخاطر
الرهن العقاري عالي المخاطر
يعمل الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت مثل الرهن العقاري التقليدي ذي السعر الثابت حيث يحصل المقترض على سعر فائدة محدد وتظل الدفعة الشهرية كما هي طوال فترة سداد القرض. والفرق هو أن الرهون العقارية ذات معدل الفائدة الثابت عالية المخاطر تكون أحيانًا ذات مدد أطول ، مثل 40 عامًا ، مقارنة بالفترة النموذجية التي تبلغ 15 أو 30 عامًا لقرض تقليدي بسعر فائدة ثابت.
رهن عقاري قابل للتعديل (ARM)
هناك أيضًا قروض عقارية ذات معدل فائدة قابل للتعديل ، أو ARM ، مثل 3/27 ARM ، حيث يحصل المقترض على سعر فائدة ثابت للسنوات الثلاث الأولى ، ثم يتم تعديل السعر مرة واحدة سنويًا على مدار الـ 27 عامًا المتبقية. تستند التعديلات على أداء مؤشر السوق بالإضافة إلى الهامش. يوجد لدى معظم المقرضين حد أقصى لمقدار سعرك الذي يمكن أن يزيد ، ولكن إذا لم تتمكن من سداد الدفعة الشهرية القصوى ، فقد تكون معرضًا لخطر التخلف عن السداد.
قرض بفائدة فقط
مع القرض بفائدة فقط ، يدفع المقترض الفائدة فقط خلال السنوات القليلة الأولى ، عادةً سبع أو 10. قد يعني هذا دفعات شهرية أصغر في البداية ، ولكن لا يوجد سداد أولي لرأس القرض ، وتأخير حقوق الملكية.
رهن الكرامة
مع الرهن العقاري ، يقوم المقترض بسداد دفعة أولى لا تقل عن 10 في المائة ويتقاضى معدل فائدة مرتفع. إذا قام المقترض بسداد مدفوعات في الوقت المناسب لفترة معينة - عادةً خمس سنوات - يتم استخدام المبلغ المدفوع مقابل الفائدة لخفض رصيد القرض ، ويتم تخفيض معدل الفائدة إلى السعر الأساسي ، أو المعدل الذي تفرضه معظم البنوك الكبرى على الأكثر جدارة ائتمانية المقترضين. (يتم تحديد هذا المعدل إلى حد كبير من خلال معدل الأموال الفيدرالية الذي يحدده الاحتياطي الفيدرالي.) قد يكون هذا النوع من الرهن العقاري مفيدًا إذا كنت تستطيع سداد مدفوعات أكبر خلال بداية فترة ولايتك.
مخاطر الرهن العقاري
نظرًا لأن قروض الرهن العقاري عالية المخاطر مخصصة للمقترضين ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة ، فإن هذه القروض تزيد من المخاطر بالنسبة للمقرض. للتعويض عن هذه المخاطر ، يفرض المُقرض معدلات فائدة ورسوم أعلى مما قد تراه على قرض تقليدي. مع معدل أعلى ، ستدفع بشكل أكبر بشكل عام مقابل الرهن العقاري الثانوي:
TTT
يفترض هذا المثال أن كلا القرضين لهما معدل ثابت ومدة 30 عامًا ، ولكن مع الرهن العقاري الثانوي ، لا يعمل هيكل السعر والمدة بهذه الطريقة دائمًا. يمكن للبعض أن يستمر لمدة 40 عامًا أو أكثر. كلما زاد وقت سداد القرض ، زادت الفائدة التي ستدفعها.
من الذي يقدم الرهون العقارية عالية المخاطر؟
لن تجد عادةً رهونًا عقارية عالية المخاطر في أكبر البنوك والاتحادات الائتمانية. من المرجح أن يكون هذا العرض متاحًا من خلال مقرض المحفظة أو المقرض الذي يعلن عن الرهون العقارية المعدومة الائتمان أو الرهون العقارية غير المؤهلة أو الرهون العقارية غير المؤهلة (غير إدارة الجودة). قد ترى أيضًا لغة تشير إلى أن برنامج القرض موجه نحو المقترضين "الذين تعرضوا لأحداث ائتمانية حديثة" ، مثل الإفلاس أو حبس الرهن.
كيف أعرف أن لدي رهنًا عقاريًا؟
حوالي 33 في المائة من جميع المقترضين (وليس فقط الرهون العقارية) يندرجون في فئة الرهن العقاري الثانوي بناءً على درجة الائتمان ، وفقًا لـ Experian.
قد تحصل على قرض الرهن العقاري إذا كان معدل الفائدة على الرهن العقاري أعلى بكثير أو إذا كانت مدته أطول من 30 عامًا - أو كان لديك دفعة مقدمة أعلى من 20 في المائة (ولم تكن تحصل على قرض ضخم أو تشتري عقارًا استثماريًا). فكر في الوقت الذي تقدمت فيه بطلب للحصول على قرض عقاري أيضًا. إذا كان لديك تاريخ من السداد المتأخر ، أو التخلف عن سداد القرض ، أو نسبة الدين إلى الدخل المرتفعة بشكل مفرط ، أو درجة الائتمان أقل من 620 ، فيمكنك الآن الحصول على قرض الرهن العقاري. يمكنك أيضًا محاولة طلب توضيح من موظف القرض.
إذا كان لديك رهن عقاري عالي المخاطر ، قارن ائتمانك حينئذٍ (عند تقديمك) إلى الآن. إذا تحسنت أموالك الشخصية لتضعك في سباق للحصول على قرض عقاري رئيسي ، ففكر في إعادة التمويل لخفض السعر الخاص بك والحصول على شروط أفضل للقرض.
هل يجب أن تحصل على رهن عقاري؟
الرهن العقاري ليس مثاليًا بسبب المعدلات المرتفعة وعوامل أخرى.
إذا كان الائتمان الخاص بك يحتاج إلى العمل ، فإن الرهن العقاري ليس خيارك الوحيد. يمكن أن تكون قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض VA بدائل للمقترضين الذين يواجهون تحديات ائتمانية - قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، على سبيل المثال ، تقبل درجات منخفضة تصل إلى 500 إذا كان بإمكانك سداد دفعة أولى بنسبة 10 في المائة على الأقل. إذا كنت تشتري منزلًا لأول مرة ، فهناك العديد من برامج مساعدة مشتري المنزل لأول مرة ، وبعضها يتضمن برامج تحسين الائتمان.
بدائل الرهن العقاري
** قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ** - إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك لا تقل عن 580 ، ففكر في قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية بدفعة أولى 3.5 في المائة. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك بين 500 و 579 ، يمكنك التأهل للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع 10 في المئة لأسفل.
** قروض VA ** - إذا كنت متمرسًا أو عضوًا نشطًا في القوات المسلحة ، فابحث عن قروض VA. بضمان وزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة ، لا تتطلب هذه القروض دفعة أولى ويمكن أن يكون لها متطلبات درجة ائتمان أقل.
** قروض وزارة الزراعة الأمريكية ** - قروض وزارة الزراعة الأمريكية مصممة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط في المناطق الريفية المعينة. (بعض المواقع المؤهلة تقع في الواقع بالقرب من مناطق مترو كبيرة.) في حين أن بعض المقرضين قد يكون لديهم حد أدنى من درجة الائتمان لقروض وزارة الزراعة الأمريكية ، قد يكون لدى البعض الآخر معايير متساهلة نسبيًا يمكن أن تساعدك على التأهل.
بديل آخر هو الانتظار ببساطة. استمر في دفع فواتيرك في الوقت المحدد ، وركز على اتخاذ خطوات حاسمة لتحسين رصيدك. قد ترغب في شراء منزل الآن ، لكنك أيضًا لا تريد أن تتعثر في دفع سعر فائدة مرتفع للغاية.
يسلط الضوء
معدل الفائدة المرتبط بالرهن العقاري مرتفع عادة لتعويض المقرضين عن المخاطرة بأن المقترض سيتخلف عن سداد القرض.
الرهون العقارية الجديدة للمقترضين ضعيفي الملاءة قيود عليها ويجب أن يتم الاكتتاب بها بشكل صحيح.
يشير مصطلح "Subprime" إلى الدرجة الائتمانية الأقل من المتوسط للفرد الذي يأخذ الرهن العقاري ، مما يشير إلى أنه قد يمثل مخاطر ائتمانية.
عادةً ما يكون لدى هؤلاء المقترضين درجات ائتمان أقل من 640 جنبًا إلى جنب مع المعلومات السلبية الأخرى في تقارير الائتمان الخاصة بهم.
ألقي اللوم في الأزمة المالية لعام 2008 في جزء كبير منه على انتشار الرهون العقارية عالية المخاطر التي عُرضت على مشترين غير مؤهلين في السنوات التي سبقت الانهيار.
التعليمات
ماذا يعني قرض الرهن العقاري؟
قرض الرهن العقاري هو نوع من القروض التي تقدم بسعر أعلى من قسط القرض للأفراد غير المؤهلين للحصول على قروض عالية المخاطر. في كثير من الأحيان ، رفض المقرضون التقليديون المقترضين الرهن العقاري الثانوي بسبب تصنيفاتهم الائتمانية المنخفضة أو عوامل أخرى تشير إلى أن لديهم فرصة معقولة للتخلف عن سداد الديون.
ما هي عيوب قروض الرهن العقاري؟
بالنسبة للمقترضين ، فإن أسعار الفائدة المرتفعة تعني قرضًا أكثر تكلفة بمرور الوقت ، مما قد يكون من الصعب تقديمه للمقترض الذي يعاني بالفعل من مشاكل مالية. على المستوى النظامي ، تم تحديد التخلف عن السداد على قروض الرهن العقاري كعامل رئيسي في الأزمة المالية 2008-2009. غالبًا ما يُنظر إلى المقرضين على أنهم أكبر الجناة ، حيث يمنحون قروضًا بحرية للأشخاص الذين لا يستطيعون تحمل تكاليفها بسبب تدفق رأس المال الحر في أعقاب فقاعة الإنترنت في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. ومع ذلك ، فإن المقترضين الذين اشتروا منازل لم يكن بمقدورهم تحمل تكاليفها ساهموا أيضًا.
من يقدم الرهون العقارية عالية المخاطر؟
في حين يمكن لأي مؤسسة مالية تقديم قرض بمعدلات الرهن العقاري الثانوي ، هناك مقرضون يركزون على قروض الرهن العقاري بمعدلات عالية. يمكن القول إن هؤلاء المقرضين يمنحون المقترضين الذين يجدون صعوبة في الحصول على أسعار فائدة منخفضة القدرة على الوصول إلى رأس المال للاستثمار أو تنمية أعمالهم أو شراء المنازل. في الوقت نفسه ، يمكن أن تترجم أسعار الفائدة المرتفعة على القروض العقارية عالية المخاطر إلى عشرات الآلاف من الدولارات في مدفوعات فائدة إضافية على مدى فترة القرض.
ما هو الفرق بين القرض الرئيسي وقرض الرهن العقاري؟
نظرًا لأن المقترضين الرهن العقاري أكثر خطورة ، فإنهم يحملون معدلات فائدة أعلى من القروض الرئيسية. إن مبلغ الفائدة المحدد على قرض الرهن العقاري ليس ثابتًا. قد لا يقوم المقرضون المختلفون بتقييم مخاطر المقترض بنفس الطريقة. وهذا يعني أن مقترض القرض الثانوي لديه فرصة لتوفير بعض المال عن طريق التسوق. ومع ذلك ، بحكم التعريف ، فإن جميع معدلات القروض العقارية عالية المخاطر أعلى من السعر الأساسي.
هل تسبب الإقراض عالي المخاطر في الأزمة المالية في 2008-2009؟
يتفق معظم الخبراء على أن الرهون العقارية عالية المخاطر كانت جزءًا مهمًا من الأزمة المالية. عندما يتعلق الأمر بجزء الرهن العقاري من الأزمة ، لم يكن هناك كيان واحد أو فرد يمكننا توجيه أصابع الاتهام إليه. بدلاً من ذلك ، تضمنت هذه الأزمة التفاعل بين البنوك المركزية في العالم ، ومالكي المنازل ، والمقرضين ، ووكالات التصنيف الائتماني ، وشركات التأمين ، والمستثمرين.
