次级抵押贷款
当您申请抵押贷款时，贷方会查看您的信用和财务状况，以确定您作为借款人的风险水平。根据该审查所揭示的内容，您可能有资格获得次级抵押贷款而不是传统贷款。
##什么是次级抵押贷款？
次级抵押贷款（也称为非抵押贷款）适用于信用评分较低（通常低于 600 分）的借款人，这会阻止他们获得常规贷款的批准。传统贷款广泛可用，并且往往具有更优惠的条款，例如更好的利率。
次级抵押贷款是引发大萧条的金融危机的主要驱动力之一。在经济崩溃前的几年里，贷方批准了许多借款人无法偿还的次级抵押贷款。事实上，根据全国信用合作社协会对《房屋抵押披露法》数据的分析，2006 年发起的所有抵押贷款中约有 30% 属于次贷。
虽然次级抵押贷款今天仍然存在——可能被称为不合格抵押贷款——但它们受到更多的监督。与传统贷款相比，它们往往具有更高的利率和更大的首付要求。
##次级抵押贷款如何运作？
次级抵押贷款现在由消费者金融保护局 (CFPB) 监管，该机构是为应对次贷危机而制定的多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案的一部分。
CFPB 制定的关键规则之一是要求任何获得次级抵押贷款的借款人必须通过美国住房和城市发展部 (HUD) 批准的代表接受购房者咨询。
此外，贷方必须根据多德-弗兰克标准承销次级抵押贷款，包括要求贷方彻底评估借款人是否有能力偿还贷款的“偿还能力”（ATR）条款。
“如果您作为贷方违反 ATR 规则，您可能会被起诉或受到监管执法，”Javelin Strategy & Research 数字贷款总监 Austin Kilgore 说。 “因此，在不合格抵押贷款领域经营的贷方有强烈的动机来确保他们对借款人的评估远远超过 15 至 20 年前的次级贷方所做的。”
这种“不合格抵押贷款”的指定也限制了对贷方的法律保护，这也使许多人无法在该领域开展业务。
“放贷人提供的次级贷款与他们在大衰退前夕所做的不同，”基尔戈说。 “最大的原因是监管问题。”
次级抵押贷款是坏的还是非法的？
虽然在大萧条之前提供的次级抵押贷款是个坏消息——许多借款人对隐藏这些贷款现实的诱人的低付款感到困惑——但它们并不违法。
今天，有了额外的规定，它们并不总是坏的，也不违法。在某些情况下，它们可能是经历过金融挑战（例如宣布破产）的借款人的唯一选择。
次级抵押贷款与优质抵押贷款
如果您最近看到关于低抵押贷款利率的头条新闻，这些都适用于优质抵押贷款。优质抵押贷款适用于对贷方风险较小的高素质借款人。当贷方宣传“低至”某个百分比的利率时，这些利率通常保留给信用评分从 620 分到优秀的借款人，即有资格获得传统贷款的借款人。
使用优质抵押贷款（传统贷款），首付要求也相对较小——低至房屋价格的 3% 或 5%。
另一方面，次级抵押贷款的利率要高得多——高达 8% 或 10%。贷方也经常要求更高的首付，例如 25% 到 35%，以避免将大笔资金贷给风险较高的借款人。
##次级抵押贷款的类型
###次级固定利率抵押贷款
次级固定利率抵押贷款的工作方式与传统的固定利率抵押贷款一样，借款人获得固定利率，并且在还款期限内每月还款额保持不变。不同之处在于，次级固定利率抵押贷款的期限有时更长，例如 40 年，而传统固定利率贷款的典型期限为 15 年或 30 年。
###次级可调整利率抵押贷款（ARM）
还有次级可调整利率抵押贷款或 ARM，例如 3/27 ARM，其中借款人在前三年获得固定利率，然后在剩余的 27 年内每年调整一次利率。调整是基于市场指数的表现加上保证金。大多数贷方对您的利率可以增加多少都有上限，但如果您无法支付最高的每月付款，您可能会面临违约风险。
###只付息贷款
对于只付息贷款，借款人在最初几年只支付利息，通常是 7 年或 10 年。这可能意味着起初每月还款额较少，但没有初始偿还贷款本金，并延迟了股权。
###尊严抵押
有了尊严抵押贷款，借款人至少支付 10% 的首付并承担高利率。如果借款人在特定时期（通常为五年）及时还款，支付的利息金额将用于降低贷款余额，利率将降至最优惠利率，或大多数大型银行收取的最有信誉的利率借款人。 （这个利率在很大程度上取决于美联储设定的联邦基金利率。）如果您有能力在任期开始时支付更大的款项，这种类型的抵押贷款可能是有益的。
##次贷风险
由于次级抵押贷款是为信用评分低的借款人提供的，因此这些贷款会增加贷方的风险。为了弥补这种风险，贷方收取的利率和费用比您在传统贷款中看到的要高。使用更高的利率，您将为次级抵押贷款支付更多的费用：
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此示例假设两种贷款都有固定利率和 30 年期限，但对于次级抵押贷款，利率结构和期限并不总是如此。有些可以运行40年或更长时间。偿还贷款的时间越长，您支付的利息就越多。
谁提供次级抵押贷款？
您通常不会在最大的银行和信用合作社找到次级抵押贷款。这种产品更有可能通过投资组合贷款人或宣传不良信用抵押贷款、无文件抵押贷款或不合格抵押贷款（非 QM）的贷款人提供。您可能还会看到表明贷款计划面向“最近发生过信用事件”的借款人的语言，例如破产或止赎。
##我怎么知道我是否有次级抵押贷款？
根据 Experian 的数据，根据信用评分，大约 33% 的借款人（不仅仅是抵押贷款）属于次贷类别。
如果您的抵押贷款利率更高或期限超过 30 年，或者您的首付要求高于 20%（并且您没有获得巨额贷款或购买投资房产），您可能会获得次级贷款.回想一下您申请抵押贷款的时间。如果您有逾期还款、贷款违约、债务收入比过高或信用评分低于 620 的历史，您现在可以拥有次级贷款。您也可以尝试向您的贷款服务机构寻求说明。
如果您确实有次级抵押贷款，请将您当时（申请时）的信用与现在进行比较。如果您的个人财务状况有所改善，可以申请主要抵押贷款，请考虑再融资以降低利率并获得更好的贷款条件。
##你应该获得次级抵押贷款吗？
由于更高的利率和其他因素，次级抵押贷款并不理想。
如果您的信用需要工作，次级抵押贷款不是您唯一的选择。 FHA 贷款和 VA 贷款可以成为有信用挑战的借款人的替代方案——例如，如果您可以支付至少 10% 的首付，FHA 贷款可以接受低至 500 分的贷款。如果您是首次购房者，还有许多首次购房者援助计划，其中一些包括信用改善计划。
##次级抵押贷款的替代品
FHA 贷款 - 如果您的信用评分至少为 580，请考虑首付 3.5% 的 FHA 贷款。如果您的信用评分在 500 到 579 之间，您就有资格获得首付 10% 的 FHA 贷款。
VA 贷款 – 如果您是退伍军人或武装部队的现役成员，请查看 VA 贷款。这些贷款由美国退伍军人事务部担保，不需要首付，并且可能有较低的信用评分要求。
USDA 贷款 – USDA 贷款专为农村指定地区的中低收入借款人设计。 （一些符合条件的地点实际上靠近大都市地区。）虽然一些贷方可能对美国农业部贷款有最低信用评分，但其他人可能有相对宽松的标准，可以帮助您获得资格。
另一种选择是简单地等待。继续按时支付账单，并专注于采取关键步骤来改善您的信用。您现在可能想买房，但您也不想陷入支付压倒性高利率的困境。
＃＃ 强调
与次级抵押贷款相关的利率通常很高，以补偿贷方承担借款人违约贷款的风险。
对次级借款人的新抵押贷款受到限制，必须得到适当的承保。
“次贷”是指贷款人的信用评分低于平均水平，表明他们可能存在信用风险。
这些借款人的信用评分通常低于 640，以及信用报告中的其他负面信息。
2008 年金融危机在很大程度上归咎于在金融危机前几年向不合格买家提供的次级抵押贷款激增。
＃＃ 常问问题
次级贷款是什么意思？
次级贷款是一种以高于优惠利率向不符合优惠利率贷款资格的个人提供的贷款。很多时候，次级借款人被传统贷方拒绝，因为他们的信用评级低或其他因素表明他们有合理的机会拖欠债务偿还。
###次级贷款的缺点是什么？
对于借款人来说，随着时间的推移，更高的利率意味着贷款成本更高，对于已经有财务困难的借款人来说，这可能更难提供服务。在系统层面上，次级贷款违约已被确定为 2008-09 年金融危机的关键因素。贷方通常被视为最大的罪魁祸首，因为在 2000 年代初期的互联网泡沫之后，由于资本自由流动，他们免费向无力支付贷款的人发放贷款。尽管如此，购买了他们真正负担不起的房屋的借款人也做出了贡献。
谁提供次级抵押贷款？
虽然任何金融机构都可以提供次级利率贷款，但有些贷方专注于高利率的次级贷款。可以说，这些贷方为难以获得低利率的借款人提供了获得资金进行投资、发展业务或购买房屋的能力。同时，次级贷款的较高利率可以转化为在贷款期限内额外支付数万美元的利息。
优质贷款和次级贷款有什么区别？
由于次级借款人的风险更大，他们的利率高于优质贷款。次级贷款收取的具体利息金额并非一成不变。不同的贷方可能不会以相同的方式评估借款人的风险。这意味着次级贷款借款人有机会通过货比三家来节省一些钱。尽管如此，根据定义，所有次级贷款利率都高于最优惠利率。
次级贷款是否导致了 2008-09 年的金融危机？
大多数专家同意次级抵押贷款是金融危机的重要组成部分。当谈到危机中的次贷部分时，没有一个实体或个人可以指责我们。相反，这场危机涉及世界中央银行、房主、贷方、信用评级机构、承销商和投资者之间的相互作用。
