Subprime-asuntolaina
Kun haet asuntolainaa, lainanantaja tarkastelee luottoasi ja talouttasi määrittääkseen riskitasosi lainanottajana. Sen mukaan, mitä tämä arvostelu paljastaa, saatat saada subprime-asuntolainan perinteisen lainan sijaan.
Mikä on subprime-asuntolaina?
Subprime-asuntolainat, jotka tunnetaan myös nimellä non-prime-asuntolainat, on tarkoitettu lainaajille, joiden luottopisteet ovat tyypillisesti alle 600, mikä estää heitä hyväksymästä perinteisiä lainoja. Perinteisiä lainoja on laajalti saatavilla ja niillä on yleensä edullisemmat ehdot, kuten paremmat korot.
Subprime-asuntolainat olivat yksi suurta taantumaa ruokkineen finanssikriisin tärkeimmistä syistä. Talouden romahtamista edeltävinä vuosina lainanantajat hyväksyivät monia subprime-asuntolainoja, joita lainanottajat eivät kyenneet maksamaan takaisin. Itse asiassa noin 30 prosenttia kaikista vuonna 2006 peräisin olevista asuntolainoista oli subprime-luottoa, mukaan Credit Union National Associationin analyysi Home Mortgage Disclosure Actin tiedoista.
Vaikka subprime-kiinnelainat ovat edelleen olemassa – ja niitä voidaan kutsua ei-hyväksyttyiksi asuntolainaksi – niitä valvotaan enemmän. Niillä on myös yleensä korkeammat korot ja suuremmat käsirahavaatimukset kuin perinteisillä lainoilla.
Kuinka subprime-asuntolainat toimivat?
Subprime-asuntolainoja säätelee nyt Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), virasto, joka perustettiin osana Dodd-Frank Wall Streetin uudistus- ja kuluttajansuojalakia, joka annettiin vastauksena subprime-kriisiin.
Yksi CFPB:n keskeisistä säännöistä on vaatimus, että jokaisen lainanottajan, joka saa subprime-asuntolainan, on käytävä asunnonostajaneuvontaa Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (HUD) hyväksymän edustajan kautta.
Lisäksi lainanantajien on myönnettävä subprime-kiinnelainat Dodd-Frank-standardien mukaisesti, mukaan lukien takaisinmaksukykyä koskeva säännös (ATR), joka vaatii lainanantajaa arvioimaan perusteellisesti, pystyykö lainanottaja maksamaan lainan takaisin.
"Jos rikot ATR-sääntöä lainanantajana, voit mahdollisesti haastaa sinut oikeuteen tai joutua viranomaisvalvonnan kohteeksi", sanoo Austin Kilgore, Javelin Strategy & Researchin digitaalisen lainauksen johtaja. "Joten luotonantajilla, jotka toimivat ei-pätevällä asuntolainaalueella, on vahva kannustin varmistaa, että he arvioivat lainanottajat asianmukaisesti paljon enemmän kuin 15-20 vuoden takaiset subprime-lainanantajat."
Tämä "ei-pätevä asuntolaina" -nimitys rajoittaa myös lainanantajien oikeudellista suojaa, mikä on estänyt monia toimimasta alueella.
"Lainaajat eivät myönnä samanlaisia subprime-lainoja, joita he tekivät ennen suurta taantumaa", Kilgore sanoo. "Suurin syy on sääntelyongelmat."
Ovatko subprime-asuntolainat huonoja vai laittomia?
Vaikka ennen suurta taantumaa tarjotut subprime-asuntolainat olivat huonoja uutisia – monet lainanottajat hämmentyivät houkuttelevalta kuulostavista alhaisista maksuista, jotka piilottivat näiden lainojen todellisuuden – ne eivät olleet laittomia.
Nykyään lisämääräysten myötä ne eivät aina ole huonoja eivätkä laittomia. Joissakin tapauksissa ne voivat olla ainoa vaihtoehto lainanottajille, jotka ovat käyneet läpi haastavia taloudellisia aikoja, kuten konkurssin julistamista.
Subprime vs. prime asuntolainat
Jos olet nähnyt viime aikoina otsikoita alhaisista asuntolainoista, ne koskevat parhaita asuntolainoja. Ensiluokkaiset asuntolainat ovat saatavilla erittäin päteville lainanottajille, jotka ovat pienempi riski lainanantajille. Kun lainanantajat mainostavat "niinkin alhaisia kuin" tietyn prosenttiosuuden korkoja, nämä korot on yleensä varattu lainaajille, joiden luottopisteet ovat hyvät tai erinomaiset, 620:sta ylöspäin – lainanottajille, jotka ovat oikeutettuja tavanomaiseen lainaan.
Prime-asuntolainalla (perinteisellä lainalla) käsirahavaatimukset voivat olla myös suhteellisen pienet - niinkin alhaiset kuin 3 prosenttia tai 5 prosenttia asunnon hinnasta.
Toisaalta subprime-asuntolainojen korot ovat paljon korkeammat - jopa 8 prosenttia tai 10 prosenttia. Lainanantajat pyytävät usein myös korkeampaa käsirahaa, kuten 25–35 prosenttia, välttääkseen suuren rahasumman lainaamisen riskialttiimmalle lainanottajalle.
Subprime-asuntoluottojen tyypit
Kiinteäkorkoinen subprime-asuntolaina
Kiinteäkorkoinen subprime-asuntolaina toimii aivan kuten perinteinen kiinteäkorkoinen asuntolaina, jossa lainanottaja saa määrätyn koron ja kuukausierä pysyy samana koko lainan takaisinmaksuajan. Erona on, että subprime-kiinteäkorkoisten asuntolainojen laina-ajat ovat joskus pidemmät, kuten 40 vuotta, verrattuna tavanomaisen kiinteäkorkoisen lainan tyypilliseen 15 tai 30 vuoteen.
Säädettäväkorkoinen subprime-asuntolaina (ARM)
On myös subprime säädettäväkorkoisia asuntolainoja, kuten 3/27 ARM, joissa lainanottaja saa kiinteän koron kolmen ensimmäisen vuoden ajan, jonka jälkeen korkoa säädetään uudelleen kerran vuodessa loput 27 vuotta. Oikaisut perustuvat markkinaindeksin ja marginaalin kehitykseen. Useimmilla lainanantajilla on yläraja korkosi nousemiselle, mutta jos et pysty suorittamaan huippukuukausimaksua, saatat joutua maksukyvyttömyyteen.
Vain korkolaina
Korkolainassa lainanottaja maksaa vain korkoa ensimmäisten vuosien aikana, tyypillisesti seitsemän tai 10 vuotta. Tämä voi tarkoittaa aluksi pienempiä kuukausimaksuja, mutta lainapääoman alkumaksua ja oman pääoman viivästymistä.
Arvokas asuntolaina
Ihmisarvoisella asuntolainalla lainanottaja maksaa vähintään 10 prosentin käsirahaa ja ottaa korkean koron. Jos lainanottaja suorittaa maksuja ajallaan tietyn ajanjakson - tyypillisesti viiden vuoden - ajan, korkoon maksettu summa tottuu lainasaldon alentamiseen ja korko laskee prime-korkoon tai siihen korkoon, jota useimmat suuret pankit veloittavat luottokelpoisimmalta. lainaajia. (Tämä korko määräytyy suurelta osin Federal Reserven asettaman liittovaltion rahaston koron mukaan.) Tämäntyyppisestä asuntolainasta voi olla hyötyä, jos sinulla on varaa suorittaa suurempia maksuja toimikautesi alussa.
Subprime-asuntolainan riskit
Koska subprime-asuntolainat on tarkoitettu lainanottajille, joilla on alhainen luottoluokitus, nämä lainat lisäävät riskiä lainanantajalle. Tämän riskin korvaamiseksi lainanantaja veloittaa korkeampia korkoja ja maksuja kuin tavallisesta lainasta. Korkeammalla korolla maksat subprime-asuntolainasta huomattavasti enemmän:
TTT
Tässä esimerkissä oletetaan, että molemmilla lainoilla on kiinteä korko ja 30 vuoden laina-aika, mutta subprime-asuntolainassa korkorakenne ja laina-aika eivät aina toimi tällä tavalla. Jotkut voivat kestää 40 vuotta tai kauemmin. Mitä pidempi lainan takaisinmaksuaika on, sitä enemmän maksat korkoa.
Kuka tarjoaa subprime-asuntolainoja?
Et yleensä löydä subprime-asuntolainoja suurimmista pankeista ja luotto-osuuksista. Tämä tarjous on todennäköisemmin saatavilla portfoliolainanantajan tai lainanantajan kautta, joka mainostaa huonon luottotason asuntolainoja, no-doc-kiinnelainoja tai ei-hyväksyttyjä kiinnityksiä (ei-QM). Saatat myös nähdä kielenkäyttöä, joka osoittaa, että lainaohjelma on suunnattu lainaajille, joilla on "viimeaikaisia luottotapahtumia", kuten konkurssi tai ulosmittaus.
Mistä tiedän, onko minulla subprime-asuntolaina?
Experianin mukaan noin 33 prosenttia kaikista lainanottajista (ei vain asuntolainoista) kuuluu subprime-luokkaan luottopisteiden perusteella.
Sinulla saattaa olla subprime-laina, jos asuntolainasi korko on paljon korkeampi tai laina-aika on pidempi kuin 30 vuotta – tai sinulla oli käsirahavaatimus yli 20 prosenttia (etkä saanut jumbolainaa tai osta sijoituskiinteistöä). Muista myös aikaa, jolloin hait asuntolainaa. Jos sinulla on ollut maksuviivästyksiä, laiminlyönnit, liian korkea velka-tulosuhde tai luottopisteesi alle 620, sinulla voi nyt olla subprime-laina. Voit myös yrittää kysyä lainanhoitajaltasi selvennyksiä.
Jos sinulla on subprime-asuntolaina, vertaa luottoa silloin (kun hait) nykyiseen. Jos henkilökohtainen taloutesi on parantunut niin, että olet ehdolla ensiluokkaisen asuntolainaan, harkitse jälleenrahoitusta alentaaksesi korkoasi ja saada parempia lainaehtoja.
Pitäisikö sinun ottaa subprime-asuntolaina?
Subprime-asuntolaina ei ole ihanteellinen jyrkempien korkojen ja muiden tekijöiden vuoksi.
Jos luottosi tarvitsee työtä, subprime-asuntolaina ei ole ainoa vaihtoehtosi. FHA-lainat ja VA-lainat voivat olla vaihtoehtoja lainanottajille, joilla on luottohaasteita – esimerkiksi FHA-lainat hyväksyvät niinkin alhaiset pisteet kuin 500, jos pystyt maksamaan vähintään 10 prosentin käsirahan. Jos olet ensiasunnon ostaja, on myös monia ensiasunnon ostajan avustusohjelmia, joista osa sisältää luottojen parantamisohjelmia.
Vaihtoehtoja subprime-asuntolainalle
FHA-lainat - Jos luottopisteesi on vähintään 580, harkitse FHA-lainaa, jonka käsiraha on 3,5 prosenttia. Jos luottopisteesi on välillä 500–579, voit saada FHA-lainan 10 prosentin alennuksella.
VA-lainat – Jos olet veteraani tai aktiivinen asevoimien jäsen, tutustu VA-lainoihin. Yhdysvaltain veteraaniasiainministeriön takaamat lainat eivät vaadi käsirahaa, ja niiden luottoluokitusvaatimukset voivat olla alhaisemmat.
USDA-lainat – USDA-lainat on suunniteltu pieni- tai kohtalatuloisille lainaajille tietyillä maaseudulla. (Jotkin vaatimukset täyttävistä paikoista ovat itse asiassa lähellä suuria metroalueita.) Vaikka joillakin lainanantajilla saattaa olla USDA-lainojen vähimmäispistemäärä, toisilla saattaa olla suhteellisen kevyet standardit, jotka voivat auttaa sinua saamaan vaatimukset.
Toinen vaihtoehto on vain odottaa. Jatka laskujen maksamista ajallaan ja keskity kriittisiin toimiin parantaaksesi luottoa. Haluat ehkä ostaa asunnon nyt, mutta et myöskään halua juuttua ylivoimaisen korkean koron maksamiseen.
Kohokohdat
Subprime-asuntolainaan liittyvä korko on yleensä korkea, jotta lainanantajat ottavat riskin siitä, että lainanottaja laiminlyö lainan.
Subprime-lainaajille myönnettäville uusille asuntolainoille on asetettu rajoituksia, ja ne on taattava asianmukaisesti.
"Subprime" tarkoittaa asuntolainaa ottavan henkilön keskimääräistä huonompaa luottoluokitusta, mikä osoittaa, että kyseessä saattaa olla luottoriski.
Näiden lainaajien luottotiedot ovat yleensä alle 640 ja muita negatiivisia tietoja luottoraporteissaan.
Vuoden 2008 finanssikriisi on suurelta osin syytetty pätemättömille ostajille tarjottujen subprime-asuntoluottojen lisääntymisestä romahdusta edeltävinä vuosina.
UKK
Mitä subprime-laina tarkoittaa?
Subprime-laina on eräänlainen laina, joka tarjotaan prime-korkoa korkeammalla korolla henkilöille, jotka eivät ole oikeutettuja prime-korkolainoihin. Perinteiset lainanantajat ovat usein hylänneet subprime-lainanottajat alhaisten luottoluokitusten tai muiden tekijöiden vuoksi, jotka viittaavat siihen, että heillä on kohtuullinen mahdollisuus laiminlyödä velan takaisinmaksua.
Mitkä ovat subprime-lainojen haitat?
Lainanottajille korkeammat korot merkitsevät ajan myötä kalliimpaa lainaa, jota voi olla vaikeampi hoitaa lainanottajalle, jolla on jo taloudellisia ongelmia. Järjestelmätasolla subprime-lainojen maksukyvyttömyyden on todettu olevan keskeinen tekijä vuosien 2008–2009 finanssikriisissä. Lainanantajia pidetään usein suurimpana syyllisinä, ja he myöntävät vapaasti lainoja ihmisille, joilla ei ollut niihin varaa 2000- luvun alun dot-com-kuplan jälkeen vapaasti virtaavan pääoman vuoksi. Silti lainanottajat, jotka ostivat asuntoja, joilla ei todellakaan ollut varaa, osallistuivat myös.
Kuka tarjoaa subprime-asuntolainoja?
Vaikka mikä tahansa rahoituslaitos voisi tarjota lainaa subprime-koroilla, on lainanantajia, jotka keskittyvät korkeakorkoisiin subprime-lainoihin. Luultavasti nämä lainanantajat antavat lainanottajille, joilla on vaikeuksia saada alhaisia korkoja, mahdollisuuden saada pääomaa investoida, kasvattaa liiketoimintaansa tai ostaa asuntoja. Samaan aikaan subprime-lainojen korkeammat korot voivat johtaa kymmeniin tuhansiin dollareihin lisäkorkomaksuina lainan voimassaoloaikana.
Mitä eroa on prime-lainalla ja subprime-lainalla?
Koska subprime-lainaajat ovat riskialttiimpia, heillä on korkeammat korot kuin prime-lainoilla. Subprime-lainan koron määrä ei ole kiveen hakattu. Eri lainanantajat eivät välttämättä arvioi lainanottajan riskiä samalla tavalla. Tämä tarkoittaa, että subprime-lainanottajalla on mahdollisuus säästää rahaa ostoksilla. Silti määritelmän mukaan kaikki subprime-lainojen korot ovat korkeampia kuin prime-korko.
Aiheutiko subprime-luotto vuosien 2008–2009 finanssikriisin?
Useimmat asiantuntijat ovat yhtä mieltä siitä, että subprime-asuntolainat olivat tärkeä osa finanssikriisiä. Mitä tulee kriisin subprime-asuntolainoihin, ei ollut yhtä tahoa tai henkilöä, jota voisimme osoittaa sormella. Sen sijaan tämä kriisi sisälsi vuorovaikutuksen maailman keskuspankkien, asunnonomistajien, lainanantajien, luottoluokituslaitosten, vakuutuksenantajien ja sijoittajien välillä.
