Hipotecas de alto riesgo
Cuando solicita una hipoteca, el prestamista analiza su crédito y sus finanzas para determinar su nivel de riesgo como prestatario. Dependiendo de lo que revele esa revisión, podría calificar para una hipoteca de alto riesgo en lugar de un préstamo convencional.
¿Qué es una hipoteca subprime?
Las hipotecas de alto riesgo, también conocidas como hipotecas no preferenciales, son para prestatarios con puntajes de crédito más bajos, generalmente por debajo de 600, que les impiden ser aprobados para préstamos convencionales. Los préstamos convencionales están ampliamente disponibles y tienden a tener términos más favorables, como mejores tasas de interés.
Las hipotecas de alto riesgo fueron uno de los principales impulsores de la crisis financiera que alimentó la Gran Recesión. En los años previos al colapso económico, los prestamistas aprobaron muchas hipotecas de alto riesgo que los prestatarios no pudieron pagar. De hecho, aproximadamente el 30 por ciento de todas las hipotecas originadas en 2006 fueron de alto riesgo, según un análisis de datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda de la Asociación Nacional de Cooperativas de Crédito.
Si bien las hipotecas de alto riesgo todavía existen en la actualidad, y podrían denominarse hipotecas no calificadas, están sujetas a una mayor supervisión. También tienden a tener tasas de interés más altas y mayores requisitos de pago inicial que los préstamos convencionales.
¿Cómo funcionan las hipotecas subprime?
Las hipotecas subprime ahora están reguladas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), la agencia creada como parte de la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street Dodd-Frank, que se promulgó en respuesta a la crisis subprime.
Una de las reglas clave que implementó la CFPB es el requisito de que cualquier prestatario que obtenga una hipoteca de alto riesgo debe someterse a asesoramiento para compradores de vivienda a través de un representante aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Además, los prestamistas deben suscribir hipotecas de alto riesgo de acuerdo con los estándares de Dodd-Frank, incluida la disposición de "capacidad de pago" (ATR) que requiere que un prestamista evalúe minuciosamente si un prestatario es capaz de pagar el préstamo.
“Si viola la regla ATR como prestamista, puede ser demandado o estar sujeto a la aplicación de la normativa”, dice Austin Kilgore, director de préstamos digitales en Javelin Strategy & Research. “Entonces, los prestamistas que operan en el espacio hipotecario no calificado tienen un fuerte incentivo para asegurarse de que están evaluando adecuadamente a los prestatarios mucho más que los prestamistas de alto riesgo de hace 15 o 20 años”.
Esa designación de "hipoteca no calificada" también limita las protecciones legales para los prestamistas, lo que ha impedido que muchos operen en el espacio.
“Los prestamistas no están haciendo los mismos tipos de préstamos de alto riesgo que hicieron durante el período previo a la Gran Recesión”, dice Kilgore. “La principal razón son los problemas regulatorios”.
¿Son malas o ilegales las hipotecas subprime?
Si bien las hipotecas de alto riesgo ofrecidas antes de la Gran Recesión eran malas noticias (muchos prestatarios estaban confundidos por pagos bajos que parecían atractivos y ocultaban la realidad de estos préstamos), no eran ilegales.
Hoy, con regulaciones adicionales, no siempre son malas y no son ilegales. En algunos casos, pueden ser la única opción para los prestatarios que han pasado por tiempos financieros difíciles, como declararse en bancarrota.
Hipotecas subprime vs. prime
Si ha visto titulares recientemente sobre tasas hipotecarias bajas, esos se aplican a las hipotecas preferenciales. Las hipotecas preferenciales están disponibles para prestatarios altamente calificados que representan un riesgo menor para los prestamistas. Cuando los prestamistas anuncian tasas "tan bajas como" un cierto porcentaje, esas tasas generalmente se reservan para prestatarios con puntajes de crédito buenos a excelentes, de 620 en adelante, prestatarios que califican para un préstamo convencional.
Con una hipoteca preferencial (un préstamo convencional), los requisitos de pago inicial también pueden ser relativamente pequeños, tan bajos como el 3 o el 5 por ciento del precio de la vivienda.
Las tasas de interés de las hipotecas de alto riesgo, por otro lado, son mucho más altas, hasta un 8 o un 10 por ciento. Los prestamistas a menudo también solicitan un pago inicial más alto, como del 25 al 35 por ciento, para evitar prestar una gran suma de dinero a un prestatario más riesgoso.
Tipos de hipotecas subprime
Hipoteca subprime de tasa fija
Una hipoteca de tasa fija de alto riesgo funciona igual que una hipoteca de tasa fija convencional en la que el prestatario obtiene una tasa de interés fija y el pago mensual sigue siendo el mismo durante el período de pago del préstamo. La diferencia es que las hipotecas de tasa fija de alto riesgo a veces tienen plazos más largos, como 40 años, en comparación con los 15 o 30 años típicos de un préstamo de tasa fija convencional.
Hipoteca subprime de tasa ajustable (ARM)
También hay hipotecas de tasa ajustable de alto riesgo, o ARM, como la ARM 3/27, en la que el prestatario obtiene una tasa de interés fija durante los primeros tres años, luego la tasa se reajusta una vez al año durante los 27 años restantes. Los ajustes se basan en el rendimiento de un índice de mercado más un margen. La mayoría de los prestamistas tienen un límite sobre cuánto puede aumentar su tasa, pero si no puede hacer el pago mensual máximo, podría estar en riesgo de incumplimiento.
Préstamo de solo interés
Con un préstamo de solo interés, el prestatario paga solo interés durante los primeros años, generalmente siete o 10. Esto podría significar pagos mensuales más pequeños al principio, pero sin pago inicial del capital del préstamo y equidad retrasada.
Hipoteca de la dignidad
Con una hipoteca digna, el prestatario hace un pago inicial de al menos el 10 por ciento y acepta una tasa de interés alta. Si el prestatario realiza pagos puntuales durante un período determinado, generalmente cinco años, la cantidad pagada de interés se utiliza para reducir el saldo del préstamo y la tasa de interés se reduce a la tasa preferencial, o la tasa que la mayoría de los grandes bancos cobran a los más solventes. prestatarios (Esta tasa está determinada en gran medida por la tasa de fondos federales establecida por la Reserva Federal). Este tipo de hipoteca podría ser beneficioso si puede hacer pagos más grandes durante el comienzo de su mandato.
Riesgos de las hipotecas subprime
Debido a que las hipotecas de alto riesgo son para prestatarios con puntajes crediticios bajos, estos préstamos aumentan el riesgo para el prestamista. Para compensar ese riesgo, el prestamista cobra tasas de interés y tarifas más altas de lo que podría ver en un préstamo convencional. Con una tasa más alta, pagará significativamente más en general por una hipoteca de alto riesgo:
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Este ejemplo supone que ambos préstamos tienen una tasa fija y un plazo de 30 años, pero con una hipoteca de alto riesgo, la estructura de tasas y el plazo no siempre funcionan de esa manera. Algunos pueden seguir el curso de 40 años o más. Cuanto mayor sea el tiempo para pagar el préstamo, más intereses pagará.
¿Quién ofrece hipotecas subprime?
Por lo general, no encontrará hipotecas de alto riesgo en los bancos y cooperativas de crédito más grandes. Es más probable que esta oferta esté disponible a través de un prestamista de cartera o un prestamista que anuncie hipotecas con mal crédito, hipotecas sin documentos o hipotecas no calificadas (no QM). También es posible que vea lenguaje que indique que un programa de préstamos está dirigido a prestatarios que han "pasado por eventos crediticios recientes", como la bancarrota o la ejecución hipotecaria.
¿Cómo sé si tengo una hipoteca subprime?
Según Experian, alrededor del 33 por ciento de todos los prestatarios (no solo de las hipotecas) se encuentran en la categoría de alto riesgo según el puntaje crediticio.
Es posible que tenga un préstamo de alto riesgo si su hipoteca tiene una tasa de interés mucho más alta o un plazo de más de 30 años, o si tenía un requisito de pago inicial superior al 20 por ciento (y no estaba obteniendo un préstamo jumbo o comprando una propiedad de inversión). Piense también en el momento en que solicitó su hipoteca. Si tenía un historial de pagos atrasados, incumplimiento de pago de un préstamo, una relación deuda-ingreso excesivamente alta o un puntaje de crédito inferior a 620, ahora podría tener un préstamo de alto riesgo. También puede intentar pedir una aclaración a su administrador de préstamos.
Si tiene una hipoteca de alto riesgo, compare su crédito de entonces (cuando presentó la solicitud) con el actual. Si sus finanzas personales han mejorado para ponerlo en la carrera por una hipoteca preferencial, considere refinanciar para reducir su tasa y obtener mejores condiciones de préstamo.
¿Debería obtener una hipoteca de alto riesgo?
Una hipoteca de alto riesgo no es ideal debido a las tasas más altas y otros factores.
Si su crédito necesita trabajo, una hipoteca de alto riesgo no es su única opción. Los préstamos de la FHA y los préstamos del VA pueden ser alternativas para los prestatarios con problemas de crédito: los préstamos de la FHA, por ejemplo, aceptan puntajes tan bajos como 500 si puede hacer un pago inicial de al menos el 10 por ciento. Si usted es un comprador de vivienda por primera vez, también hay muchos programas de asistencia para compradores de vivienda por primera vez, algunos de los cuales incluyen programas de mejora de crédito.
Alternativas a una hipoteca subprime
Préstamos de la FHA: si su puntaje de crédito es de al menos 580, considere un préstamo de la FHA con un pago inicial del 3.5 por ciento. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, puede calificar para un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10 por ciento.
Préstamos VA: si es un veterano o miembro activo de las fuerzas armadas, consulte los préstamos VA. Estos préstamos, garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., no requieren pago inicial y podrían tener requisitos de puntaje de crédito más bajos.
Préstamos USDA: los préstamos USDA están diseñados para prestatarios de ingresos bajos a moderados en áreas rurales designadas. (Algunas ubicaciones que califican en realidad están cerca de grandes áreas metropolitanas). Si bien algunos prestamistas pueden tener un puntaje de crédito mínimo para los préstamos del USDA, otros pueden tener estándares relativamente indulgentes que pueden ayudarlo a calificar.
Otra alternativa es simplemente esperar. Continúe pagando sus facturas a tiempo y concéntrese en tomar medidas cruciales para mejorar su crédito. Es posible que desee comprar una casa ahora, pero tampoco quiere quedarse atascado pagando una tasa de interés abrumadoramente alta.
Reflejos
La tasa de interés asociada con una hipoteca de alto riesgo suele ser alta para compensar a los prestamistas por asumir el riesgo de que el prestatario incumpla el pago del préstamo.
Las nuevas hipotecas para prestatarios de alto riesgo tienen restricciones y deben estar debidamente suscritas.
"Subprime" se refiere a la calificación crediticia por debajo del promedio de la persona que solicita la hipoteca, lo que indica que podría ser un riesgo crediticio.
Estos prestatarios suelen tener puntajes de crédito por debajo de 640 junto con otra información negativa en sus informes de crédito.
La crisis financiera de 2008 se ha atribuido en gran parte a la proliferación de hipotecas de alto riesgo ofrecidas a compradores no calificados en los años previos al colapso.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Qué significa un préstamo de alto riesgo?
Un préstamo de alto riesgo es un tipo de préstamo que se ofrece a una tasa superior a la preferencial a personas que no califican para préstamos de tasa preferencial. Muy a menudo, los prestatarios de alto riesgo han sido rechazados por los prestamistas tradicionales debido a sus bajas calificaciones crediticias u otros factores que sugieren que tienen una probabilidad razonable de no cumplir con el pago de la deuda.
¿Cuáles son los inconvenientes de los préstamos subprime?
Para los prestatarios, las tasas de interés más altas significarán un préstamo más costoso con el tiempo, que puede ser más difícil de atender para un prestatario que ya tiene problemas financieros. A nivel sistémico, los incumplimientos de los préstamos de alto riesgo han sido identificados como un factor clave en la crisis financiera de 2008-09. Los prestamistas a menudo son vistos como los mayores culpables, otorgando préstamos libremente a personas que no podían pagarlos debido al capital que fluía libremente después de la burbuja de las puntocom de principios de la década de 2000. Aún así, los prestatarios que compraron casas que realmente no podían pagar también contribuyeron.
¿Quién ofrece hipotecas subprime?
Si bien cualquier institución financiera podría ofrecer un préstamo con tasas subprime, existen prestamistas que se enfocan en préstamos subprime con tasas altas. Podría decirse que estos prestamistas brindan a los prestatarios que tienen problemas para obtener tasas de interés bajas la capacidad de acceder a capital para invertir, hacer crecer sus negocios o comprar casas. Al mismo tiempo, las tasas de interés más altas de los préstamos de alto riesgo pueden traducirse en decenas de miles de dólares en pagos de intereses adicionales durante la vida de un préstamo.
¿Cuál es la diferencia entre un préstamo preferencial y un préstamo subprime?
Debido a que los prestatarios de alto riesgo son más riesgosos, tienen tasas de interés más altas que los préstamos de alto riesgo. La cantidad específica de interés que se cobra en un préstamo de alto riesgo no está grabada en piedra. Diferentes prestamistas pueden no evaluar el riesgo de un prestatario de la misma manera. Esto significa que el prestatario de un préstamo de alto riesgo tiene la oportunidad de ahorrar algo de dinero comparando precios. Aún así, por definición, todas las tasas de préstamos de alto riesgo son más altas que la tasa de interés preferencial.
¿Los préstamos subprime causaron la crisis financiera de 2008-09?
La mayoría de los expertos coinciden en que las hipotecas de alto riesgo fueron una parte importante de la crisis financiera. Cuando se trata de la parte de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, no había una sola entidad o individuo a quien pudiéramos señalar con el dedo. En cambio, esta crisis involucró la interacción entre los bancos centrales del mundo, los propietarios de viviendas, los prestamistas, las agencias de calificación crediticia, los suscriptores y los inversores.
