Subprime realkreditlån

Når du ansøger om et realkreditlån, gennemgår långiver din kredit og økonomi for at bestemme dit risikoniveau som låntager. Afhængigt af, hvad denne anmeldelse afslører, kan du kvalificere dig til et subprime-lån i stedet for et konventionelt lån.

Hvad er et subprime-lån?

Subprime realkreditlån - også kendt som non-prime realkreditlån - er for låntagere med lavere kreditscore, typisk under 600, der forhindrer dem i at blive godkendt til konventionelle lån. Konventionelle lån er bredt tilgængelige og har tendens til at have mere gunstige vilkår, såsom bedre renter.

Subprime-lån var en af de vigtigste drivkræfter bag den finansielle krise, der gav næring til den store recession. I årene op til den økonomiske nedsmeltning godkendte långivere mange subprime-lån, som låntagere ikke var i stand til at betale tilbage. Faktisk var cirka 30 procent af alle realkreditlån opstået i 2006 subprime, ifølge en Credit Union National Association-analyse af data fra Home Mortgage Disclosure Act.

Mens subprime-lån stadig eksisterer i dag - og kan blive omtalt som et ikke-kvalificeret realkreditlån - er de underlagt mere tilsyn. De har også en tendens til at have højere renter og større udbetalingskrav end konventionelle lån.

Hvordan fungerer subprime-lån?

Subprime-lån er nu reguleret af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), agenturet oprettet som en del af Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som blev vedtaget som reaktion på subprime-krisen.

En af de vigtigste regler, som CFPB har indført, er et krav om, at enhver låntager, der får et subprime-lån, skal gennemgå boligkøberrådgivning gennem en repræsentant, der er godkendt af det amerikanske departement for bolig- og byudvikling (HUD).

Derudover skal långivere tegne subprime-lån i henhold til Dodd-Frank-standarder, herunder "ability-to-repay"-bestemmelsen (ATR), der kræver, at en långiver grundigt vurderer, om en låntager er i stand til at betale lånet tilbage.

"Hvis du overtræder ATR-reglen som långiver, kan du potentielt blive sagsøgt eller blive underlagt regulatorisk håndhævelse," siger Austin Kilgore, direktør for Digital Lending hos Javelin Strategy & Research. "Så långivere, der opererer i det ikke-kvalificerede realkreditområde, har et stærkt incitament til at sikre, at de tilstrækkeligt vurderer låntagere meget mere, end subprime långivere for 15 til 20 år siden gjorde."

Denne betegnelse for "ikke-kvalificeret realkreditlån" begrænser også den juridiske beskyttelse for långivere, hvilket har afholdt mange fra at operere i rummet.

"Långivere yder ikke de samme former for subprime-lån, som de gjorde under optakten til den store recession," siger Kilgore. "Den største årsag er lovgivningsmæssige problemer."

Er subprime-lån dårlige eller ulovlige?

Mens de subprime-lån, der blev tilbudt før den store recession, var dårlige nyheder - mange låntagere var forvirrede af attraktivt klingende lave betalinger, der skjulte realiteterne i disse lån - var de ikke ulovlige.

I dag, med yderligere regler, er de ikke altid dårlige og er ikke ulovlige. I nogle tilfælde kan de være den eneste mulighed for låntagere, der har været igennem udfordrende økonomiske tider, såsom at erklære sig konkurs.

Subprime vs. prime realkreditlån

Hvis du for nylig har set overskrifter om lave renter på realkreditlån, gælder de for primære realkreditlån. Prime realkreditlån er tilgængelige for højt kvalificerede låntagere, der er mindre af en risiko for långivere. Når långivere annoncerer priser "så lave som" en vis procentdel, er disse satser typisk forbeholdt låntagere med gode til fremragende kreditscore, fra 620 og opefter - låntagere, der kvalificerer sig til et konventionelt lån.

Med et primært realkreditlån (et konventionelt lån) kan udbetalingskravene også være relativt små - så lave som 3 procent eller 5 procent af boligens pris.

Renterne på subprime-lån er på den anden side meget højere - helt op til 8 procent eller 10 procent. Långivere beder ofte også om en højere udbetaling, såsom 25 procent til 35 procent, for at undgå at låne en stor sum penge til en mere risikabel låntager.

Typer af subprime-lån

Subprime fastforrentet realkreditlån

Et subprime fastforrentet realkreditlån fungerer ligesom et konventionelt fastforrentet realkreditlån ved, at låntageren får en fastsat rente, og den månedlige ydelse forbliver den samme i længden af lånets tilbagebetalingsperiode. Forskellen er, at subprime fastforrentede realkreditlån nogle gange har længere løbetid, såsom 40 år, sammenlignet med de typiske 15 eller 30 år for et konventionelt fastforrentet lån.

Subprime rentetilpasningslån (ARM)

Der er også subprime rentetilpasningslån, eller ARM'er, såsom 3/27 ARM, hvor låntageren får en fast rente i de første tre år, hvorefter renten justeres en gang om året i de resterende 27 år. Justeringerne er baseret på udviklingen af et markedsindeks plus en margin. De fleste långivere har et loft for, hvor meget din rente kan stige, men hvis du ikke kan foretage den maksimale månedlige betaling, kan du risikere at blive misligholdt.

Afdragsfrit lån

Med et afdragsfrit lån betaler låntageren kun renter i løbet af de første par år, typisk syv eller 10. Dette kan betyde mindre månedlige betalinger i starten, men ingen indledende udbetaling af lånets hovedstol og forsinket egenkapital.

Værdighedslån

Med et værdighedslån foretager låntageren en udbetaling på mindst 10 procent og påtager sig en høj rente. Hvis låntageren betaler rettidigt i en bestemt periode - typisk fem år - bliver det beløb, der betales til renter, brugt til at sænke lånesaldoen, og renten sænkes til prime-renten eller den sats, som de fleste store banker opkræver den mest kreditværdige låntagere. (Denne sats bestemmes i vid udstrækning af federal funds-satsen fastsat af Federal Reserve.) Denne type realkreditlån kan være fordelagtig, hvis du har råd til at foretage større betalinger i begyndelsen af din periode.

Risici på subprime-lån

Fordi subprime-lån er for låntagere med lav kreditscore, øger disse lån risikoen for långiveren. For at kompensere for denne risiko opkræver långiveren højere renter og gebyrer, end du måske ser på et konventionelt lån. Med en højere rente betaler du samlet set betydeligt mere for et subprime-lån:

TTT

Dette eksempel antager, at begge lån har en fast rente og en 30-årig løbetid, men med et subprime-lån fungerer rentestrukturen og løbetiden ikke altid sådan. Nogle kan køre i løbet af 40 år eller længere. Jo længere tid det tager at betale lånet tilbage, jo flere renter betaler du.

Hvem tilbyder subprime-lån?

Du finder typisk ikke subprime-lån i de største banker og kreditforeninger. Dette tilbud er mere tilbøjeligt til at være tilgængeligt gennem en porteføljelångiver eller en långiver, der annoncerer for dårlige kreditlån, realkreditlån uden dok eller ikke-kvalificerede realkreditlån (ikke-QM). Du kan også se sprog, der indikerer, at et låneprogram er rettet mod låntagere, der har "for nylig haft kreditbegivenheder", såsom konkurs eller tvangsauktion.

Hvordan ved jeg, om jeg har et subprime-lån?

Omkring 33 procent af alle låntagere (ikke kun af realkreditlån) falder i subprime-kategorien baseret på kreditscore, ifølge Experian.

Du har muligvis et subprime-lån, hvis dit realkreditlån har en meget højere rente eller en løbetid på mere end 30 år - eller du havde et udbetalingskrav på mere end 20 procent (og du ikke fik et jumbolån eller købte en investeringsejendom). Tænk også tilbage på dengang, hvor du ansøgte om dit realkreditlån. Hvis du havde en historie med forsinkede betalinger, misligholdelse af lån, en alt for høj gæld i forhold til indkomst eller en kreditscore under 620, kunne du nu have et subprime-lån. Du kan også prøve at spørge din låneudbyder om en afklaring.

Hvis du har et subprime-lån, skal du sammenligne din kredit dengang (når du ansøgte) med nu. Hvis din privatøkonomi er blevet forbedret, så du kan komme i gang med et førsteklasses realkreditlån, så overvej at refinansiere for at sænke din rente og få bedre lånevilkår.

Skal du få et subprime-lån?

Et subprime-lån er ikke ideelt på grund af højere renter og andre faktorer.

Hvis din kredit skal arbejde, er et subprime-lån ikke din eneste mulighed. FHA-lån og VA-lån kan være alternativer for låntagere med kreditudfordringer - FHA-lån accepterer for eksempel score helt ned til 500, hvis du kan foretage en udbetaling på mindst 10 procent. Hvis du er en førstegangsboligkøber, er der også mange førstegangshjælpsprogrammer til boligkøbere, hvoraf nogle inkluderer kreditforbedringsprogrammer.

Alternativer til et subprime-lån

• FHA-lån - Hvis din kreditscore er mindst 580, så overvej et FHA-lån med en udbetaling på 3,5 procent. Hvis din kreditscore er mellem 500 og 579, kan du kvalificere dig til et FHA-lån med 10 procent ned.

• VA-lån - Hvis du er en veteran eller aktivt medlem af de væbnede styrker, så kig på VA-lån. Garanteret af US Department of Veterans Affairs kræver disse lån ingen udbetaling og kan have lavere kreditscorekrav.

• USDA-lån - USDA-lån er designet til låntagere med lav til moderat indkomst i landdistrikter. (Nogle kvalificerende placeringer er faktisk i nærheden af store metroområder.) Mens nogle långivere kan have et minimum af kreditscore for USDA-lån, kan andre have relativt lempelige standarder, der kan hjælpe dig med at kvalificere dig.

Et andet alternativ er blot at vente. Fortsæt med at betale dine regninger til tiden, og fokuser på at tage afgørende skridt for at forbedre din kredit. Du vil måske gerne købe et hus nu, men du vil heller ikke gå i stå med at betale en overvældende høj rente.

Højdepunkter

• Renten forbundet med et subprime-lån er normalt høj for at kompensere långivere for at tage risikoen for, at låntager misligholder lånet.

• Nye realkreditlån til subprime-låntagere har begrænsninger på dem og skal garanteres korrekt.

• "Subprime" refererer til kreditscore under gennemsnittet for den person, der optager realkreditlånet, hvilket indikerer, at de kan udgøre en kreditrisiko.

• Disse låntagere har typisk kreditscore under 640 sammen med andre negative oplysninger i deres kreditrapporter.

• Finanskrisen i 2008 har i høj grad fået skylden for udbredelsen af subprime-lån, der blev tilbudt ukvalificerede købere i årene op til nedsmeltningen.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad betyder et subprime-lån?

Et subprime-lån er en type lån, der tilbydes til en rente over prime til personer, der ikke kvalificerer sig til prime-rentelån. Ganske ofte er subprime-låntagere blevet afvist af traditionelle långivere på grund af deres lave kreditvurderinger eller andre faktorer, der tyder på, at de har en rimelig chance for at misligholde tilbagebetalingen af gælden.

Hvad er ulemperne ved subprime-lån?

For låntagere vil de højere renter betyde et dyrere lån over tid, hvilket kan være sværere at servicere for en låntager, der allerede har økonomiske problemer. På et systemisk niveau er misligholdelse af subprime-lån blevet identificeret som en nøglefaktor i finanskrisen 2008-09. Långiverne ses ofte som de største syndere, der frit yder lån til folk, der ikke havde råd til dem på grund af fritflydende kapital efter dot-com-boblen i begyndelsen af 2000'erne. Alligevel bidrog også låntagere, der købte boliger, som de virkelig ikke havde råd til.

Hvem tilbyder subprime-lån?

Mens enhver finansiel institution kunne tilbyde et lån med subprime-renter, er der långivere, der fokuserer på subprime-lån med høje renter. Disse långivere giver velsagtens låntagere, der har problemer med at få lave renter, mulighed for at få adgang til kapital til at investere, vokse deres virksomheder eller købe boliger. Samtidig kan de højere renter på subprime-lån udmønte sig i titusindvis af dollars i yderligere rentebetalinger i løbet af et låns løbetid.

Hvad er forskellen mellem et Prime-lån og et Subprime-lån?

Fordi subprime-låntagere er mere risikable, har de højere renter end prime-lån. Det specifikke rentebeløb på et subprime-lån er ikke sat i sten. Forskellige långivere vurderer muligvis ikke en låntagers risiko på samme måde. Det betyder, at en subprime-låntager har mulighed for at spare nogle penge ved at shoppe rundt. Alligevel er alle subprime-lånsrenter pr. definition højere end prime-renten.

Årsagde subprime-lån finanskrisen 2008-09?

De fleste eksperter er enige om, at subprime-lån var en vigtig del af finanskrisen. Når det kommer til subprime-låndelen af krisen, var der ingen enkelt enhed eller enkeltperson, som vi kunne pege fingeren på. I stedet involverede denne krise samspillet mellem verdens centralbanker, boligejere, långivere, kreditvurderingsbureauer, forsikringsgivere og investorer.