सबप्राइम मार्टगेज

जब आप एक बंधक के लिए आवेदन करते हैं, तो ऋणदाता एक उधारकर्ता के रूप में आपके जोखिम के स्तर को निर्धारित करने के लिए आपके क्रेडिट और वित्त को देखता है। उस समीक्षा से जो पता चलता है उसके आधार पर, आप एक पारंपरिक ऋण के बजाय एक सबप्राइम बंधक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं।

सबप्राइम मॉर्गेज क्या है?

सबप्राइम मॉर्गेज - जिन्हें नॉन-प्राइम मॉर्गेज के रूप में भी जाना जाता है - कम क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं के लिए हैं, आमतौर पर 600 से नीचे, जो उन्हें पारंपरिक ऋणों के लिए स्वीकृत होने से रोकते हैं। पारंपरिक ऋण व्यापक रूप से उपलब्ध हैं और अधिक अनुकूल शर्तें हैं, जैसे कि बेहतर ब्याज दरें।

सबप्राइम बंधक वित्तीय संकट के मुख्य चालकों में से एक थे जिसने महान मंदी को हवा दी। आर्थिक मंदी से पहले के वर्षों में, उधारदाताओं ने कई सबप्राइम बंधकों को मंजूरी दे दी थी जो उधारकर्ता वापस भुगतान करने में असमर्थ थे। वास्तव में, गृह बंधक प्रकटीकरण अधिनियम डेटा के क्रेडिट यूनियन नेशनल एसोसिएशन विश्लेषण के अनुसार, 2006 में उत्पन्न सभी बंधकों में से लगभग 30 प्रतिशत सबप्राइम थे।

जबकि सबप्राइम बंधक आज भी मौजूद हैं - और उन्हें गैर-योग्य बंधक के रूप में संदर्भित किया जा सकता है - वे अधिक निरीक्षण के अधीन हैं। उनके पास पारंपरिक ऋणों की तुलना में उच्च ब्याज दरें और बड़ी डाउन पेमेंट आवश्यकताएं भी होती हैं।

सबप्राइम मॉर्गेज कैसे काम करते हैं?

सबप्राइम गिरवी अब कंज्यूमर फाइनेंशियल प्रोटेक्शन ब्यूरो (सीएफपीबी) द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जो डोड-फ्रैंक वॉल स्ट्रीट रिफॉर्म एंड कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट के हिस्से के रूप में बनाई गई एजेंसी है, जिसे सबप्राइम संकट के जवाब में अधिनियमित किया गया था।

सीएफपीबी द्वारा बनाए गए प्रमुख नियमों में से एक यह आवश्यकता है कि कोई भी उधारकर्ता जो सबप्राइम मॉर्गेज प्राप्त करता है, उसे यूएस डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग एंड अर्बन डेवलपमेंट (एचयूडी) द्वारा अनुमोदित प्रतिनिधि के माध्यम से होमबॉयर परामर्श से गुजरना होगा।

इसके अतिरिक्त, उधारदाताओं को डोड-फ्रैंक मानकों के अनुसार सबप्राइम मॉर्गेज को अंडरराइट करना चाहिए, जिसमें "क्षमता-से-चुकौती" (एटीआर) प्रावधान शामिल है, जिसके लिए एक ऋणदाता को पूरी तरह से मूल्यांकन करने की आवश्यकता होती है कि क्या कोई उधारकर्ता ऋण का भुगतान करने में सक्षम है।

जेवलिन स्ट्रैटेजी एंड रिसर्च में डिजिटल लेंडिंग के निदेशक ऑस्टिन किलगोर कहते हैं, "यदि आप एक ऋणदाता के रूप में एटीआर नियम का उल्लंघन करते हैं, तो आप पर संभावित रूप से मुकदमा चलाया जा सकता है या नियामक प्रवर्तन के अधीन हो सकता है।" "इसलिए गैर-योग्य बंधक स्थान में काम करने वाले उधारदाताओं के पास यह सुनिश्चित करने के लिए एक मजबूत प्रोत्साहन है कि वे 15 से 20 साल पहले के सबप्राइम उधारदाताओं की तुलना में उधारकर्ताओं का पर्याप्त रूप से मूल्यांकन कर रहे हैं।"

वह "गैर-योग्य बंधक" पदनाम उधारदाताओं के लिए कानूनी सुरक्षा को भी सीमित करता है, जिसने कई लोगों को अंतरिक्ष में काम करने से रोक दिया है।

"ऋणदाता उसी प्रकार के सबप्राइम ऋण नहीं बना रहे हैं जो उन्होंने महान मंदी के दौरान किए थे," किलगोर कहते हैं। "सबसे बड़ा कारण नियामक मुद्दे हैं।"

सबप्राइम गिरवी रखना गलत है या अवैध?

जबकि महान मंदी से पहले की पेशकश की गई सबप्राइम बंधक बुरी खबर थी - कई उधारकर्ता आकर्षक-लगने वाले कम भुगतानों से भ्रमित थे जो इन ऋणों की वास्तविकताओं को छिपाते थे - वे अवैध नहीं थे।

आज, अतिरिक्त नियमों के साथ, वे हमेशा खराब नहीं होते हैं, और अवैध नहीं होते हैं। कुछ मामलों में, वे उधारकर्ताओं के लिए एकमात्र विकल्प हो सकते हैं जो चुनौतीपूर्ण वित्तीय समय से गुजरे हैं, जैसे कि दिवालिया घोषित करना।

सबप्राइम बनाम। प्रमुख बंधक

यदि आपने हाल ही में कम बंधक दरों के बारे में सुर्खियां देखी हैं, तो वे प्रमुख बंधक पर लागू होते हैं। प्राइम मॉर्गेज उच्च-योग्य उधारकर्ताओं के लिए उपलब्ध हैं जो उधारदाताओं के लिए जोखिम से कम हैं। जब ऋणदाता एक निश्चित प्रतिशत के रूप में "जितना कम" दरों का विज्ञापन करते हैं, तो वे दरें आम तौर पर उत्कृष्ट क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं के लिए आरक्षित होती हैं, 620 से ऊपर - उधारकर्ता जो पारंपरिक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं।

एक प्रमुख बंधक (एक पारंपरिक ऋण) के साथ, डाउन पेमेंट की आवश्यकताएं अपेक्षाकृत छोटी हो सकती हैं - घर की कीमत का 3 प्रतिशत या 5 प्रतिशत जितना कम।

दूसरी ओर, सबप्राइम मॉर्गेज पर ब्याज दरें बहुत अधिक हैं - 8 प्रतिशत या 10 प्रतिशत जितनी अधिक। जोखिम वाले उधारकर्ता को बड़ी राशि उधार देने से बचने के लिए ऋणदाता अक्सर उच्च भुगतान की मांग करते हैं, जैसे कि 25 प्रतिशत से 35 प्रतिशत।

सबप्राइम गिरवी के प्रकार

सबप्राइम फिक्स्ड रेट मॉर्गेज

एक सबप्राइम फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज एक पारंपरिक फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज की तरह काम करता है जिसमें उधारकर्ता को एक निर्धारित ब्याज दर मिलती है और मासिक भुगतान ऋण चुकौती अवधि की लंबाई के लिए समान रहता है। अंतर यह है कि सबप्राइम फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज में कभी-कभी लंबी शर्तें होती हैं, जैसे कि पारंपरिक फिक्स्ड-रेट लोन के लिए सामान्य 15 या 30 साल की तुलना में 40 साल।

सबप्राइम एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (एआरएम)

सबप्राइम एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज या एआरएम भी हैं, जैसे कि 3/27 एआरएम, जिसमें उधारकर्ता को पहले तीन वर्षों के लिए एक निश्चित ब्याज दर मिलती है, फिर शेष 27 वर्षों के लिए दर वर्ष में एक बार फिर से समायोजित हो जाती है। समायोजन बाजार सूचकांक और मार्जिन के प्रदर्शन पर आधारित होते हैं। अधिकांश उधारदाताओं के पास आपकी दर में वृद्धि हो सकती है, लेकिन यदि आप अधिकतम मासिक भुगतान नहीं कर सकते हैं, तो आप डिफ़ॉल्ट के जोखिम में हो सकते हैं।

केवल ब्याज पर ऋण

ब्याज-मात्र ऋण के साथ, उधारकर्ता पहले कुछ वर्षों के दौरान केवल ब्याज का भुगतान करता है, आमतौर पर सात या 10। इसका मतलब पहली बार में छोटे मासिक भुगतान हो सकता है, लेकिन ऋण मूलधन का प्रारंभिक भुगतान नहीं, और विलंबित इक्विटी।

गरिमा बंधक

गरिमा बंधक के साथ, उधारकर्ता कम से कम 10 प्रतिशत का डाउन पेमेंट करता है और उच्च ब्याज दर लेता है। यदि उधारकर्ता एक निश्चित अवधि के लिए समय पर भुगतान करता है - आम तौर पर पांच साल - ब्याज के लिए भुगतान की गई राशि का उपयोग ऋण की शेष राशि को कम करने के लिए किया जाता है, और ब्याज दर को प्रमुख दर तक कम कर दिया जाता है, या वह दर जो अधिकांश बड़े बैंक सबसे अधिक क्रेडिट योग्य लेते हैं कर्जदार (यह दर काफी हद तक फेडरल रिजर्व द्वारा निर्धारित फेडरल फंड्स रेट द्वारा निर्धारित की जाती है।) इस प्रकार का बंधक फायदेमंद हो सकता है यदि आप अपने कार्यकाल की शुरुआत के दौरान बड़े भुगतान करने का जोखिम उठा सकते हैं।

सबप्राइम गिरवी जोखिम

क्योंकि सबप्राइम मॉर्गेज कम क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं के लिए हैं, ये ऋण ऋणदाता के लिए जोखिम बढ़ाते हैं। उस जोखिम को पूरा करने के लिए, ऋणदाता पारंपरिक ऋण पर आपके द्वारा देखे जाने की तुलना में अधिक ब्याज दर और शुल्क लेता है। उच्च दर के साथ, आप एक सबप्राइम मॉर्गेज के लिए समग्र रूप से अधिक भुगतान करेंगे:

TTT

यह उदाहरण मानता है कि दोनों ऋणों की एक निश्चित दर और 30 साल की अवधि है, लेकिन एक सबप्राइम बंधक के साथ, दर संरचना और अवधि हमेशा उस तरह से काम नहीं करती है। कुछ 40 साल या उससे अधिक समय तक चल सकते हैं। ऋण का भुगतान करने में जितना अधिक समय लगेगा, आप उतना ही अधिक ब्याज का भुगतान करेंगे।

सबप्राइम मॉर्गेज कौन देता है?

आपको आमतौर पर सबसे बड़े बैंकों और क्रेडिट यूनियनों में सबप्राइम मॉर्गेज नहीं मिलेंगे। यह पेशकश एक पोर्टफोलियो ऋणदाता या एक ऋणदाता के माध्यम से उपलब्ध होने की अधिक संभावना है जो खराब क्रेडिट बंधक, गैर-डॉक्टर बंधक या गैर-योग्य बंधक (गैर-क्यूएम) का विज्ञापन करता है। आप ऐसी भाषा भी देख सकते हैं जो इंगित करती है कि ऋण कार्यक्रम उन उधारकर्ताओं के लिए तैयार किया गया है जिनके पास "हाल ही में क्रेडिट घटनाएं" हैं, जैसे दिवालिएपन या फौजदारी।

मुझे कैसे पता चलेगा कि मेरे पास सबप्राइम मॉर्गेज है?

एक्सपेरियन के अनुसार, सभी उधारकर्ताओं में से लगभग 33 प्रतिशत (न केवल गिरवी रखने वाले) क्रेडिट स्कोर के आधार पर सबप्राइम श्रेणी में आते हैं।

आपके पास एक सबप्राइम ऋण हो सकता है यदि आपके बंधक की ब्याज दर बहुत अधिक है या 30 वर्ष से अधिक की अवधि है - या आपके पास डाउन पेमेंट की आवश्यकता 20 प्रतिशत से अधिक है (और आपको जंबो ऋण नहीं मिल रहा था या निवेश संपत्ति नहीं खरीद रहा था). उस समय के बारे में सोचें जब आपने अपने बंधक के लिए भी आवेदन किया था। यदि आपके पास देर से भुगतान का इतिहास था, एक ऋण डिफ़ॉल्ट, अत्यधिक उच्च ऋण-से-आय अनुपात या 620 से नीचे का क्रेडिट स्कोर, तो अब आपके पास सबप्राइम ऋण हो सकता है। आप स्पष्टीकरण के लिए अपने ऋण सेवाकर्ता से पूछने का भी प्रयास कर सकते हैं।

यदि आपके पास सबप्राइम मॉर्गेज है, तो अपने क्रेडिट की तुलना तब (जब आपने आवेदन किया था) से करें। यदि आपके व्यक्तिगत वित्त में सुधार हुआ है तो आपको एक प्रमुख बंधक के लिए दौड़ में डाल दिया गया है, अपनी दर कम करने और बेहतर ऋण शर्तें प्राप्त करने के लिए पुनर्वित्त पर विचार करें।

क्या आपको सबप्राइम गिरवी रखना चाहिए?

एक सबप्राइम बंधक स्थिर दरों और अन्य कारकों के कारण आदर्श नहीं है।

अगर आपके क्रेडिट को काम की ज़रूरत है, तो सबप्राइम मॉर्गेज आपके लिए एकमात्र विकल्प नहीं है। एफएचए ऋण और वीए ऋण क्रेडिट चुनौतियों वाले उधारकर्ताओं के लिए विकल्प हो सकते हैं - एफएचए ऋण, उदाहरण के लिए, यदि आप कम से कम 10 प्रतिशत का डाउन पेमेंट कर सकते हैं तो 500 जितना कम स्कोर स्वीकार करें। यदि आप पहली बार घर खरीदने वाले हैं, तो कई पहली बार होमबॉयर सहायता कार्यक्रम भी हैं, जिनमें से कुछ में क्रेडिट सुधार कार्यक्रम शामिल हैं।

सबप्राइम मॉर्गेज के विकल्प

• FHA ऋण - यदि आपका क्रेडिट स्कोर कम से कम 580 है, तो 3.5 प्रतिशत के डाउन पेमेंट के साथ FHA ऋण पर विचार करें। यदि आपका क्रेडिट स्कोर 500 और 579 के बीच है, तो आप 10 प्रतिशत की गिरावट के साथ एफएचए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं।

• वीए ऋण - यदि आप एक अनुभवी या सशस्त्र बलों के सक्रिय सदस्य हैं, तो वीए ऋण देखें। यूएस डिपार्टमेंट ऑफ वेटरन्स अफेयर्स द्वारा गारंटीकृत, इन ऋणों के लिए किसी डाउन पेमेंट की आवश्यकता नहीं होती है और इनमें क्रेडिट स्कोर की आवश्यकताएं कम हो सकती हैं।

• यूएसडीए ऋण - यूएसडीए ऋण ग्रामीण निर्दिष्ट क्षेत्रों में निम्न से मध्यम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। (कुछ योग्यता वाले स्थान वास्तव में बड़े मेट्रो क्षेत्रों के पास हैं।) जबकि कुछ उधारदाताओं के पास यूएसडीए ऋण के लिए न्यूनतम क्रेडिट स्कोर हो सकता है, अन्य में अपेक्षाकृत उदार मानक हो सकते हैं जो आपको अर्हता प्राप्त करने में मदद कर सकते हैं।

एक अन्य विकल्प बस प्रतीक्षा करना है। अपने बिलों का समय पर भुगतान करना जारी रखें, और अपने क्रेडिट को बेहतर बनाने के लिए महत्वपूर्ण कदम उठाने पर ध्यान दें। आप अभी एक घर खरीदना चाह सकते हैं, लेकिन आप अत्यधिक उच्च ब्याज दर का भुगतान करके फंसना नहीं चाहते हैं।

##हाइलाइट

• सबप्राइम मॉर्गेज से जुड़ी ब्याज दर आमतौर पर उधारदाताओं को उस जोखिम को लेने के लिए क्षतिपूर्ति करने के लिए अधिक होती है जो उधारकर्ता ऋण पर चूक करेगा।

• सबप्राइम उधारकर्ताओं के लिए नए बंधकों पर प्रतिबंध लगाए गए हैं और उन्हें उचित रूप से अंडरराइट किया जाना चाहिए।

• "सबप्राइम" गिरवी रखने वाले व्यक्ति के औसत से कम क्रेडिट स्कोर को दर्शाता है, यह दर्शाता है कि वे एक क्रेडिट जोखिम हो सकते हैं।

• इन उधारकर्ताओं का क्रेडिट स्कोर आमतौर पर 640 से नीचे होता है और साथ ही उनकी क्रेडिट रिपोर्ट में अन्य नकारात्मक जानकारी भी होती है।

• 2008 के वित्तीय संकट को बड़े पैमाने पर मंदी के लिए अग्रणी वर्षों में अयोग्य खरीदारों को दिए गए सबप्राइम गिरवी के प्रसार के लिए जिम्मेदार ठहराया गया है।

##सामान्य प्रश्न

सबप्राइम लोन का क्या मतलब है?

एक सबप्राइम ऋण एक प्रकार का ऋण है जो उन व्यक्तियों को प्राइम से ऊपर की दर पर दिया जाता है जो प्राइम-रेट ऋण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं करते हैं। अक्सर, सबप्राइम उधारकर्ताओं को पारंपरिक उधारदाताओं द्वारा उनकी कम क्रेडिट रेटिंग या अन्य कारकों के कारण ठुकरा दिया जाता है, जो यह सुझाव देते हैं कि उनके पास ऋण चुकौती पर चूक करने का एक उचित मौका है।

सबप्राइम लोन की कमियां क्या हैं?

उधारकर्ताओं के लिए, उच्च ब्याज दरों का मतलब समय के साथ एक महंगा ऋण होगा, जो पहले से ही वित्तीय परेशानी वाले उधारकर्ता के लिए सेवा करना कठिन हो सकता है। प्रणालीगत स्तर पर, सबप्राइम ऋणों पर चूक को 2008-09 के वित्तीय संकट में एक प्रमुख कारक के रूप में पहचाना गया है। उधारदाताओं को अक्सर सबसे बड़े अपराधी के रूप में देखा जाता है, जो उन लोगों को स्वतंत्र रूप से ऋण देते हैं जो 2000 के दशक की शुरुआत में डॉट-कॉम बुलबुले के बाद मुक्त प्रवाह वाली पूंजी के कारण उन्हें वहन नहीं कर सकते थे । फिर भी, जिन उधारकर्ताओं ने घर खरीदा वे वास्तव में वहन नहीं कर सकते थे, उन्होंने भी योगदान दिया।

सबप्राइम बंधक कौन प्रदान करता है?

जबकि कोई भी वित्तीय संस्थान सबप्राइम दरों के साथ ऋण की पेशकश कर सकता है, ऐसे ऋणदाता हैं जो उच्च दरों वाले सबप्राइम ऋणों पर ध्यान केंद्रित करते हैं। तर्कसंगत रूप से, ये ऋणदाता उन उधारकर्ताओं को देते हैं जिन्हें कम ब्याज दरों में निवेश करने, अपने व्यवसाय को बढ़ाने, या घर खरीदने के लिए पूंजी तक पहुंचने में परेशानी होती है। साथ ही, सबप्राइम ऋणों पर उच्च ब्याज दरें ऋण के जीवनकाल में अतिरिक्त ब्याज भुगतान में हजारों डॉलर में तब्दील हो सकती हैं।

प्राइम लोन और सबप्राइम लोन में क्या अंतर है?

क्योंकि सबप्राइम उधारकर्ता अधिक जोखिम वाले होते हैं, वे प्राइम लोन की तुलना में अधिक ब्याज दर रखते हैं। सबप्राइम ऋण पर लगाए गए ब्याज की विशिष्ट राशि पत्थर में निर्धारित नहीं है। अलग-अलग ऋणदाता एक ही तरीके से उधारकर्ता के जोखिम का मूल्यांकन नहीं कर सकते हैं। इसका मतलब है कि सबप्राइम ऋण लेने वाले के पास खरीदारी करके कुछ पैसे बचाने का अवसर है। फिर भी, परिभाषा के अनुसार, सभी सबप्राइम ऋण दरें प्राइम रेट से अधिक हैं।

क्या सबप्राइम लेंडिंग ने 2008-09 के वित्तीय संकट का कारण बना?

अधिकांश विशेषज्ञ इस बात से सहमत हैं कि सबप्राइम गिरवी रखना वित्तीय संकट का एक महत्वपूर्ण हिस्सा था। जब संकट के सबप्राइम मॉर्गेज हिस्से की बात आती है, तो कोई एक इकाई या व्यक्ति नहीं था जिस पर हम उंगली उठा सकें। इसके बजाय, इस संकट में दुनिया के केंद्रीय बैंकों, मकान मालिकों, उधारदाताओं, क्रेडिट रेटिंग एजेंसियों, अंडरराइटर्स और निवेशकों के बीच परस्पर क्रिया शामिल थी।