Subprime boliglån

Når du søker om et boliglån, ser långiveren gjennom kreditt og økonomi for å bestemme risikonivået ditt som låntaker. Avhengig av hva den anmeldelsen avslører, kan du kvalifisere for et subprime-lån i stedet for et konvensjonelt lån.

Hva er et subprime-lån?

Subprime-lån - også kjent som ikke-prime-lån - er for låntakere med lavere kredittscore, vanligvis under 600, som hindrer dem i å bli godkjent for konvensjonelle lån. Konvensjonelle lån er allment tilgjengelige og har en tendens til å ha gunstigere betingelser, for eksempel bedre renter.

Subprime-lån var en av hoveddriverne bak finanskrisen som førte til den store resesjonen. I årene frem til den økonomiske nedbrytningen, godkjente långivere mange subprime-lån som låntakere ikke var i stand til å betale tilbake. Faktisk var omtrent 30 prosent av alle boliglån som oppsto i 2006 subprime, ifølge en Credit Union National Association-analyse av Home Mortgage Disclosure Act-data.

Mens subprime-lån fortsatt eksisterer i dag - og kan bli referert til som et ikke-kvalifisert boliglån - er de underlagt mer tilsyn. De har også en tendens til å ha høyere renter og større forskuddskrav enn konvensjonelle lån.

Hvordan fungerer subprime-lån?

Subprime-lån er nå regulert av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), byrået opprettet som en del av Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som ble vedtatt som svar på subprime-krisen.

En av hovedreglene CFPB har satt på plass er et krav om at enhver låntaker som får et subprime-lån må gjennomgå boligkjøperrådgivning gjennom en representant godkjent av US Department of Housing and Urban Development (HUD).

I tillegg må långivere tegne subprime-lån i henhold til Dodd-Frank-standarder, inkludert "ability-to-repay" (ATR)-bestemmelsen som krever at en långiver grundig vurderer om en låntaker er i stand til å betale tilbake lånet.

"Hvis du bryter ATR-regelen som utlåner, kan du potensielt bli saksøkt eller bli gjenstand for regulatorisk håndhevelse," sier Austin Kilgore, direktør for Digital Lending hos Javelin Strategy & Research. "Så långivere som opererer i det ikke-kvalifiserte boliglånsområdet har et sterkt insentiv til å sørge for at de vurderer låntakere tilstrekkelig mye mer enn subprime-långiverne for 15 til 20 år siden gjorde."

Denne betegnelsen "ikke-kvalifisert boliglån" begrenser også juridisk beskyttelse for långivere, noe som har hindret mange i å operere i rommet.

"Långivere gir ikke de samme typene subprime-lån som de gjorde under oppkjøringen til den store resesjonen," sier Kilgore. "Den største årsaken er regulatoriske problemer."

Er subprime-lån dårlige eller ulovlige?

Mens subprime-lånene som ble tilbudt før den store lavkonjunkturen var dårlige nyheter - mange låntakere ble forvirret av attraktivt klingende lave betalinger som skjulte realitetene til disse lånene - var de ikke ulovlige.

I dag, med tilleggsbestemmelser, er de ikke alltid dårlige, og er ikke ulovlige. I noen tilfeller kan de være det eneste alternativet for låntakere som har gått gjennom utfordrende økonomiske tider, for eksempel å erklære seg konkurs.

Subprime vs. prime boliglån

Hvis du nylig har sett overskrifter om lave boliglånsrenter, gjelder de for prime boliglån. Prime boliglån er tilgjengelig for høyt kvalifiserte låntakere som er mindre av en risiko for långivere. Når långivere annonserer priser "så lave som" en viss prosentandel, er disse prisene vanligvis reservert for låntakere med god til utmerket kredittscore, fra 620 og oppover - låntakere som kvalifiserer for et konvensjonelt lån.

Med et førsteklasses boliglån (et konvensjonelt lån), kan forskuddsbetalingskravene også være relativt små - så lave som 3 prosent eller 5 prosent av boligens pris.

Rentene på subprime-lån er derimot mye høyere - så høye som 8 prosent eller 10 prosent. Långivere ber ofte om en høyere forskuddsbetaling også, for eksempel 25 prosent til 35 prosent, for å unngå å låne ut en stor sum penger til en mer risikofylt låntaker.

Typer subprime-lån

Subprime fastrente boliglån

Et subprime fastrentelån fungerer akkurat som et konvensjonelt fastrenteboliglån ved at låntakeren får en fastsatt rente og den månedlige betalingen forblir den samme i løpet av låneperioden. Forskjellen er at subprime fastrentelån noen ganger har lengre løpetid, for eksempel 40 år, sammenlignet med de typiske 15 eller 30 årene for et konvensjonelt fastrentelån.

Subprime justerbar renteboliglån (ARM)

Det finnes også subprime-lån med justerbar rente, eller ARM-er, for eksempel 3/27 ARM, der låntakeren får en fast rente for de første tre årene, deretter justeres renten en gang i året i de resterende 27 årene. Justeringene er basert på ytelsen til en markedsindeks pluss en margin. De fleste långivere har et tak på hvor mye renten din kan øke, men hvis du ikke kan gjøre den høyeste månedlige betalingen, kan du risikere å bli misligholdt.

Lån med kun avdrag

Med et avdragsfri lån betaler låntakeren kun renter i løpet av de første årene, vanligvis syv eller 10. Dette kan bety mindre månedlige betalinger til å begynne med, men ingen innledende utbetaling av lånets hovedstol og forsinket egenkapital.

Verdighetslån

Med et verdighetslån gjør låntakeren en forskuddsbetaling på minst 10 prosent og tar på seg en høy rente. Hvis låntakeren betaler rettidig for en viss periode - typisk fem år - blir beløpet som betales mot renter brukt til å senke lånesaldoen, og renten senkes til prime rate, eller den satsen som de fleste store banker krever mest kredittverdig. låntakere. (Denne rentesatsen bestemmes i stor grad av federal funds-renten fastsatt av Federal Reserve.) Denne typen boliglån kan være fordelaktig hvis du har råd til å foreta større betalinger i begynnelsen av perioden.

Subprime-lånsrisiko

Fordi subprime-lån er for låntakere med lav kredittscore, øker disse lånene risikoen for långiveren. For å kompensere for den risikoen, krever utlåner høyere renter og gebyrer enn du kanskje ser på et konvensjonelt lån. Med en høyere rente vil du betale betydelig mer totalt sett for et subprime-lån:

TTT

Dette eksemplet forutsetter at begge lånene har en fast rente og en 30-års løpetid, men med et subprime-lån fungerer ikke alltid rentestrukturen og løpetiden slik. Noen kan løpe i løpet av 40 år eller lenger. Jo lengre tid det tar å betale tilbake lånet, jo mer renter betaler du.

Hvem tilbyr subprime-lån?

Du vil vanligvis ikke finne subprime-lån hos de største bankene og kredittforeningene. Dette tilbudet er mer sannsynlig å være tilgjengelig gjennom en porteføljeutlåner eller en utlåner som annonserer dårlige kredittlån, boliglån uten dok eller ikke-kvalifiserte boliglån (ikke-QM). Du kan også se språk som indikerer at et låneprogram er rettet mot låntakere som har "hadde nylige kreditthendelser", for eksempel konkurs eller tvangssalg.

Hvordan vet jeg om jeg har et subprime-lån?

Rundt 33 prosent av alle låntakere (ikke bare av boliglån) faller inn i subprime-kategorien basert på kredittscore, ifølge Experian.

Du kan ha et subprime-lån hvis boliglånet ditt har en mye høyere rente eller en løpetid lenger enn 30 år - eller du hadde et forskuddskrav høyere enn 20 prosent (og du ikke fikk et jumbolån eller kjøpte en investeringseiendom). Tenk tilbake på tiden da du søkte om boliglån også. Hvis du hadde en historie med sene betalinger, mislighold av lån, en for høy gjeld i forhold til inntekt eller en kredittscore under 620, kan du nå ha et subprime-lån. Du kan også prøve å spørre låneformidleren din om avklaring.

Hvis du har et subprime-lån, kan du sammenligne kreditten din da (når du søkte) med nå. Hvis din personlige økonomi har forbedret seg for å sette deg i konkurransen for et førsteklasses boliglån, bør du vurdere å refinansiere for å senke renten og få bedre lånevilkår.

Bør du få et subprime-lån?

Et subprime-lån er ikke ideelt på grunn av brattere priser og andre faktorer.

Hvis kredittbehovet ditt fungerer, er ikke et subprime-lån det eneste alternativet. FHA-lån og VA-lån kan være alternativer for låntakere med kredittutfordringer - FHA-lån, for eksempel, aksepterer score så lavt som 500 hvis du kan foreta en forskuddsbetaling på minst 10 prosent. Hvis du er en førstegangs boligkjøper, er det mange førstegangshjelpeprogrammer for boligkjøpere, også, noen av dem inkluderer kredittforbedringsprogrammer.

Alternativer til et subprime-lån

• FHA-lån - Hvis kredittpoengsummen din er minst 580, bør du vurdere et FHA-lån med en forskuddsbetaling på 3,5 prosent. Hvis kredittpoengsummen din er mellom 500 og 579, kan du kvalifisere for et FHA-lån med 10 prosent ned.

• VA-lån - Hvis du er en veteran eller aktivt medlem av de væpnede styrkene, se nærmere på VA-lån. Garantert av US Department of Veterans Affairs krever disse lånene ingen forskuddsbetaling og kan ha lavere krav til kredittscore.

• USDA-lån - USDA-lån er designet for låntakere med lav til moderat inntekt i utpekte landlige områder. (Noen kvalifiserte steder er faktisk i nærheten av store byområder.) Mens noen långivere kan ha et minimumskrav på kredittpoeng for USDA-lån, kan andre ha relativt milde standarder som kan hjelpe deg med å kvalifisere deg.

Et annet alternativ er å bare vente. Fortsett å betale regningene dine i tide, og fokuser på å ta avgjørende skritt for å forbedre kreditten din. Du vil kanskje kjøpe et hus nå, men du vil heller ikke sitte fast med å betale en overveldende høy rente.

Høydepunkter

– Renten knyttet til et subprime-lån er vanligvis høy for å kompensere långivere for å ta risikoen for at låntaker misligholder lånet.

• Nye boliglån til subprime-låntakere har restriksjoner på dem og må garanteres på riktig måte.

• "Subprime" refererer til kredittscore under gjennomsnittet til personen som tar opp boliglånet, noe som indikerer at de kan utgjøre en kredittrisiko.

• Disse låntakerne har vanligvis kredittscore under 640 sammen med annen negativ informasjon i kredittrapportene.

– Finanskrisen i 2008 har i stor grad fått skylden for spredningen av subprime-lån som ble tilbudt ukvalifiserte kjøpere i årene frem til nedsmeltingen.

FAQ

Hva betyr et subprime-lån?

Et subprime-lån er en type lån som tilbys til en rente over prime til personer som ikke kvalifiserer for prime-rate lån. Ganske ofte har subprime-låntakere blitt avvist av tradisjonelle långivere på grunn av deres lave kredittvurderinger eller andre faktorer som tyder på at de har en rimelig sjanse for å misligholde gjeldsnedbetalingen.

Hva er ulempene med subprime-lån?

For låntakere vil de høyere rentene bety et dyrere lån over tid, som kan være vanskeligere å betjene for en låntaker som allerede har økonomiske problemer. På systemnivå har mislighold av subprime-lån blitt identifisert som en nøkkelfaktor i finanskrisen 2008-09. Långiverne blir ofte sett på som de største synderne, og gir fritt lån til folk som ikke hadde råd til dem på grunn av frittflytende kapital etter dot-com-boblen på begynnelsen av 2000-tallet. Likevel bidro også låntakere som kjøpte boliger de virkelig ikke hadde råd til.

Hvem tilbyr subprime-lån?

Mens enhver finansinstitusjon kan tilby et lån med subprime-renter, er det långivere som fokuserer på subprime-lån med høye renter. Utvilsomt gir disse långivere låntakere som har problemer med å få lave renter muligheten til å få tilgang til kapital for å investere, utvide virksomheten eller kjøpe boliger. Samtidig kan de høyere rentene på subprime-lån oversettes til titusenvis av dollar i ekstra rentebetalinger over lånets levetid.

Hva er forskjellen mellom et Prime-lån og et Subprime-lån?

Fordi subprime-låntakere er mer risikofylte, har de høyere renter enn prime-lån. Det spesifikke rentebeløpet på et subprime-lån er ikke satt i stein. Ulike långivere kan ikke vurdere en låntakers risiko på samme måte. Dette betyr at en låntaker med subprime-lån har en mulighet til å spare penger ved å shoppe rundt. Likevel, per definisjon, er alle subprime-lånsrenter høyere enn prime-renten.

Årsakte subprime-lån finanskrisen 2008-09?

De fleste eksperter er enige om at subprime-lån var en viktig del av finanskrisen. Når det kommer til subprime-lånsdelen av krisen, var det ingen enkelt enhet eller enkeltperson vi kunne vise til. I stedet innebar denne krisen samspillet mellom verdens sentralbanker, huseiere, långivere, kredittvurderingsbyråer, garantister og investorer.