Subprime veð

Þegar þú sækir um húsnæðislán skoðar lánveitandinn lánstraust þitt og fjármál til að ákvarða áhættustig þitt sem lántaka. Það fer eftir því sem þessi endurskoðun leiðir í ljós gætirðu átt rétt á undirmálsláni í stað hefðbundins láns.

Hvað er undirmálsveð?

Undirmálsveðlán - einnig þekkt sem húsnæðislán sem ekki eru undirmálslán - eru fyrir lántakendur með lægri lánshæfiseinkunn, venjulega undir 600, sem koma í veg fyrir að þau séu samþykkt fyrir hefðbundin lán. Hefðbundin lán eru víða í boði og hafa tilhneigingu til að hafa hagstæðari kjör, svo sem betri vexti.

Undirmálslán voru einn helsti drifkraftur fjármálakreppunnar sem ýtti undir kreppuna mikla. Á árunum fyrir efnahagshrunið samþykktu lánveitendur mörg undirmálslán sem lántakendur gátu ekki greitt til baka. Reyndar voru um það bil 30 prósent af öllum húsnæðislánum upprunnin árið 2006 undirmálslán, samkvæmt greiningu Credit Union National Association á gögnum um upplýsingalög um húsnæðislán.

Þó að undirmálslán séu enn til í dag - og gæti verið vísað til sem óhæft veð - eru þau háð meira eftirliti. Þeir hafa einnig tilhneigingu til að hafa hærri vexti og meiri útborgunarkröfur en hefðbundin lán.

Hvernig virka undirmálslán?

Undirmálsveðlán eru nú stjórnað af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), stofnuninni sem var stofnuð sem hluti af Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, sem var sett til að bregðast við undirmálslánkreppunni.

Ein af lykilreglunum sem CFPB setti er krafa um að allir lántakendur sem fá undirmálsveð verði að gangast undir ráðgjöf um húsnæðiskaupendur í gegnum fulltrúa sem samþykktur er af húsnæðis- og borgarþróunarráðuneyti Bandaríkjanna (HUD).

Að auki verða lánveitendur að standa undir undirmálslánum samkvæmt Dodd-Frank stöðlum, þar með talið „getu til endurgreiðslu“ (ATR) ákvæðisins sem krefst þess að lánveitandi meti rækilega hvort lántaki sé fær um að greiða til baka lánið.

„Ef þú brýtur gegn ATR reglunni sem lánveitandi geturðu hugsanlega verið lögsóttur eða sætt eftirliti með eftirliti,“ segir Austin Kilgore, forstöðumaður Digital Lending hjá Javelin Strategy & Research. „Þannig að lánveitendur sem starfa í húsnæðislánarýminu sem ekki eru viðurkenndir hafa sterkan hvata til að ganga úr skugga um að þeir meti lántakendur nægilega miklu meira en undirmálslánveitendur fyrir 15 til 20 árum síðan.

Þessi tilnefning „óhæft veð“ takmarkar einnig lagalega vernd fyrir lánveitendur, sem hefur hindrað marga í að starfa í rýminu.

„Lánveitendur eru ekki að gefa sömu tegund af undirmálslánum og þeir gerðu í aðdraganda kreppunnar miklu,“ segir Kilgore. „Stærsta ástæðan er reglugerðarvandamál.

Eru undirmálslán slæm eða ólögleg?

Þó að undirmálslánin sem boðið var upp á fyrir kreppuna mikla hafi verið slæmar fréttir - margir lántakendur voru ruglaðir af aðlaðandi lágum greiðslum sem leyndu raunveruleika þessara lána - voru þau ekki ólögleg.

Í dag, með viðbótarreglugerð, eru þær ekki alltaf slæmar og eru ekki ólöglegar. Í sumum tilfellum gætu þau verið eini kosturinn fyrir lántakendur sem hafa gengið í gegnum krefjandi fjárhagstíma, svo sem að lýsa yfir gjaldþroti.

Subprime vs Prime húsnæðislán

Ef þú hefur séð fyrirsagnir nýlega um lága vexti á húsnæðislánum eiga þær við um aðal húsnæðislán. Aðal húsnæðislán eru í boði fyrir mjög hæfa lántakendur sem eru í minni áhættu fyrir lánveitendur. Þegar lánveitendur auglýsa vexti „allt að“ ákveðnu hlutfalli eru þessir vextir venjulega fráteknir fyrir lántakendur með gott til frábært lánstraust, frá 620 og uppúr - lántakendur sem eiga rétt á hefðbundnu láni.

Með aðalveðláni (hefðbundið lán) geta útborgunarkröfur líka verið tiltölulega litlar - allt að 3 prósent eða 5 prósent af verði heimilisins.

Vextir á undirmálslánum eru aftur á móti miklu hærri - allt að 8 prósent eða 10 prósent. Lánveitendur biðja líka oft um hærri útborgun, svo sem 25 prósent til 35 prósent, til að forðast að lána stóra upphæð til áhættusamari lántaka.

Tegundir undirmálslána

Undirmálslán með föstum vöxtum

Undirmálslán með föstum vöxtum virkar alveg eins og hefðbundið húsnæðislán með föstum vöxtum að því leyti að lántakandi fær ákveðna vexti og mánaðarleg greiðsla helst sú sama út endurgreiðslutíma lánsins. Munurinn er sá að undirmálslán með föstum vöxtum hafa stundum lengri lánstíma, svo sem 40 ár, samanborið við dæmigerð 15 eða 30 ár fyrir hefðbundið lán með föstum vöxtum.

Undirmálslán með stillanlegum vöxtum (ARM)

Það eru líka til undirmálslán með stillanlegum vöxtum, eða ARM, eins og 3/27 ARM, þar sem lántakandi fær fasta vexti fyrstu þrjú árin, síðan endurstillast vextirnir einu sinni á ári í 27 árin sem eftir eru. Leiðréttingarnar byggjast á frammistöðu markaðsvísitölu að viðbættum framlegð. Flestir lánveitendur hafa takmörk á því hversu mikið hlutfall þitt getur hækkað, en ef þú getur ekki greitt hámarks mánaðarlega greiðslu gætirðu verið í hættu á vanskilum.

lán með vöxtum eingöngu

Með vaxtaláni greiðir lántakandi aðeins vexti fyrstu árin, venjulega sjö eða 10. Þetta gæti þýtt minni mánaðarlegar greiðslur í fyrstu, en enga upphaflega afborgun af höfuðstól lánsins og seinkun á eigin fé.

Dignity veð

Með virðingarveði greiðir lántaki að minnsta kosti 10 prósent útborgun og tekur á sig háa vexti. Ef lántaki greiðir tímanlega í tiltekið tímabil - venjulega fimm ár - venst upphæðin sem greidd er í vexti til að lækka eftirstöðvar lánsins og vextirnir eru lækkaðir í aðalvexti, eða þá vexti sem flestir stórir bankar rukka lánstraust lántakendur. (Þessi vextir ræðst að miklu leyti af vöxtum alríkissjóða sem seðlabankinn setur.) Þessi tegund húsnæðislána gæti verið gagnleg ef þú hefur efni á að greiða stærri greiðslur í upphafi kjörtímabilsins.

Undirmálslánaáhætta

Vegna þess að undirmálslán eru fyrir lántakendur með lágt lánstraust, auka þessi lán áhættu fyrir lánveitandann. Til að bæta upp þá áhættu rukkar lánveitandinn hærri vexti og gjöld en þú gætir séð á hefðbundnu láni. Með hærra hlutfalli muntu borga verulega meira í heildina fyrir undirmálsveð:

TTT

Þetta dæmi gerir ráð fyrir að bæði lánin séu með föstum vöxtum og 30 ára lánstíma, en með undirmálsveðláni virkar vaxtaskipulagið og lánstíminn ekki alltaf þannig. Sumir geta staðið yfir í 40 ár eða lengur. Því lengur sem tíminn er til að greiða til baka lánið, því meiri vexti greiðir þú.

Hver býður undirmálslán?

Þú munt venjulega ekki finna undirmálslán hjá stærstu bönkum og lánafélögum. Líklegra er að þetta tilboð sé fáanlegt í gegnum eignasafnslánveitanda eða lánveitanda sem auglýsir húsnæðislán með lélegum lánum, húsnæðislán án læknis eða óhæf húsnæðislán (ekki QM). Þú gætir líka séð tungumál sem gefur til kynna að lánaáætlun sé ætluð lántakendum sem hafa „gengið í nýlegum lánatvikum,“ eins og gjaldþrot eða fjárnám.

Hvernig veit ég hvort ég sé með undirmálsveð?

Um það bil 33 prósent allra lántakenda (ekki bara húsnæðislána) falla í undirmálsflokkinn miðað við lánstraust, samkvæmt Experian.

Þú gætir átt undirmálslán ef húsnæðislánið þitt er með miklu hærri vexti eða lengri tíma en 30 ár - eða þú varst með hærri útborgunarkröfu en 20 prósent (og þú varst ekki að fá risalán eða að kaupa fjárfestingareign). Hugsaðu aftur til þess tíma þegar þú sóttir um húsnæðislánið þitt líka. Ef þú varst með sögu um greiðsludrátt, vanskil láns, of hátt skuldahlutfall eða lánstraust undir 620, gætirðu nú fengið undirmálslán. Þú getur líka reynt að biðja lánveitanda þinn um skýringar.

Ef þú ert með undirmálsveð, berðu saman inneignina þína þá (þegar þú sóttir um) við núna. Ef persónulegur fjárhagur þinn hefur batnað til að koma þér í baráttuna um gott húsnæðislán skaltu íhuga endurfjármögnun til að lækka vextina og fá betri lánskjör.

Ættirðu að fá undirmálslán?

Undirmálslán er ekki tilvalið vegna brattara vaxta og annarra þátta.

Ef lánsfé þitt þarf að vinna er undirmálslán ekki eini kosturinn þinn. FHA-lán og VA-lán geta verið valkostur fyrir lántakendur með útlánaáskoranir - FHA-lán, til dæmis, samþykkja stig allt að 500 ef þú getur greitt út að minnsta kosti 10 prósent. Ef þú ert að kaupa húsnæði í fyrsta skipti, þá eru til mörg aðstoð við fyrstu húsnæðiskaupendur, sum þeirra innihalda áætlanir til að bæta lánstraust.

Valkostir við undirmálslán

FHA lán - Ef lánshæfiseinkunn þín er að minnsta kosti 580 skaltu íhuga FHA lán með 3,5 prósenta útborgun. Ef lánshæfiseinkunn þín er á milli 500 og 579 geturðu átt rétt á FHA láni með 10 prósent niður.
VA lán - Ef þú ert öldungur eða virkur meðlimur í hernum skaltu skoða VA lán. Ábyrgð af bandaríska ráðuneytinu um vopnahlésdaginn, þessi lán þurfa enga útborgun og gætu haft lægri kröfur um lánstraust.
USDA-lán - USDA-lán eru hönnuð fyrir lántakendur með lágar til meðaltekjur á afmörkuðum svæðum. (Sumir gjaldgengir staðir eru í raun nálægt stórum neðanjarðarlestum.) Þó að sumir lánveitendur gætu haft lánshæfislágmark fyrir USDA lán, gætu aðrir haft tiltölulega væga staðla sem geta hjálpað þér að uppfylla skilyrði.

Annar valkostur er einfaldlega að bíða. Haltu áfram að borga reikninga þína á réttum tíma og einbeittu þér að því að taka mikilvægar ráðstafanir til að bæta lánsfé þitt. Þú gætir viljað kaupa hús núna, en þú vilt heldur ekki festast við að borga yfirþyrmandi háa vexti.

Hápunktar

Vextir í tengslum við undirmálsveðlán eru yfirleitt háir til að bæta lánveitendum fyrir að taka áhættuna á að lántakandi lendi í vanskilum við lánið.
Ný húsnæðislán til undirmálslántakenda hafa takmarkanir á þeim og verða að vera tryggðar á réttan hátt.
„Subprime“ vísar til lánstrausts fyrir neðan meðaltal einstaklings sem tekur veð, sem gefur til kynna að það gæti verið útlánaáhætta.
Þessir lántakendur hafa venjulega lánshæfiseinkunn undir 640 ásamt öðrum neikvæðum upplýsingum í lánshæfisskýrslum sínum.
Fjármálakreppunni 2008 hefur að stórum hluta verið kennt um fjölgun undirmálslána sem óhæfum kaupendum var boðið upp á á árunum fyrir hrunið.

Algengar spurningar

Hvað þýðir undirmálslán?

Undirmálslán er tegund lána sem boðin eru á gengi sem er hærra en hámarkslán til einstaklinga sem eiga ekki rétt á hávaxtalánum. Oft hefur undirmálslánþegum verið hafnað af hefðbundnum lánveitendum vegna lágs lánshæfismats þeirra eða annarra þátta sem benda til þess að þeir hafi sanngjarna möguleika á að standa í skilum við endurgreiðslu skulda.

Hverjir eru gallarnir á undirmálslánum?

Fyrir lántakendur munu hærri vextir þýða kostnaðarsamara lán með tímanum, sem getur verið erfiðara að afgreiða fyrir lántakanda sem þegar á í fjárhagsvandræðum. Á kerfisbundnu stigi hafa vanskil á undirmálslánum verið skilgreind sem lykilatriði í fjármálakreppunni 2008-09. Lánveitendurnir eru oft álitnir stærstu sökudólgarnir, þeir veita frjálslega lán til fólks sem hafði ekki efni á þeim vegna frjálst flæðandi fjármagns í kjölfar dot-com bólu snemma á 20. áratugnum. Samt lögðu lántakendur sem keyptu heimili sem þeir höfðu sannarlega ekki efni á.

Hver býður undirmálslán?

Þó að hvaða fjármálastofnun sem er gæti boðið lán með undirmálsvöxtum, þá eru til lánveitendur sem leggja áherslu á undirmálslán með háum vöxtum. Að öllum líkindum gefa þessir lánveitendur lántakendum sem eiga í vandræðum með að fá lága vexti möguleika á að fá aðgang að fjármagni til að fjárfesta, stækka fyrirtæki sín eða kaupa heimili. Á sama tíma geta hærri vextir á undirmálslánum skilað sér í tugþúsundum dollara í viðbótarvaxtagreiðslur yfir líftíma lánsins.

Hver er munurinn á aðalláni og undirmálsláni?

Vegna þess að undirmálslántakendur eru áhættusamari bera þeir hærri vexti en aðallán. Ákveðin upphæð vaxta sem innheimt er af undirmálsláni er ekki í steini. Mismunandi lánveitendur mega ekki meta áhættu lántaka á sama hátt. Þetta þýðir að lántakandi undirmálslána hefur tækifæri til að spara peninga með því að versla. Samt, samkvæmt skilgreiningu, eru allir undirmálslánavextir hærri en aðalvextir.

ollu undirmálslán fjármálakreppunnar 2008-09?

Flestir sérfræðingar eru sammála um að undirmálslán hafi verið mikilvægur þáttur í fjármálakreppunni. Þegar kemur að undirmálslánahluta kreppunnar var engin ein aðili eða einstaklingur sem við gátum bent á. Þess í stað fól þessi kreppa í sér samspil seðlabanka heimsins, húseigenda, lánveitenda, lánshæfismatsfyrirtækja, sölutrygginga og fjárfesta.