Mutuo subprime

Quando richiedi un mutuo, il prestatore esamina il tuo credito e le tue finanze per determinare il tuo livello di rischio come mutuatario. A seconda di ciò che rivela quella recensione, potresti qualificarti per un mutuo subprime invece di un prestito convenzionale.

Che cos'è un mutuo subprime?

I mutui subprime, noti anche come mutui non prime, sono destinati a mutuatari con punteggi di credito inferiori, in genere inferiori a 600, che impediscono loro di essere approvati per i prestiti convenzionali. I prestiti convenzionali sono ampiamente disponibili e tendono ad avere condizioni più favorevoli, come tassi di interesse migliori.

I mutui subprime sono stati uno dei principali motori della crisi finanziaria che ha alimentato la Grande Recessione. Negli anni che hanno preceduto il tracollo economico, gli istituti di credito hanno approvato molti mutui subprime che i mutuatari non erano in grado di rimborsare. In effetti, circa il 30 percento di tutti i mutui originati nel 2006 erano subprime, secondo un'analisi dei dati dell'Home Mortgage Disclosure Act della Credit Union National Association.

Sebbene i mutui subprime esistano ancora oggi - e potrebbero essere indicati come un mutuo non qualificato - sono soggetti a una maggiore supervisione. Inoltre tendono ad avere tassi di interesse più elevati e requisiti di acconto più elevati rispetto ai prestiti convenzionali.

Come funzionano i mutui subprime?

I mutui subprime sono ora regolati dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), l'agenzia creata nell'ambito del Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, emanato in risposta alla crisi dei mutui subprime.

Una delle regole chiave stabilite dal CFPB è l'obbligo che qualsiasi mutuatario che ottiene un mutuo subprime debba sottoporsi a una consulenza per l'acquirente di case tramite un rappresentante approvato dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Inoltre, i prestatori devono sottoscrivere mutui subprime secondo gli standard Dodd-Frank, inclusa la disposizione "capacità di rimborso" (ATR) che richiede a un prestatore di valutare a fondo se un mutuatario è in grado di rimborsare il prestito.

"Se violi la regola ATR come prestatore, puoi potenzialmente essere citato in giudizio o essere soggetto all'applicazione delle normative", afferma Austin Kilgore, direttore di Digital Lending presso Javelin Strategy & Research. "Quindi i prestatori che operano nel settore dei mutui non qualificati hanno un forte incentivo ad assicurarsi di valutare adeguatamente i mutuatari molto più di quanto non facessero i mutuatari subprime di 15-20 anni fa".

Quella designazione di "mutuo non qualificato" limita anche le protezioni legali per i prestatori, cosa che ha impedito a molti di operare nello spazio.

"Gli istituti di credito non stanno facendo gli stessi tipi di prestiti subprime che hanno fatto durante la corsa alla Grande Recessione", afferma Kilgore. "Il motivo principale sono problemi normativi".

I mutui subprime sono cattivi o illegali?

Sebbene i mutui subprime offerti prima della Grande Recessione fossero cattive notizie - molti mutuatari erano confusi dai bassi pagamenti dal suono attraente che nascondevano la realtà di questi prestiti - non erano illegali.

Oggi, con normative aggiuntive, non sono sempre cattive e non sono illegali. In alcuni casi, potrebbero essere l'unica opzione per i mutuatari che hanno attraversato periodi finanziari difficili, come la dichiarazione di fallimento.

Mutui subprime vs. mutui prime

Se hai visto di recente i titoli sui tassi ipotecari bassi, quelli si applicano ai mutui prime. I mutui Prime sono disponibili per mutuatari altamente qualificati che sono meno rischiosi per i prestatori. Quando i prestatori pubblicizzano tariffe "basse come" una certa percentuale, tali tariffe sono in genere riservate a mutuatari con punteggi di credito da buoni a eccellenti, da 620 in su, mutuatari che si qualificano per un prestito convenzionale.

Con un mutuo primario (un prestito convenzionale), anche i requisiti di acconto possono essere relativamente piccoli, a partire dal 3 percento o dal 5 percento del prezzo della casa.

I tassi di interesse sui mutui subprime, d'altra parte, sono molto più alti, fino all'8% o al 10%. I prestatori spesso chiedono anche un acconto più elevato, ad esempio dal 25% al 35%, per evitare di prestare una grossa somma di denaro a un mutuatario più rischioso.

Tipi di mutui subprime

Mutuo a tasso fisso subprime

Un mutuo a tasso fisso subprime funziona proprio come un mutuo a tasso fisso convenzionale in quanto il mutuatario ottiene un tasso di interesse fisso e la rata mensile rimane la stessa per la durata del periodo di rimborso del prestito. La differenza è che i mutui subprime a tasso fisso a volte hanno termini più lunghi, ad esempio 40 anni, rispetto ai tipici 15 o 30 anni per un prestito a tasso fisso convenzionale.

Mutuo a tasso variabile subprime (ARM)

Esistono anche mutui subprime a tasso variabile, o ARM, come il 3/27 ARM, in cui il mutuatario ottiene un tasso di interesse fisso per i primi tre anni, quindi il tasso si riadatta una volta all'anno per i restanti 27 anni. Le rettifiche si basano sulla performance di un indice di mercato più un margine. La maggior parte degli istituti di credito ha un limite su quanto può aumentare il tuo tasso, ma se non puoi effettuare il pagamento mensile massimo, potresti essere a rischio di insolvenza.

Prestito a soli interessi

Con un prestito di soli interessi, il mutuatario paga solo gli interessi durante i primi anni, in genere sette o 10. Ciò potrebbe significare pagamenti mensili più piccoli all'inizio, ma nessun rimborso iniziale del capitale del prestito e ritardo nell'equità.

Mutuo di dignità

Con un mutuo dignitoso, il mutuatario versa un acconto di almeno il 10 percento e assume un tasso di interesse elevato. Se il mutuatario effettua pagamenti tempestivi per un certo periodo, in genere cinque anni, l'importo pagato per gli interessi viene utilizzato per abbassare il saldo del prestito e il tasso di interesse viene abbassato al tasso principale, o al tasso che le banche più grandi addebitano al più meritevole di credito mutuatari. (Questo tasso è in gran parte determinato dal tasso sui fondi federali fissato dalla Federal Reserve.) Questo tipo di mutuo potrebbe essere vantaggioso se puoi permetterti di effettuare pagamenti più grandi durante l'inizio del tuo mandato.

Rischi dei mutui subprime

Poiché i mutui subprime sono per mutuatari con bassi punteggi di credito, questi prestiti aumentano il rischio per il prestatore. Per compensare tale rischio, il prestatore addebita tassi di interesse e commissioni più elevati di quelli che potresti vedere su un prestito convenzionale. Con un tasso più alto, pagherai complessivamente molto di più per un mutuo subprime:

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Questo esempio presuppone che entrambi i prestiti abbiano un tasso fisso e una durata di 30 anni, ma con un mutuo subprime, la struttura dei tassi e la durata non funzionano sempre in questo modo. Alcuni possono durare 40 anni o più. Più lungo è il tempo per rimborsare il prestito, più interessi pagherai.

Chi offre mutui subprime?

Di solito non troverai mutui subprime nelle più grandi banche e cooperative di credito. È più probabile che questa offerta sia disponibile tramite un prestatore di portafoglio o un prestatore che pubblicizza mutui inesigibili, mutui no-doc o mutui non qualificati (non QM). Potresti anche vedere un linguaggio che indica che un programma di prestito è orientato verso i mutuatari che hanno "avuto eventi di credito recenti", come il fallimento o la preclusione.

Come faccio a sapere se ho un mutuo subprime?

Secondo Experian, circa il 33 percento di tutti i mutuatari (non solo dei mutui) rientra nella categoria dei subprime in base al punteggio di credito.

Potresti avere un prestito subprime se il tuo mutuo ha un tasso di interesse molto più alto o una durata superiore a 30 anni o se avevi un requisito di acconto superiore al 20 percento (e non stavi ottenendo un prestito jumbo o acquistando un investimento immobiliare). Pensa anche al momento in cui hai chiesto il mutuo. Se avevi una storia di ritardi nei pagamenti, un inadempimento del prestito, un rapporto debito/reddito eccessivamente alto o un punteggio di credito inferiore a 620, ora potresti avere un prestito subprime. Puoi anche provare a chiedere chiarimenti al tuo prestatore.

Se hai un mutuo subprime, confronta il tuo credito allora (quando hai richiesto) con quello attuale. Se le tue finanze personali sono migliorate per metterti in corsa per un mutuo privilegiato, prendi in considerazione un rifinanziamento per abbassare il tasso e ottenere condizioni di prestito migliori.

Dovresti ottenere un mutuo subprime?

Un mutuo subprime non è l'ideale a causa di tassi più alti e di altri fattori.

Se il tuo credito ha bisogno di lavoro, un mutuo subprime non è la tua unica opzione. I prestiti FHA e i prestiti VA possono essere alternative per i mutuatari con problemi di credito: i prestiti FHA, ad esempio, accettano punteggi fino a 500 se è possibile effettuare un acconto di almeno il 10%. Se acquisti una casa per la prima volta, ci sono anche molti programmi di assistenza per l'acquisto di una casa per la prima volta, alcuni dei quali includono programmi di miglioramento del credito.

Alternative a un mutuo subprime

• Prestiti FHA – Se il tuo punteggio di credito è almeno 580, considera un prestito FHA con un acconto del 3,5%. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, puoi qualificarti per un prestito FHA con uno sconto del 10%.

• Prestiti VA – Se sei un veterano o un membro attivo delle forze armate, esamina i prestiti VA. Garantiti dal Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti, questi prestiti non richiedono alcun acconto e potrebbero avere requisiti di punteggio di credito inferiori.

• Prestiti USDA – I prestiti USDA sono progettati per mutuatari a reddito medio-basso nelle aree rurali designate. (Alcuni luoghi idonei sono in realtà vicino a grandi aree metropolitane.) Mentre alcuni istituti di credito potrebbero avere un punteggio di credito minimo per i prestiti USDA, altri potrebbero avere standard relativamente clementi che possono aiutarti a qualificarti.

Un'altra alternativa è semplicemente aspettare. Continua a pagare le bollette in tempo e concentrati sull'adozione di misure cruciali per migliorare il tuo credito. Potresti voler comprare una casa ora, ma non vuoi nemmeno rimanere bloccato a pagare un tasso di interesse straordinariamente alto.

Mette in risalto

• Il tasso di interesse associato a un mutuo subprime è generalmente elevato per compensare i prestatori per essersi assunti il rischio che il mutuatario non riesca a pagare il prestito.

• I nuovi mutui a mutuatari subprime hanno restrizioni su di essi e devono essere adeguatamente sottoscritti.

• “Subprime” si riferisce al merito creditizio inferiore alla media del soggetto che stipula il mutuo, indicando che potrebbe rappresentare un rischio di credito.

• Questi mutuatari in genere hanno punteggi di credito inferiori a 640 insieme ad altre informazioni negative nei loro rapporti di credito.

• La crisi finanziaria del 2008 è stata attribuita in gran parte alla proliferazione di mutui subprime offerti ad acquirenti non qualificati negli anni precedenti al tracollo.

FAQ

Cosa significa un prestito subprime?

Un prestito subprime è un tipo di prestito offerto a un tasso superiore a prime a persone che non si qualificano per prestiti a tasso primario. Abbastanza spesso, i mutuatari subprime sono stati rifiutati dai prestatori tradizionali a causa del loro basso rating del credito o di altri fattori che suggeriscono che hanno una ragionevole possibilità di inadempienza sul rimborso del debito.

Quali sono gli svantaggi dei prestiti subprime?

Per i mutuatari, i tassi di interesse più elevati significheranno un prestito più costoso nel tempo, che potrebbe essere più difficile da servire per un mutuatario che ha già problemi finanziari. A livello sistemico, le insolvenze sui prestiti subprime sono state identificate come un fattore chiave nella crisi finanziaria del 2008-2009. Gli istituti di credito sono spesso visti come i maggiori colpevoli, concedendo liberamente prestiti a persone che non potevano permetterseli a causa della libera circolazione dei capitali in seguito alla bolla delle dot-com dei primi anni 2000. Tuttavia, hanno contribuito anche i mutuatari che hanno acquistato case che davvero non potevano permettersi.

Chi offre mutui subprime?

Mentre qualsiasi istituto finanziario potrebbe offrire un prestito con tassi subprime, ci sono istituti di credito che si concentrano su prestiti subprime con tassi elevati. Probabilmente, questi istituti di credito offrono ai mutuatari che hanno difficoltà a ottenere tassi di interesse bassi la possibilità di accedere a capitali per investire, far crescere le loro attività o acquistare case. Allo stesso tempo, i tassi di interesse più elevati sui prestiti subprime possono tradursi in decine di migliaia di dollari in pagamenti di interessi aggiuntivi durante la durata di un prestito.

Qual è la differenza tra un prestito primario e un prestito subprime?

Poiché i mutuatari subprime sono più rischiosi, portano tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti prime. L'importo specifico degli interessi addebitati su un prestito subprime non è scolpito nella pietra. Diversi finanziatori potrebbero non valutare il rischio di un mutuatario nello stesso modo. Ciò significa che un mutuatario di un prestito subprime ha l'opportunità di risparmiare facendo acquisti in giro. Tuttavia, per definizione, tutti i tassi di prestito subprime sono superiori al tasso principale.

I prestiti subprime hanno causato la crisi finanziaria del 2008-2009?

La maggior parte degli esperti concorda sul fatto che i mutui subprime siano stati una parte importante della crisi finanziaria. Quando si tratta della parte della crisi dei mutui subprime, non c'era nessuna singola entità o individuo contro cui poter puntare il dito. Invece, questa crisi ha coinvolto l'interazione tra le banche centrali del mondo, i proprietari di case, i prestatori, le agenzie di rating del credito, i sottoscrittori e gli investitori.