Subprime-inteckning
NÀr du ansöker om ett bolÄn ser lÄngivaren igenom din kredit och ekonomi för att avgöra din risknivÄ som lÄntagare. Beroende pÄ vad den recensionen avslöjar kan du kvalificera dig för ett subprime-lÄn istÀllet för ett konventionellt lÄn.
Vad Àr ett subprime-lÄn?
Subprime-inteckningar - Àven kÀnd som icke-prime-inteckningar - Àr för lÄntagare med lÀgre kreditpoÀng, vanligtvis under 600, som hindrar dem frÄn att godkÀnnas för konventionella lÄn. Konventionella lÄn Àr allmÀnt tillgÀngliga och tenderar att ha förmÄnligare villkor, sÄsom bÀttre rÀntor.
Subprime-lÄn var en av de frÀmsta drivkrafterna bakom den finansiella krisen som satte fart pÄ den stora lÄgkonjunkturen. Under Ären fram till den ekonomiska hÀrdsmÀltan godkÀnde lÄngivare mÄnga subprime-lÄn som lÄntagare inte kunde betala tillbaka. Faktum Àr att ungefÀr 30 procent av alla inteckningar som hÀrrörde frÄn 2006 var subprime, enligt en analys av Credit Union National Association av uppgifter om Home Mortgage Disclosure Act.
Ăven om subprime-inteckningar fortfarande existerar idag - och kan kallas en icke-kvalificerad inteckning - Ă€r de föremĂ„l för mer tillsyn. De tenderar ocksĂ„ att ha högre rĂ€ntor och större avbetalningskrav Ă€n konventionella lĂ„n.
Hur fungerar subprime-lÄn?
Subprime-bolÄn regleras nu av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), byrÄn skapad som en del av Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som antogs som svar pÄ subprime-krisen.
En av de viktigaste reglerna som CFPB infört Àr ett krav pÄ att alla lÄntagare som fÄr en subprime-inteckning mÄste genomgÄ bostadsköparrÄdgivning genom en representant som godkÀnts av US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Dessutom mÄste lÄngivare teckna subprime-lÄn enligt Dodd-Frank-standarder, inklusive "ability-to-repay" (ATR)-bestÀmmelsen som krÀver att en lÄngivare noggrant bedömer om en lÄntagare Àr kapabel att betala tillbaka lÄnet.
"Om du bryter mot ATR-regeln som lÄngivare kan du potentiellt bli stÀmd eller bli föremÄl för regulatorisk verkstÀllighet", sÀger Austin Kilgore, chef för Digital Lending pÄ Javelin Strategy & Research. "SÄ lÄngivare som verkar inom det icke-kvalificerade bolÄneutrymmet har ett starkt incitament att se till att de utvÀrderar lÄntagare pÄ ett adekvat sÀtt mycket mer Àn vad subprime-lÄngivarna gjorde för 15 till 20 Är sedan."
Beteckningen "icke-kvalificerad inteckning" begrÀnsar Àven det juridiska skyddet för lÄngivare, vilket har hindrat mÄnga frÄn att verka i utrymmet.
"LÄngivare gör inte samma typer av subprime-lÄn som de gjorde under upptakten till den stora lÄgkonjunkturen", sÀger Kilgore. "Den största anledningen Àr regulatoriska frÄgor."
Ăr subprime-lĂ„n dĂ„liga eller olagliga?
Ăven om subprime-lĂ„nen som erbjöds före den stora lĂ„gkonjunkturen var dĂ„liga nyheter â mĂ„nga lĂ„ntagare var förvirrade av attraktiva lĂ€tande lĂ„ga betalningar som dolde verkligheten för dessa lĂ„n â var de inte olagliga.
Idag, med ytterligare regler, Àr de inte alltid dÄliga och Àr inte olagliga. I vissa fall kan de vara det enda alternativet för lÄntagare som har gÄtt igenom utmanande ekonomiska tider, som att förklara sig i konkurs.
Subprime vs prime-lÄn
Om du nyligen har sett rubriker om lÄga bolÄnerÀntor, gÀller de för prime-bolÄn. Prime hypotekslÄn Àr tillgÀngliga för högt kvalificerade lÄntagare som Àr mindre av en risk för lÄngivare. NÀr lÄngivare annonserar priser "sÄ lÄga som" en viss procent, Àr dessa rÀntor vanligtvis reserverade för lÄntagare med bra till utmÀrkta kreditvÀrden, frÄn 620 och uppÄt - lÄntagare som kvalificerar sig för ett konventionellt lÄn.
Med ett prime-lÄn (ett konventionellt lÄn) kan handpenningskraven ocksÄ vara relativt smÄ - sÄ lÄga som 3 procent eller 5 procent av bostadens pris.
RĂ€ntorna pĂ„ subprime-bolĂ„n Ă€r Ă„ andra sidan mycket högre â sĂ„ höga som 8 procent eller 10 procent. LĂ„ngivare ber ofta om en högre handpenning ocksĂ„, sĂ„som 25 procent till 35 procent, för att undvika att lĂ„na ut en stor summa pengar till en mer riskfylld lĂ„ntagare.
Typer av subprime-lÄn
Subprime-bolÄn med fast rÀnta
Ett subprime-bolÄn med fast rÀnta fungerar precis som ett konventionellt fastrÀntebolÄn genom att lÄntagaren fÄr en fast rÀnta och den mÄnatliga betalningen förblir densamma under hela lÄnetidens Äterbetalningsperiod. Skillnaden Àr att subprime-bolÄn ibland har lÀngre löptider, till exempel 40 Är, jÀmfört med de typiska 15 eller 30 Ären för ett konventionellt fastrÀntelÄn.
Subprime justerbar rÀnta hypotekslÄn (ARM)
Det finns ocksÄ subprime justerbar rÀnta inteckningar, eller ARMs, sÄsom 3/27 ARM, dÀr lÄntagaren fÄr en fast rÀnta för de första tre Ären, sedan rÀntan justeras en gÄng om Äret under de ÄterstÄende 27 Ären. Justeringarna baseras pÄ utvecklingen av ett marknadsindex plus en marginal. De flesta lÄngivare har ett tak för hur mycket din rÀnta kan höjas, men om du inte kan göra den maximala mÄnatliga betalningen kan du riskera att bli betalningsinstÀlld.
LÄn med enbart rÀnta
Med ett avdragsfritt lÄn betalar lÄntagaren endast rÀnta under de första Ären, vanligtvis sju eller 10. Detta kan innebÀra mindre mÄnatliga betalningar till en början, men ingen initial utbetalning av lÄnebeloppet och försenat eget kapital.
Dignity inteckning
Med ett dignitetslÄn betalar lÄntagaren en handpenning pÄ minst 10 procent och tar pÄ sig en hög rÀnta. Om lÄntagaren gör betalningar i tid under en viss period - vanligtvis fem Är - anvÀnds beloppet som betalas till rÀnta för att sÀnka lÄnesaldot, och rÀntan sÀnks till prime rate, eller den rÀnta som de flesta stora banker tar ut mest kreditvÀrdiga lÄntagare. (Denna rÀnta bestÀms till stor del av den federala fondrÀntan som faststÀllts av Federal Reserve.) Denna typ av bolÄn kan vara fördelaktigt om du har rÄd att göra större betalningar under början av din period.
Subprime-hypoteksrisker
Eftersom subprime-lÄn Àr för lÄntagare med lÄga kreditvÀrden, ökar dessa lÄn risken för lÄngivaren. För att kompensera för den risken tar lÄngivaren ut högre rÀntor och avgifter Àn du kan se pÄ ett konventionellt lÄn. Med en högre rÀnta kommer du att betala betydligt mer totalt för ett subprime-lÄn:
TTT
Det hÀr exemplet förutsÀtter att bÄda lÄnen har en fast rÀnta och en löptid pÄ 30 Är, men med ett subprime-lÄn fungerar inte alltid rÀntestrukturen och löptiden pÄ det sÀttet. Vissa kan löpa under 40 Är eller lÀngre. Ju lÀngre tid det tar att betala tillbaka lÄnet, desto mer rÀnta betalar du.
Vem erbjuder subprime-lÄn?
Du hittar vanligtvis inte subprime-lÄn hos de största bankerna och kreditföreningarna. Det hÀr erbjudandet Àr mer sannolikt tillgÀngligt via en portföljlÄngivare eller en lÄngivare som annonserar inteckningar med dÄliga krediter, inteckningar utan dok eller icke-kvalificerade inteckningar (icke-QM). Du kan ocksÄ se ett sprÄk som indikerar att ett lÄneprogram Àr inriktat pÄ lÄntagare som har "hat nyligen kredithÀndelser", sÄsom konkurs eller utmÀtning.
Hur vet jag om jag har ett subprime-lÄn?
Cirka 33 procent av alla lÄntagare (inte bara av bolÄn) faller i subprime-kategorin baserat pÄ kreditvÀrdighet, enligt Experian.
Du kan ha ett subprime-lÄn om ditt bolÄn har en mycket högre rÀnta eller en löptid lÀngre Àn 30 Är - eller om du hade ett handpenningskrav pÄ mer Àn 20 procent (och du inte fick ett jumbolÄn eller köpte en investeringsfastighet). TÀnk tillbaka pÄ tiden nÀr du ansökte om ditt bolÄn ocksÄ. Om du hade en historik av sena betalningar, ett lÄn som inte gÄtt in, en alltför hög skuldsÀttningsgrad eller en kreditpoÀng under 620, skulle du nu kunna ha ett subprime-lÄn. Du kan ocksÄ prova att frÄga din lÄneförmedlare om ett förtydligande.
Om du har ett subprime-lÄn, jÀmför din kredit dÄ (nÀr du ansökte) med nu. Om din personliga ekonomi har förbÀttrats sÄ att du kan stÀlla dig i jakten pÄ ett förstahandslÄn, övervÀg att refinansiera för att sÀnka din rÀnta och fÄ bÀttre lÄnevillkor.
Ska du fÄ ett subprime-lÄn?
Ett subprime-lÄn Àr inte idealiskt pÄ grund av brantare rÀntor och andra faktorer.
Om din kredit behöver fungera, Àr ett subprime-lÄn inte ditt enda alternativ. FHA-lÄn och VA-lÄn kan vara alternativ för lÄntagare med kreditutmaningar - FHA-lÄn, till exempel, accepterar poÀng sÄ lÄga som 500 om du kan göra en handpenning pÄ minst 10 procent. Om du Àr en förstagÄngsbostadsköpare finns det mÄnga hjÀlpprogram för förstagÄngsbostadsköpare, varav nÄgra inkluderar kreditförbÀttringsprogram.
Alternativ till ett subprime-lÄn
FHA-lÄn - Om din kreditpoÀng Àr minst 580, övervÀg ett FHA-lÄn med en handpenning pÄ 3,5 procent. Om din kreditpoÀng Àr mellan 500 och 579, kan du kvalificera dig för ett FHA-lÄn med 10 procent ned.
VA-lÄn - Om du Àr en veteran eller aktiv medlem av de vÀpnade styrkorna, titta pÄ VA-lÄn. Garanterat av US Department of Veterans Affairs krÀver dessa lÄn ingen handpenning och kan ha lÀgre kreditvÀrdighetskrav.
USDA-lÄn - USDA-lÄn Àr utformade för lÄntagare med lÄg till mÄttlig inkomst pÄ landsbygdsomrÄden. (Vissa kvalificerade platser Àr faktiskt nÀra stora storstadsomrÄden.) Medan vissa lÄngivare kan ha ett minimum av kreditvÀrdighet för USDA-lÄn, kan andra ha relativt milda standarder som kan hjÀlpa dig att kvalificera dig.
Ett annat alternativ Àr att helt enkelt vÀnta. FortsÀtt att betala dina rÀkningar i tid och fokusera pÄ att ta viktiga steg för att förbÀttra din kredit. Du kanske vill köpa ett hus nu, men du vill inte heller fastna med att betala en övervÀldigande hög rÀnta.
Höjdpunkter
â RĂ€ntan förknippad med ett subprime-bolĂ„n Ă€r vanligtvis hög för att kompensera lĂ„ngivare för att de tar risken att lĂ„ntagaren fallerar pĂ„ lĂ„net.
â Nya bolĂ„n till subprime-lĂ„ntagare har restriktioner och mĂ„ste garanteras ordentligt.
"Subprime" avser kreditpoÀngen under genomsnittet för individen som tar bolÄnet, vilket indikerar att de kan utgöra en kreditrisk.
Dessa lÄntagare har vanligtvis kreditvÀrden under 640 tillsammans med annan negativ information i sina kreditupplysningar.
â Finanskrisen 2008 har till stor del skyllts pĂ„ spridningen av subprime-lĂ„n som erbjuds okvalificerade köpare under Ă„ren fram till hĂ€rdsmĂ€ltan.
Vanliga frÄgor
Vad betyder ett subprime-lÄn?
Ett subprime-lÄn Àr en typ av lÄn som erbjuds till en rÀnta över prime till individer som inte kvalificerar sig för prime-rate-lÄn. Ganska ofta har subprime-lÄntagare avvisats av traditionella lÄngivare pÄ grund av deras lÄga kreditvÀrdighet eller andra faktorer som tyder pÄ att de har en rimlig chans att inte betala tillbaka skulden.
Vilka Àr nackdelarna med subprime-lÄn?
För lĂ„ntagare kommer de högre rĂ€ntorna att innebĂ€ra ett dyrare lĂ„n över tid, vilket kan vara svĂ„rare att sköta för en lĂ„ntagare som redan har ekonomiska problem. PĂ„ systemnivĂ„ har fallissemang pĂ„ subprime-lĂ„n identifierats som en nyckelfaktor i finanskrisen 2008-09. LĂ„ngivarna ses ofta som de största syndarna, och de beviljar fritt lĂ„n till mĂ€nniskor som inte hade rĂ„d med dem pĂ„ grund av fritt flödande kapital efter dot-com-bubblan i början av 2000-talet. ĂndĂ„ bidrog Ă€ven lĂ„ntagare som köpte bostĂ€der som de verkligen inte hade rĂ„d med.
Vem erbjuder subprime-lÄn?
Medan vilken finansiell institution som helst kan erbjuda ett lÄn med subprime-rÀntor, finns det lÄngivare som fokuserar pÄ subprime-lÄn med höga rÀntor. Förmodligen ger dessa lÄngivare lÄntagare som har problem med att fÄ lÄga rÀntor möjligheten att fÄ tillgÄng till kapital för att investera, vÀxa sina företag eller köpa bostÀder. Samtidigt kan de högre rÀntorna pÄ subprime-lÄn översÀttas till tiotusentals dollar i ytterligare rÀntebetalningar under ett lÄns löptid.
Vad Àr skillnaden mellan ett Prime-lÄn och ett subprime-lÄn?
Eftersom subprime-lĂ„ntagare Ă€r mer riskfyllda har de högre rĂ€ntor Ă€n prime-lĂ„n. Det specifika beloppet för rĂ€nta som tas ut pĂ„ ett subprimelĂ„n Ă€r inte hugget i sten. Olika lĂ„ngivare kanske inte utvĂ€rderar en lĂ„ntagares risk pĂ„ samma sĂ€tt. Detta innebĂ€r att en subprime lĂ„ntagare har en möjlighet att spara lite pengar genom att shoppa runt. ĂndĂ„, per definition, Ă€r alla subprime-lĂ„nerĂ€ntor högre Ă€n prime-rĂ€ntan.
Orsakade subprime-lÄn finanskrisen 2008-09?
De flesta experter Àr överens om att subprime-lÄn var en viktig del av finanskrisen. NÀr det gÀller subprime-bolÄnedelen av krisen fanns det ingen enskild enhet eller individ som vi kunde peka finger Ät. IstÀllet involverade denna kris samspelet mellan vÀrldens centralbanker, husÀgare, lÄngivare, kreditvÀrderingsinstitut, försÀkringsgivare och investerare.
