Субстандартная ипотека

Когда вы подаете заявку на ипотеку, кредитор просматривает ваш кредит и финансы, чтобы определить уровень вашего риска как заемщика. В зависимости от того, что показывает этот обзор, вы можете претендовать на субстандартную ипотеку вместо обычного кредита.

Что такое низкокачественная ипотека?

Субстандартные ипотечные кредиты, также известные как нестандартные ипотечные кредиты, предназначены для заемщиков с более низким кредитным рейтингом, обычно ниже 600, что не позволяет им быть одобренными для обычных кредитов. Обычные кредиты широко доступны и, как правило, имеют более выгодные условия, например, более выгодные процентные ставки.

Субстандартные ипотечные кредиты были одной из основных движущих сил финансового кризиса, который подпитывал Великую рецессию. В годы, предшествовавшие экономическому кризису, кредиторы одобрили множество субстандартных ипотечных кредитов, по которым заемщики не могли погасить. На самом деле, примерно 30 процентов всех ипотечных кредитов, выданных в 2006 году, были низкокачественными, согласно анализу данных Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке, проведенному Национальной ассоциацией кредитных союзов.

Хотя субстандартные ипотечные кредиты все еще существуют сегодня — и их можно назвать неквалифицированными ипотечными кредитами — они подлежат большему надзору. Они также, как правило, имеют более высокие процентные ставки и большие требования к первоначальному взносу, чем обычные кредиты.

Как работают субстандартные ипотечные кредиты?

Субстандартные ипотечные кредиты теперь регулируются Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), агентством, созданным в рамках Закона Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и Законе о защите прав потребителей, который был принят в ответ на кризис субстандартного кредитования.

Одним из ключевых правил, введенных CFPB, является требование, согласно которому любой заемщик, получающий субстандартную ипотеку, должен пройти консультацию покупателя жилья через представителя, утвержденного Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Кроме того, кредиторы должны гарантировать субстандартные ипотечные кредиты в соответствии со стандартами Додда-Франка, включая положение о «способности к погашению» (ATR), которое требует от кредитора тщательной оценки способности заемщика погасить кредит.

«Если вы нарушаете правило ATR в качестве кредитора, вы потенциально можете быть привлечены к ответственности или подвергнуты надзору», — говорит Остин Килгор, директор по цифровому кредитованию в Javelin Strategy & Research. «Поэтому кредиторы, которые работают в сфере неквалифицированной ипотеки, имеют сильный стимул убедиться, что они адекватно оценивают заемщиков гораздо больше, чем субстандартные кредиторы 15-20 лет назад».

Это обозначение «неквалифицированной ипотеки» также ограничивает правовую защиту кредиторов, что удерживает многих от работы в этом пространстве.

«Кредиторы не выдают такие же субстандартные кредиты, как в преддверии Великой рецессии», — говорит Килгор. «Самая большая причина — проблемы с регулированием».

Являются ли субстандартные ипотечные кредиты плохими или незаконными?

Хотя субстандартные ипотечные кредиты, предлагаемые до Великой рецессии, были плохими новостями — многих заемщиков смущали привлекательные низкие платежи, которые скрывали реальность этих кредитов, — они не были незаконными.

Сегодня, с дополнительными правилами, они не всегда плохи и не незаконны. В некоторых случаях они могут быть единственным вариантом для заемщиков, которые пережили трудные финансовые времена, такие как объявление о банкротстве.

Субстандартные и простые ипотечные кредиты

Если вы недавно видели заголовки о низких ставках по ипотечным кредитам, они относятся к первоклассным ипотечным кредитам. Первоклассные ипотечные кредиты доступны для высококвалифицированных заемщиков, которые представляют меньший риск для кредиторов. Когда кредиторы рекламируют ставки «начиная с» определенного процента, эти ставки обычно предназначены для заемщиков с кредитным рейтингом от хорошего до отличного, от 620 и выше — заемщиков, которые имеют право на обычный кредит.

При основной ипотеке (обычной ссуде) требования к первоначальному взносу также могут быть относительно небольшими — всего 3 или 5 процентов от цены дома.

С другой стороны, процентные ставки по низкокачественным ипотечным кредитам намного выше — от 8 до 10 процентов. Кредиторы также часто просят более высокий первоначальный взнос, например, от 25 до 35 процентов, чтобы избежать ссуды крупной суммы денег более рискованному заемщику.

Типы субстандартных ипотечных кредитов

Субстандартная ипотека с фиксированной ставкой

Субстандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой работает так же, как обычная ипотека с фиксированной процентной ставкой, в которой заемщик получает установленную процентную ставку, а ежемесячный платеж остается неизменным в течение периода погашения кредита. Разница в том, что субстандартные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой иногда имеют более длительный срок, например 40 лет, по сравнению с типичными 15 или 30 годами для обычного кредита с фиксированной процентной ставкой.

Субстандартная ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Существуют также субстандартные ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, или ARM, такие как 3/27 ARM, по которым заемщик получает фиксированную процентную ставку в течение первых трех лет, а затем ставка корректируется один раз в год в течение оставшихся 27 лет. Корректировки основаны на эффективности рыночного индекса плюс маржа. У большинства кредиторов есть ограничение на то, насколько может увеличиться ваша ставка, но если вы не можете внести максимальный ежемесячный платеж, вы можете подвергнуться риску дефолта.

Процентный кредит

При кредите только под проценты заемщик платит только проценты в течение первых нескольких лет, обычно семь или 10. Это может означать меньшие ежемесячные платежи поначалу, но не первоначальную выплату основной суммы кредита и отложенный капитал.

Ипотека достоинства

При достойной ипотеке заемщик вносит первоначальный взнос в размере не менее 10 процентов и берет высокую процентную ставку. Если заемщик производит своевременные платежи в течение определенного периода — обычно пяти лет — сумма, уплачиваемая в счет процентов, используется для снижения остатка кредита, а процентная ставка снижается до основной ставки или ставки, которую большинство крупных банков взимают с самых кредитоспособных. заемщики. (Эта ставка в значительной степени определяется ставкой по федеральным фондам, установленной Федеральной резервной системой.) Этот тип ипотеки может быть выгоден, если вы можете позволить себе делать более крупные платежи в начале своего срока.

Риски субстандартной ипотеки

Поскольку низкокачественные ипотечные кредиты предназначены для заемщиков с низким кредитным рейтингом, эти кредиты повышают риск для кредитора. Чтобы компенсировать этот риск, кредитор взимает более высокие процентные ставки и сборы, чем вы могли бы увидеть по обычному кредиту. При более высокой ставке вы будете платить значительно больше за субстандартную ипотеку:

ТТТ

В этом примере предполагается, что оба кредита имеют фиксированную ставку и 30-летний срок, но в случае субстандартной ипотеки структура ставки и срок не всегда работают таким образом. Некоторые могут работать в течение 40 лет или дольше. Чем дольше срок погашения кредита, тем больше процентов вы будете платить.

Кто предлагает низкокачественные ипотечные кредиты?

Как правило, вы не найдете субстандартные ипотечные кредиты в крупнейших банках и кредитных союзах. Это предложение, скорее всего, будет доступно через портфельного кредитора или кредитора, который рекламирует ипотечные кредиты с плохой кредитной историей, ипотечные кредиты без документов или неквалифицированные ипотечные кредиты (не-QM). Вы также можете увидеть формулировку, указывающую на то, что кредитная программа ориентирована на заемщиков, у которых «недавно были кредитные события», такие как банкротство или потеря права выкупа.

Как узнать, есть ли у меня субстандартная ипотека?

По данным Experian, около 33% всех заемщиков (не только ипотечных) попадают в категорию субстандартных кредитов на основе кредитного рейтинга.

У вас может быть субстандартный кредит, если ваша ипотека имеет гораздо более высокую процентную ставку или срок более 30 лет, или у вас было требование о первоначальном взносе выше 20 процентов (и вы не получали гигантский кредит или не покупали инвестиционную недвижимость). Вспомните то время, когда вы тоже подали заявку на ипотеку. Если у вас была история просроченных платежей, дефолт по кредиту, чрезмерно высокое отношение долга к доходу или кредитный рейтинг ниже 620, теперь вы можете получить субстандартный кредит. Вы также можете обратиться за разъяснениями к своему кредитному специалисту.

Если у вас есть низкокачественная ипотека, сравните свой кредит тогда (когда вы подали заявку) и сейчас. Если ваши личные финансы улучшились, и вы можете претендовать на лучшую ипотеку, рассмотрите возможность рефинансирования, чтобы снизить ставку и получить лучшие условия кредита.

Должны ли вы получить субстандартный ипотечный кредит?

Субстандартная ипотека не идеальна из-за более высоких ставок и других факторов.

Если ваш кредит нуждается в доработке, субстандартная ипотека — не единственный вариант. Ссуды FHA и ссуды VA могут быть альтернативой для заемщиков с кредитными проблемами — ссуды FHA, например, принимают баллы всего 500, если вы можете внести первоначальный взнос не менее 10 процентов. Если вы покупаете жилье впервые, существует множество программ помощи покупателям жилья, некоторые из которых включают программы улучшения кредитоспособности.

Альтернативы субстандартной ипотеке

• Кредиты FHA — если ваш кредитный рейтинг составляет не менее 580, рассмотрите возможность получения кредита FHA с первоначальным взносом в размере 3,5 процента. Если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579, вы можете претендовать на получение кредита FHA с 10 процентов вниз.

• кредиты для ветеранов — если вы ветеран или активный военнослужащий, обратите внимание на кредиты для ветеранов. Эти кредиты, гарантированные Министерством по делам ветеранов США, не требуют первоначального взноса и могут иметь более низкие требования к кредитному рейтингу.

• Кредиты USDA – Кредиты USDA предназначены для заемщиков с низким и средним доходом в определенных сельских районах. (Некоторые подходящие места на самом деле находятся недалеко от крупных городских районов.) В то время как у некоторых кредиторов может быть минимальный кредитный рейтинг для кредитов USDA, у других могут быть относительно мягкие стандарты, которые могут помочь вам пройти квалификацию.

Другой вариант — просто подождать. Продолжайте своевременно оплачивать счета и сосредоточьтесь на важных шагах по улучшению своей кредитной истории. Вы можете захотеть купить дом сейчас, но вы также не хотите застрять в уплате чрезвычайно высоких процентных ставок.

Особенности

• Процентная ставка, связанная с низкокачественной ипотекой, обычно высока, чтобы компенсировать кредиторам риск того, что заемщик не выполнит обязательства по кредиту.

• На новые ипотечные кредиты субстандартным заемщикам наложены ограничения, и они должны быть надлежащим образом оформлены.

• «Субстандартный» относится к кредитному рейтингу ниже среднего лица, берущего ипотеку, что указывает на то, что они могут быть кредитным риском.

• Эти заемщики обычно имеют кредитный рейтинг ниже 640, а также другую негативную информацию в своих кредитных отчетах.

• Финансовый кризис 2008 года был в значительной степени вызван распространением субстандартных ипотечных кредитов, предлагаемых неквалифицированным покупателям в годы, предшествовавшие краху.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Что означает субстандартный кредит?

Субстандартный кредит - это тип кредита, предлагаемого по ставке выше основной для лиц, которые не имеют права на получение кредита с основной ставкой. Довольно часто субстандартные заемщики отказываются от традиционных кредиторов из-за их низкого кредитного рейтинга или других факторов, которые предполагают, что у них есть разумные шансы не выполнить обязательства по погашению долга.

Каковы недостатки низкокачественных кредитов?

Для заемщиков более высокие процентные ставки будут означать более дорогостоящий кредит с течением времени, который может быть сложнее обслуживать заемщику, у которого уже есть финансовые проблемы. На системном уровне дефолты по субстандартным кредитам были определены как ключевой фактор финансового кризиса 2008–2009 годов. Кредиторов часто считают главными виновниками, свободно предоставляющими ссуды людям, которые не могли себе их позволить из-за свободного движения капитала после пузыря доткомов в начале 2000-х годов. Тем не менее, заемщики, которые купили дома, которые они действительно не могли себе позволить, также внесли свой вклад.

Кто предлагает субстандартные ипотечные кредиты?

В то время как любое финансовое учреждение может предложить кредит с субстандартными ставками, есть кредиторы, которые сосредотачиваются на субстандартных кредитах с высокими ставками. Возможно, эти кредиторы дают заемщикам, у которых есть проблемы с получением низких процентных ставок, возможность доступа к капиталу для инвестирования, развития своего бизнеса или покупки домов. В то же время более высокие процентные ставки по субстандартным кредитам могут привести к дополнительным выплатам процентов на десятки тысяч долларов в течение срока действия кредита.

В чем разница между основным кредитом и субстандартным кредитом?

Поскольку субстандартные заемщики более рискованны, процентные ставки по ним выше, чем по кредитам с первоклассными кредитами. Конкретная сумма процентов, взимаемых по субстандартному кредиту, не высечена на камне. Различные кредиторы могут по-разному оценивать риск заемщика. Это означает, что заемщик субстандартного кредита имеет возможность сэкономить немного денег, присматриваясь к ценам. Тем не менее, по определению, все ставки по субстандартным кредитам выше, чем ставки по основным кредитам.

Вызвало ли субстандартное кредитование финансовый кризис 2008-09 гг.?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что субстандартные ипотечные кредиты были важной частью финансового кризиса. Когда дело доходит до субстандартной ипотечной составляющей кризиса, не было ни одной организации или человека, на которого мы могли бы указать пальцем. Вместо этого этот кризис затронул взаимодействие между мировыми центральными банками, домовладельцами, кредиторами, рейтинговыми агентствами, андеррайтерами и инвесторами.