Mulighed for rentetilpasningslån (Option ARM)
Hvad er et pant med justerbar rente (Option ARM)?
Et pant med mulighed for rentetilpasning (option ARM) er en type ARM realkreditlån,. hvor låntager har flere muligheder for, hvilken type betaling der foretages til långiver. Ud over at have valget mellem at foretage betalinger af renter og hovedstol, der svarer til dem, der er foretaget i konventionelle realkreditlån, har option ARMs også alternative betalingsmuligheder, hvor pantsætter kan foretage væsentligt mindre betalinger ved at foretage afdragsfrie betalinger eller minimumsbetalinger.
En option ARM er også kendt som en fleksibel betalings-ARM.
Forstå option ARMs
Da mange option ARM'er tilbyder en lav teaser rate, refinansierer mange panthavere ubevidst deres nuværende realkreditlån i håb om at foretage lavere betalinger. Desværre, når disse kortsigtede teaser-satser udløber, returneres rentesatserne tilbage til dem, der ligner konventionelle realkreditlån.
Desuden vil de for de uheldige panthavere, der valgte at tage minimumsbetalingerne ARM-muligheden, opdage, at hovedstolen på deres realkreditlån faktisk er steget. Dette skyldes, at værdien af minimumsbetalinger ikke helt dækkede realkreditlånets renter. De udækkede renter ville herefter blive tillagt realkreditlånets hovedstol.
Option ARM'er var populære før subprime -lånskrisen i 2007-2008, hvor boligpriserne steg hurtigt. Realkreditlånene havde en meget lav indledende teaserrente, typisk 1 procent, hvilket fik mange mennesker til at antage, at de havde råd til mere bolig, end deres indkomst kunne antyde. Men teaser-satsen var kun for en måned. Derefter nulstilles renten til et indeks som Wells Cost of Saving Index (COSI) plus en margin, hvilket ofte resulterer i "betalingschok." Siden 2014-reglerne har option ARMs været mindre populære
Måder Option ARMs betales
I et almindeligt scenarie kan långiveren lade låntageren med en option ARM bestemme hver måned, hvilken type betaling de ønsker at foretage. Disse valg kan omfatte at foretage en minimumsbetaling, foretage en afdragsfri betaling, foretage en fuldt amortiseret betaling på et 15-årigt realkreditlån eller at foretage en amortiseret betaling på et 30-årigt realkreditlån.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminerede effektivt Option ARMs i 2014 via nye Qualified Mortgage (QM) standarder.
Mens de valgmuligheder, der er tilgængelige med en option ARM, giver mulighed for mere fleksibilitet ved betalinger, kan låntageren nemt blive belemret med mere langfristet gæld, end de startede med. Som ved andre rentetilpasningslån er der mulighed for, at renten ændrer sig drastisk og hurtigt baseret på markedet.
En mulighed ARM kan appellere til husstande, hvor indkomsten kan svinge, såsom med erhverv, der opererer på kommission, kontrakt eller som freelancere. Hvis de ikke ser så meget arbejde komme deres vej, vælger de at betale minimum på et realkreditlån. Selvom dette kan give dem mulighed for at holde flere penge i hånden, kan minimumsbeløbet stige årligt. Endvidere kan minimumsbetalingen omarbejdes med fem eller 10 års intervaller til en fuldt amortiserende betaling.
Disse forbehold kan blive overset af låntagere, hvilket kan efterlade dem uforberedte på de potentielle stigende omkostninger og stigende hovedsaldo. Hvis låntageren fortsætter med kun at betale minimumsbetalingen, og den ubetalte saldo vokser til at overstige den oprindelige værdi af realkreditlånet, f.eks. 110 % eller mere, kan realkreditlånet automatisk nulstilles.
Option ARM'er er blevet nævnt som bidragydere til boligkrisen, der udviklede sig, efter at låntagere søgte en sådan finansiering til boliger, de ikke havde råd til at betale af. I disse tilfælde betalte låntagere kun det mindste skyldige beløb hver måned med en option ARM, og så til sidst, at de ikke var i stand til at betale for deres hjem, eller realkreditlånet voksede sig stort, mens boligens salgsværdi faldt.
Højdepunkter
En option ARM er en variant af et realkreditlån med justerbar rente, der giver låntageren mulighed for at vælge mellem forskellige betalingsmuligheder hver måned.
For at undgå en væsentlig forøgelse af den skyldige gæld, skal låntager nøje vælge den afdragsstruktur, de ønsker at anvende med en option ARM.
Disse muligheder er typisk en 30-årig, fuldt amortiserende betaling; en 15-årig, fuldt amortiserende betaling; en afdragsfri betaling, eller en såkaldt minimumsbetaling, som ikke dækkede de månedlige renter.
