Gadai Janji Kadar Boleh Laras Pilihan (Pilihan ARM)
Apakah itu Gadai Janji Kadar Boleh Laras Pilihan (Option ARM)?
Gadai janji kadar boleh laras pilihan (ARM pilihan) ialah sejenis ARM gadai janji di mana peminjam mempunyai beberapa pilihan tentang jenis pembayaran yang dibuat kepada pemberi pinjaman. Di samping mempunyai pilihan untuk membuat pembayaran faedah dan prinsipal yang sama dengan yang dibuat dalam gadai janji konvensional, ARM opsyen juga mempunyai pilihan pembayaran alternatif di mana penggadai boleh membuat pembayaran yang jauh lebih kecil dengan membuat pembayaran faedah sahaja atau pembayaran minimum.
ARM pilihan juga dikenali sebagai ARM pembayaran yang fleksibel.
Memahami ARM Pilihan
Memandangkan banyak ARM pilihan menawarkan kadar teaser yang rendah, ramai penggadai secara tidak sedar membiayai semula gadai janji mereka sekarang dengan harapan dapat membuat pembayaran yang lebih rendah. Malangnya, apabila kadar penggoda jangka pendek ini tamat tempoh, kadar faedah dikembalikan kepada kadar yang serupa dengan gadai janji konvensional.
Tambahan pula, bagi gadai janji yang tidak bernasib baik yang memilih untuk mengambil pilihan ARM pembayaran minimum, mereka akan mendapati bahawa prinsipal yang terhutang pada gadai janji mereka sebenarnya telah meningkat. Ini kerana nilai bayaran minimum tidak sepenuhnya meliputi faedah gadai janji. Faedah yang tidak dilindungi kemudiannya akan ditambah kepada prinsipal gadai janji.
Pilihan ARM popular sebelum krisis gadai janji subprima 2007-2008, apabila harga rumah meningkat dengan cepat. Gadai janji mempunyai kadar faedah penggoda pengenalan yang sangat rendah, biasanya 1 peratus, yang menyebabkan ramai orang menganggap mereka mampu membeli lebih banyak rumah daripada yang mungkin dicadangkan oleh pendapatan mereka. Tetapi kadar penggoda hanya untuk satu bulan. Kemudian kadar faedah ditetapkan semula kepada indeks seperti Indeks Kos Penjimatan Telaga (COSI) ditambah margin, selalunya mengakibatkan "kejutan pembayaran." Sejak peraturan 2014, ARM pilihan telah kurang popular
Cara Pilihan ARM Dibayar
Dalam senario biasa, pemberi pinjaman boleh membenarkan peminjam dengan pilihan ARM memutuskan setiap bulan jenis pembayaran yang mereka mahu buat. Pilihan ini boleh termasuk membuat pembayaran minimum, membuat pembayaran faedah sahaja, membuat pembayaran terlunas sepenuhnya pada gadai janji 15 tahun, atau membuat pembayaran terlunas pada gadai janji 30 tahun.
Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB) secara berkesan menghapuskan ARM Pilihan pada 2014 melalui piawaian Gadai Janji Layak (QM) baharu.
Walaupun pilihan yang tersedia dengan pilihan ARM membolehkan lebih banyak fleksibiliti pada pembayaran, peminjam dengan mudah boleh dibebani dengan lebih banyak hutang jangka panjang daripada yang mereka mulakan. Seperti gadai janji kadar boleh laras yang lain, terdapat kemungkinan kadar faedah berubah secara drastik dan pantas berdasarkan pasaran.
Pilihan ARM boleh menarik minat isi rumah yang pendapatan boleh turun naik, seperti dengan profesion yang beroperasi secara komisen, kontrak atau sebagai pekerja bebas. Jika mereka tidak melihat seberapa banyak kerja yang datang, memilih untuk membayar minimum pada gadai janji. Walaupun ini mungkin membolehkan mereka menyimpan lebih banyak wang dalam tangan, jumlah minimum boleh meningkat setiap tahun. Tambahan pula, bayaran minimum mungkin disusun semula pada selang lima atau 10 tahun kepada pembayaran pelunasan sepenuhnya.
Kaveat ini mungkin diabaikan oleh peminjam, yang mungkin menyebabkan mereka tidak bersedia untuk potensi kenaikan kos dan peningkatan baki prinsipal. Jika peminjam terus membuat bayaran minimum sahaja dan baki yang belum dibayar meningkat melebihi nilai asal gadai janji, katakan 110% atau lebih, maka gadai janji boleh ditetapkan semula secara automatik.
ARM Opsyen telah disebut sebagai penyumbang kepada krisis perumahan yang berkembang selepas peminjam mendapatkan pembiayaan sedemikian untuk rumah yang tidak mampu mereka bayar. Dalam keadaan tersebut, peminjam hanya membayar jumlah minimum yang perlu dibayar setiap bulan dengan pilihan ARM, kemudian akhirnya mendapati diri mereka tidak dapat membayar rumah mereka atau gadai janji bertambah besar manakala nilai jualan rumah itu jatuh.
##Sorotan
Pilihan ARM ialah variasi pada gadai janji kadar boleh laras yang membolehkan peminjam memilih daripada pilihan pembayaran yang berbeza setiap bulan.
Untuk mengelakkan peningkatan jumlah hutang yang terhutang, peminjam mesti berhati-hati memilih struktur pembayaran balik yang mereka mahu pakai dengan pilihan ARM.
Pilihan ini biasanya merupakan pembayaran pelunasan sepenuhnya selama 30 tahun; bayaran pelunasan penuh selama 15 tahun; bayaran faedah sahaja, atau apa yang dipanggil bayaran minimum yang tidak meliputi faedah bulanan.
