Вариант ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой (вариант ARM)

Что такое опционная ипотека с регулируемой процентной ставкой (опцион ARM)?

Ипотечный опцион с регулируемой процентной ставкой (вариант ARM) является разновидностью ARM . ипотека,. когда у заемщика есть несколько вариантов относительно того, какой тип платежа производится кредитору. В дополнение к выбору выплаты процентов и основной суммы, которые составляют те, которые производятся в обычных ипотечных кредитах, опционные ARM также имеют альтернативные варианты оплаты, когда залогодатель может производить значительно меньшие платежи, выплачивая только проценты или минимальные платежи.

Опция ARM также известна как ARM с гибкой оплатой.

Понимание опционных ARM

Поскольку многие опционные ARM предлагают низкую ставку, многие кредиторы неосознанно рефинансируют свою нынешнюю ипотеку в надежде на более низкие платежи. К сожалению, как только срок действия этих краткосрочных дразнящих ставок истекает, процентные ставки возвращаются к ставкам, аналогичным обычным ипотечным кредитам.

Кроме того, для тех неудачливых залогодателей, которые выбрали вариант ARM с минимальными платежами, они обнаружат, что основная сумма долга по их ипотеке фактически увеличилась. Это связано с тем, что величина минимальных платежей не полностью покрывала проценты по ипотеке. Затем непокрытые проценты будут добавлены к основной сумме ипотечного кредита.

Опционы ARM были популярны до кризиса субстандартной ипотеки 2007-2008 годов, когда цены на жилье быстро росли. У ипотечных кредитов была очень низкая начальная процентная ставка, обычно 1 процент, что заставило многих людей предположить, что они могут позволить себе больше жилья, чем можно предположить по их доходу. Но тизерная ставка была только на один месяц. Затем процентная ставка сбрасывается до индекса, такого как индекс стоимости сбережений скважин (COSI), плюс маржа, что часто приводит к «платежному шоку». После принятия правил 2014 года опциональные ARM стали менее популярными.

Способы оплаты опционных ARM

В общем сценарии кредитор может позволить заемщику с опцией ARM каждый месяц решать, какой тип платежа он хочет сделать. Эти варианты могут включать в себя внесение минимального платежа, внесение платежа только по процентам, внесение полностью амортизируемого платежа по 15-летней ипотеке или осуществление амортизированного платежа по 30-летней ипотеке.

Бюро финансовой защиты прав потребителей (CFPB) в 2014 году эффективно упразднило Option ARM с помощью новых стандартов Qualified Mortgage (QM).

В то время как варианты, доступные с опцией ARM, обеспечивают большую гибкость в платежах, заемщик может легко получить более долгосрочный долг, чем он начал. Как и в случае с другими ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой, процентные ставки могут резко и быстро меняться в зависимости от рынка.

Вариант ARM может подойти для домохозяйств, где доход может колебаться, например, для профессий, которые работают на комиссионных, по контракту или в качестве фрилансеров. Если они не видят столько работы на своем пути, выбирают минимальную оплату по ипотеке. Хотя это может позволить им держать больше денег на руках, минимальная сумма может увеличиваться ежегодно. Кроме того, минимальный платеж может быть преобразован каждые пять или 10 лет в полностью амортизирующий платеж.

Эти предостережения могут остаться незамеченными заемщиками, что может оставить их неподготовленными к потенциальному росту затрат и увеличению основного остатка. Если заемщик продолжает вносить только минимальный платеж, а невыплаченный остаток превышает первоначальную стоимость ипотеки, скажем, на 110% или более, тогда ипотека может быть автоматически сброшена.

Опционы ARM были названы виновниками жилищного кризиса, который развился после того, как заемщики искали такое финансирование для домов, которые они не могли позволить себе расплатиться. В этих случаях заемщики платили только минимальную сумму, причитающуюся каждый месяц с опционом ARM, затем в конечном итоге оказывались не в состоянии платить за свои дома, или ипотека росла, а продажная стоимость дома падала.

Особенности

• Вариант ARM представляет собой вариант ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой, который позволяет заемщику выбирать из различных вариантов оплаты каждый месяц.

• Чтобы избежать существенного увеличения суммы задолженности, заемщик должен тщательно выбрать структуру погашения, которую он хочет принять с опцией ARM.

• Эти опционы обычно представляют собой 30-летний полностью амортизирующий платеж; 15-летний полностью амортизирующий платеж; платеж только по процентам или так называемый минимальный платеж, который не покрывает ежемесячные проценты.