विकल्प समायोज्य-दर बंधक (विकल्प एआरएम)

एक विकल्प समायोज्य दर बंधक (विकल्प एआरएम) क्या है?

एक विकल्प समायोज्य दर बंधक (विकल्प एआरएम) एआरएम का एक प्रकार है बंधक जहां उधारकर्ता के पास कई विकल्प होते हैं कि ऋणदाता को किस प्रकार का भुगतान किया जाता है। ब्याज और मूलधन का भुगतान करने के विकल्प के अलावा, जो परंपरागत बंधक में किए गए हैं, विकल्प एआरएम के पास वैकल्पिक भुगतान विकल्प भी हैं जहां बंधक केवल ब्याज भुगतान या न्यूनतम भुगतान करके काफी छोटे भुगतान कर सकता है।

एक विकल्प एआरएम को एक लचीले भुगतान एआरएम के रूप में भी जाना जाता है ।

विकल्प एआरएम को समझना

चूंकि कई विकल्प एआरएम कम टीज़र दर की पेशकश करते हैं, कई बंधक अनजाने में कम भुगतान करने की उम्मीद में अपने वर्तमान बंधक को पुनर्वित्त करते हैं। दुर्भाग्य से, एक बार जब ये अल्पकालिक टीज़र दरें समाप्त हो जाती हैं, तो ब्याज की दरें पारंपरिक बंधक के समान ही वापस कर दी जाती हैं।

इसके अलावा, उन दुर्भाग्यपूर्ण बंधकों के लिए जो न्यूनतम भुगतान एआरएम विकल्प लेने के लिए चुने गए हैं, वे पाएंगे कि उनके बंधक पर बकाया मूलधन वास्तव में बढ़ गया है। ऐसा इसलिए है क्योंकि न्यूनतम भुगतान का मूल्य पूरी तरह से बंधक के ब्याज को कवर नहीं करता है। खुला ब्याज तब बंधक के मूलधन में जोड़ा जाएगा।

विकल्प एआरएम 2007-2008 के सबप्राइम मॉर्गेज संकट से पहले लोकप्रिय थे, जब घर की कीमतें तेजी से बढ़ीं। गिरवी की प्रारंभिक टीज़र ब्याज दर बहुत कम थी, आम तौर पर 1 प्रतिशत, जिसके कारण कई लोगों ने यह मान लिया कि वे अपनी आय से अधिक घर खरीद सकते हैं। लेकिन टीजर रेट सिर्फ एक महीने का था। फिर ब्याज दर एक इंडेक्स पर रीसेट हो जाती है जैसे वेल्स कॉस्ट ऑफ सेविंग इंडेक्स (सीओएसआई) प्लस मार्जिन, जिसके परिणामस्वरूप अक्सर "भुगतान झटका" होता है। 2014 के नियमों के बाद से, विकल्प एआरएम कम लोकप्रिय रहे हैं

तरीके विकल्प एआरएम का भुगतान किया जाता है

एक सामान्य परिदृश्य में, ऋणदाता उधारकर्ता को एक विकल्प एआरएम के साथ हर महीने यह तय करने दे सकता है कि वे किस प्रकार का भुगतान करना चाहते हैं। इन विकल्पों में न्यूनतम भुगतान करना, केवल ब्याज का भुगतान करना, 15 साल के बंधक पर पूरी तरह से परिशोधित भुगतान करना, या 30 साल के बंधक पर परिशोधन भुगतान करना शामिल हो सकता है।

उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (सीएफपीबी) ने 2014 में नए योग्य बंधक (क्यूएम) मानकों के माध्यम से विकल्प एआरएम को प्रभावी ढंग से समाप्त कर दिया।

जबकि विकल्प एआरएम के साथ उपलब्ध विकल्प भुगतान पर अधिक लचीलेपन की अनुमति देते हैं, उधारकर्ता आसानी से अधिक दीर्घकालिक ऋण के साथ शुरू किया जा सकता है। अन्य समायोज्य-दर बंधक के साथ, बाजार के आधार पर ब्याज दरों में भारी और तेजी से बदलाव की संभावना है।

एक विकल्प एआरएम उन परिवारों के लिए अपील कर सकता है जहां आय में उतार-चढ़ाव हो सकता है, जैसे कि कमीशन, अनुबंध या फ्रीलांसरों के रूप में काम करने वाले व्यवसायों के साथ। यदि वे नहीं देखते हैं कि उनके पास उतना काम आता है, तो वे गिरवी पर न्यूनतम भुगतान करना चुनते हैं। हालांकि इससे उन्हें अधिक पैसा हाथ में रखने की अनुमति मिल सकती है, न्यूनतम राशि सालाना बढ़ सकती है। इसके अलावा, न्यूनतम भुगतान को पूरी तरह से परिशोधन भुगतान के लिए पांच या 10-वर्ष के अंतराल पर पुनर्गठित किया जा सकता है।

इन चेतावनियों को उधारकर्ताओं द्वारा अनदेखा किया जा सकता है, जो उन्हें संभावित बढ़ती लागत और बढ़ते मूलधन शेष के लिए तैयार नहीं कर सकता है। यदि उधारकर्ता केवल न्यूनतम भुगतान करना जारी रखता है और अवैतनिक शेष राशि बंधक के मूल मूल्य से अधिक हो जाती है, जैसे कि 110% या अधिक, तो बंधक स्वचालित रूप से रीसेट हो सकता है।

विकल्प एआरएम को आवास संकट में योगदानकर्ताओं के रूप में उद्धृत किया गया है जो उधारकर्ताओं द्वारा घरों के लिए इस तरह के वित्तपोषण की मांग के बाद विकसित हुए थे जो वे भुगतान नहीं कर सकते थे। उन उदाहरणों में, उधारकर्ताओं ने हर महीने एक विकल्प एआरएम के साथ न्यूनतम राशि का भुगतान किया, फिर अंततः खुद को अपने घरों के लिए भुगतान करने में असमर्थ पाया या घर के बिक्री मूल्य में गिरावट के दौरान बंधक बड़ा हो गया।

##हाइलाइट

• एक विकल्प एआरएम एक समायोज्य दर बंधक पर भिन्नता है जो उधारकर्ता को हर महीने विभिन्न भुगतान विकल्पों में से चुनने की अनुमति देता है।

• बकाया ऋण की राशि में पर्याप्त वृद्धि से बचने के लिए, उधारकर्ता को सावधानीपूर्वक उस पुनर्भुगतान संरचना का चयन करना चाहिए जिसे वे एआरएम विकल्प के साथ अपनाना चाहते हैं।

• ये विकल्प आम तौर पर 30 साल के होते हैं, पूरी तरह से परिशोधन भुगतान; एक 15 साल, पूरी तरह से परिशोधन भुगतान; एक ब्याज-मात्र भुगतान, या एक तथाकथित न्यूनतम भुगतान जिसमें मासिक ब्याज शामिल नहीं था।