Valkostur veð með stillanlegu gengi (valkostur ARM)

Hvað er húsnæðislán með stillanlegum vöxtum (valkostur ARM)?

Valkostur með stillanlegum vöxtum veð (valkostur ARM) er tegund ARM húsnæðislán þar sem lántaki hefur nokkra valkosti um hvers konar greiðslu er innt af hendi til lánveitanda. Auk þess að hafa val um að greiða vexti og höfuðstól sem nemur þeim sem greiddar eru í hefðbundnum húsnæðislánum, hafa ARM-valkostir einnig aðra greiðslumöguleika þar sem veðsali getur greitt verulega minni greiðslur með vaxtagreiðslum eða lágmarksgreiðslum.

Valkostur ARM er einnig þekktur sem sveigjanleg greiðsla ARM.

Skilningur á valkostum ARMs

endurfjármagna margir veðhafar óafvitandi núverandi veð í von um að greiða lægri greiðslur. Því miður, þegar þessir skammtímavextir renna út, eru vextirnir skilaðir aftur til þeirra sem eru svipaðir og hefðbundin húsnæðislán.

Ennfremur, fyrir þá óheppnu veðhafa sem völdu að taka lágmarksgreiðslur ARM valkostinn, munu þeir komast að því að höfuðstóllinn sem skuldaður er á veð þeirra hefur í raun hækkað. Þetta er vegna þess að verðmæti lágmarksgreiðslna stóð ekki alveg undir vöxtum veðsins. Ótryggðu vextirnir myndu þá bætast við höfuðstól veðsins.

Valkostir ARM voru vinsælir fyrir undirmálslánakreppuna 2007-2008, þegar íbúðaverð hækkaði hratt. Veðlánin voru með mjög lága kynningarvexti, venjulega 1 prósent, sem leiddi til þess að margir héldu að þeir hefðu efni á meira húsnæði en tekjur þeirra gætu gefið til kynna. En kynningarhlutfallið var aðeins í einn mánuð. Síðan eru vextirnir endurstilltir í vísitölu eins og Wells Cost of Saving Index (COSI) auk framlegðar, sem oft leiðir til „greiðslusjokk“. Síðan 2014 reglugerðir hafa valkostur ARM verið minna vinsæll

Leiðir Valkostar ARMS eru greiddar

Í algengri atburðarás getur lánveitandinn látið lántaka með ARM-valkosti ákveða í hverjum mánuði hvers konar greiðslu hann vill gera. Þessir valkostir geta falið í sér að greiða lágmarksgreiðslu, greiða aðeins vexti, greiða að fullu afskrifaða greiðslu á 15 ára húsnæðisláni eða afskrifa greiðslu á 30 ára húsnæðisláni.

Fjárhagsverndarskrifstofa neytenda (CFPB) útrýmdi í raun ARM-valkostum árið 2014 með nýjum stöðlum um Qualified Mortgage (QM).

Þó að valmöguleikarnir í boði með valmöguleika ARM gefi meiri sveigjanleika í greiðslum, gæti lántakandinn auðveldlega fengið meiri langtímaskuldir en hann byrjaði með. Eins og með önnur vaxtabreytanleg húsnæðislán er möguleiki á að vextir breytist verulega og hratt miðað við markaðinn.

Valkostur ARM getur höfðað til heimila þar sem tekjur geta sveiflast, svo sem hjá starfsstéttum sem starfa á þóknun, samningi eða sem sjálfstæðismenn. Ef þeir sjá ekki eins mikla vinnu koma á vegi þeirra, velja að borga lágmarkið af húsnæðisláni. Þó að þetta gæti gert þeim kleift að halda meira fé í höndunum getur lágmarksupphæðin hækkað árlega. Ennfremur gæti lágmarksgreiðslan verið endurgerð með fimm eða 10 ára millibili í að fullu afskriftargreiðslu.

Þessar fyrirvarar gætu farið framhjá lántakendum, sem getur skilið þá óviðbúna fyrir hugsanlegan hækkandi kostnað og aukið höfuðstólsjöfnuð. Ef lántakandinn heldur áfram að greiða aðeins lágmarksgreiðsluna og ógreidd eftirstöðvar vex yfir upphaflegu virði veðsins, segjum 110% eða meira, þá gæti veðið sjálfkrafa endurstillt sig.

Valkostir ARM hafa verið nefndir sem stuðla að húsnæðiskreppunni sem þróaðist eftir að lántakendur sóttust eftir slíkri fjármögnun fyrir heimili sem þeir höfðu ekki efni á að borga af. Í þeim tilfellum greiddu lántakendur aðeins lágmarksfjárhæðina sem gjaldfalla í hverjum mánuði með valkosti ARM, og fundu síðan að lokum að þeir gætu ekki borgað fyrir heimili sín eða veð stækkaði á meðan söluverðmæti heimilisins lækkaði.

Hápunktar

• Valkostur ARM er afbrigði af stillanlegu húsnæðisláni sem gerir lántakanda kleift að velja úr mismunandi greiðslumöguleikum í hverjum mánuði.

• Til að forðast verulega aukningu á skuldum verður lántaki að velja vandlega endurgreiðslufyrirkomulagið sem hann vill taka upp með valkostinum ARM.

• Þessir valkostir eru venjulega 30 ára, að fullu afskrifandi greiðslu; 15 ára, að fullu afskriftargreiðslu; vaxtagreiðsla, eða svokölluð lágmarksgreiðsla sem náði ekki til mánaðarlegra vaxta.