Option Justerbar rente (Alternativ ARM)
Hva er et boliglån med justerbar rente (alternativ ARM)?
Et boliglån med justerbar rente (alternativ ARM) er en type ARM boliglån hvor låntaker har flere muligheter for hvilken type betaling som gjøres til långiver. I tillegg til å ha valget mellom å foreta betalinger av renter og hovedstol som utgjør de som er gjort i konvensjonelle boliglån, har alternativ ARM også alternative betalingsalternativer der pantsetter kan foreta betydelig mindre betalinger ved å foreta avdragsfrie betalinger eller minimumsbetalinger.
Et alternativ ARM er også kjent som en fleksibel betaling ARM.
Forstå alternativarmer
refinansierer mange boliglånere ubevisst sitt nåværende boliglån i håp om å gjøre lavere betalinger. Dessverre, når disse kortsiktige teaser-rentene utløper, blir rentene returnert tilbake til de som ligner på konvensjonelle boliglån.
Videre, for de uheldige panthavere som valgte å ta minimumsbetalingene ARM-alternativet, vil de oppdage at hovedstolen på boliglånet deres faktisk har økt. Dette er fordi verdien av minimumsbetalinger ikke helt dekket boliglånets interesse. Den udekkede renten vil da bli lagt til boliglånets hovedstol.
Option ARMs var populære før subprime-lånekrisen i 2007-2008, da boligprisene steg raskt. Boliglånene hadde en veldig lav innledende teaser-rente, typisk 1 prosent, noe som førte til at mange antok at de hadde råd til mer bolig enn inntekten deres kan tilsi. Men teaser-frekvensen var bare for én måned. Deretter tilbakestilles renten til en indeks som Wells Cost of Saving Index (COSI) pluss en margin, noe som ofte resulterer i et "betalingssjokk." Siden 2014-forskriftene har alternative ARM-er vært mindre populære
Måter alternativ ARMs er betalt
I et vanlig scenario kan långiveren la låntakeren med opsjon ARM bestemme hver måned hvilken type betaling de ønsker å gjøre. Disse valgene kan inkludere å foreta en minimumsbetaling, foreta en avdragsfri betaling, foreta en fullt amortisert betaling på et 15-års boliglån eller å foreta en amortisert betaling på et 30-års boliglån.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminerte effektivt Option ARMs i 2014 via nye Qualified Mortgage (QM)-standarder.
Mens valgene som er tilgjengelige med et alternativ ARM gir mer fleksibilitet ved betalinger, kan låntakeren lett bli bekledd med mer langsiktig gjeld enn de startet med. Som med andre renteregulerbare boliglån er det mulighet for at rentene endres drastisk og raskt basert på markedet.
Et alternativ ARM kan appellere til husholdninger der inntekten kan svinge, for eksempel med yrker som opererer på provisjon, kontrakt eller som frilansere. Hvis de ikke ser så mye arbeid komme deres vei, velger de å betale minimum på et boliglån. Selv om dette kan tillate dem å holde mer penger i hånden, kan minimumsbeløpet øke årlig. Videre kan minimumsbetalingen omarbeides med fem eller ti års mellomrom til en fullstendig amortiserende betaling.
Disse forbeholdene kan bli oversett av låntakere, noe som kan gjøre dem uforberedte på potensielle økende kostnader og økende hovedbalanse. Hvis låntakeren fortsetter å gjøre bare minimumsbetalingen og den ubetalte saldoen vokser til å overstige den opprinnelige verdien av boliglånet, for eksempel 110% eller mer, kan boliglånet tilbakestilles automatisk.
Option ARMs har blitt sitert som bidragsytere til boligkrisen som utviklet seg etter at låntakere søkte slik finansiering for boliger de ikke hadde råd til å betale ned. I disse tilfellene betalte låntakere bare det minste beløpet som skulle betales hver måned med en opsjon ARM, for så til slutt at de ikke var i stand til å betale for hjemmene sine eller boliglånet vokste seg stort mens salgsverdien av boligen falt.
##Høydepunkter
Et alternativ ARM er en variant av et boliglån med justerbar rente som lar låntakeren velge mellom ulike betalingsmåter hver måned.
For å unngå en vesentlig økning av gjeldsbeløpet, må låntakeren nøye velge nedbetalingsstrukturen de ønsker å ta i bruk med en opsjon ARM.
Disse alternativene er vanligvis en 30-årig, fullstendig amortiserende betaling; en 15-årig, fullt amortiserende betaling; en avdragsfri betaling, eller en såkalt minimumsbetaling som ikke dekket den månedlige renten.
