Vaihtoehto säädettäväkorkoinen asuntolaina (optio ARM)
Mikä on säädettäväkorkoinen asuntolaina (optio ARM)?
Vaihtoehtoinen säädettäväkorkoinen asuntolaina (optio ARM) on ARM -tyyppi asuntolaina,. jossa lainanottajalla on useita vaihtoehtoja sen suhteen, minkä tyyppistä maksua lainanantajalle suoritetaan. Sen lisäksi, että ARM-vaihtoehdoilla on mahdollisuus maksaa korko- ja pääomamaksuja, jotka vastaavat perinteisten kiinnitysten maksuja, niillä on myös vaihtoehtoisia maksuvaihtoehtoja, joissa kiinnittäjä voi suorittaa huomattavasti pienempiä maksuja suorittamalla vain korkomaksuja tai vähimmäismaksuja.
Vaihtoehto ARM tunnetaan myös joustavana maksu-ARM :na.
Option ARMien ymmärtäminen
Koska monet ARM-vaihtoehdot tarjoavat alhaisen teaser-koron, monet lainanantajat jälleenrahoittaavat tietämättään nykyisen asuntolainansa toivoen maksavansa pienempiä maksuja. Valitettavasti, kun nämä lyhytaikaiset teaser-korot vanhenevat, korot palautetaan takaisin tavanomaisten asuntolainojen kaltaisiin.
Lisäksi niille epäonnisille asuntolainaajille, jotka valitsivat vähimmäismaksujen ARM-vaihtoehdon, he huomaavat, että heidän asuntolainansa pääoma on todella kasvanut. Tämä johtuu siitä, että vähimmäismaksujen arvo ei kattanut asuntolainan korkoja kokonaan. Tämän jälkeen kattamaton korko lisätään asuntolainan pääomaan.
Optio-ARM:t olivat suosittuja ennen subprime-asuntoluottokriisiä vuosina 2007-2008, jolloin asuntojen hinnat nousivat nopeasti. Asuntolainojen johdantokorko oli erittäin alhainen, tyypillisesti 1 prosentti, mikä sai monet ihmiset olettamaan, että heillä olisi varaa enemmän kotiin kuin heidän tulonsa antavat ymmärtää. Mutta teaser-hinta oli vain yksi kuukausi. Sitten korko palautuu indeksiin, kuten Wells Cost of Saving Index (COSI) plus marginaali, mikä usein johtaa "maksushokkiin". Vuodesta 2014 lähtien ARM-optiot ovat olleet vähemmän suosittuja
Tapoja vaihtoehdon ARM:ien maksaminen
Yleisessä skenaariossa lainanantaja voi antaa lainanottajan, jolla on vaihtoehto ARM, päättää kuukausittain, minkä tyyppisen maksun hän haluaa suorittaa. Näitä valintoja voivat olla vähimmäismaksun suorittaminen, pelkkä korkomaksu, 15 vuoden asuntolainasta lyhennetty maksu tai jaksotettu maksu 30 vuoden asuntolainasta.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminoi optio-ARM:t tehokkaasti vuonna 2014 uusien Qualified Mortgage (QM) -standardien avulla.
Vaikka ARM-vaihtoehdon vaihtoehdot tarjoavat enemmän joustavuutta maksujen suhteen, lainanottaja voi helposti joutua enemmän pitkäaikaisiin velkoihin kuin hän alun perin sai. Kuten muissakin säädettäväkorkoisissa asuntolainoissa, korot voivat muuttua rajusti ja nopeasti markkinoiden mukaan.
ARM-vaihtoehto voi vedota kotitalouksiin, joissa tulot voivat vaihdella, kuten ammateissa, jotka toimivat provisiolla, sopimuksella tai freelancerina. Jos he eivät näe niin paljon työtä tulevan tielleen, he valitsevat maksaa vähimmäislainan. Vaikka tämä saattaa antaa heille mahdollisuuden pitää enemmän rahaa kädessä, vähimmäismäärä voi nousta vuosittain. Lisäksi vähimmäismaksu voidaan muotoilla uudelleen viiden tai 10 vuoden välein täysin kuolevaksi maksuksi.
Nämä varoitukset saattavat jäädä lainanottajien huomiotta, mikä voi jättää heidät valmistautumattomiksi mahdollisiin nouseviin kustannuksiin ja kasvavaan pääomasaldoon. Jos lainanottaja jatkaa vain vähimmäismaksun suorittamista ja maksamaton saldo ylittää asuntolainan alkuperäisen arvon, esimerkiksi 110 % tai enemmän, asuntolaina voi nollautua automaattisesti.
Vaihtoehto ARM:t on mainittu asuntokriisin edistäjinä, jotka kehittyivät sen jälkeen, kun lainanottajat etsivät tällaista rahoitusta koteihin, joita heillä ei ollut varaa maksaa pois. Tällaisissa tapauksissa lainanottajat maksoivat vain vähimmäissumman joka kuukausi ARM-optiolla, mutta lopulta huomasivat, etteivät pystyneet maksamaan asuntojaan tai asuntolaina kasvoi suureksi samalla kun asunnon myyntiarvo laski.
##Kohokohdat
ARM-optio on muunnelma säädettäväkorkoisesta asuntolainasta, jonka avulla lainanottaja voi valita kuukausittain eri maksuvaihtoehdoista.
Jotta velkamäärä ei kasvaisi merkittävästi, lainanottajan on valittava huolellisesti takaisinmaksurakenne ARM-optiolla.
Nämä vaihtoehdot ovat tyypillisesti 30 vuoden täysin kuolettavia maksuja; 15 vuoden, täysin kuolettava maksu; pelkkä korkomaksu tai niin sanottu vähimmäismaksu, joka ei kattanut kuukausikorkoa.
