Кабриолет ARM

Что такое конвертируемый ARM?

Конвертируемый ARM — это ипотека с регулируемой ставкой (ARM),. которая дает заемщику возможность конвертировать в ипотеку с фиксированной ставкой по истечении определенного периода времени. Конвертируемые ARM продаются как способ воспользоваться снижением процентных ставок и обычно включают определенные условия. Финансовое учреждение обычно взимает плату за перевод ARM на ипотеку с фиксированной ставкой.

Как работают трансформируемые ARM?

При подаче заявки на ипотеку можно выбрать один из нескольких типов, обычно в зависимости от того, как определяется процентная ставка в течение срока действия ипотеки. ​​​​​​​Конвертируемые ARM представляют собой гибрид двух типов ипотеки: обычной 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой и ипотеки с регулируемой ставкой. Ипотека с фиксированной ставкой дает заемщику уверенность в том, что его ежемесячный платеж никогда не изменится, даже если ставки вырастут, что является консервативным и безопасным подходом. Со временем платежи фактически снижаются по сравнению с инфляцией.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой начинается с гораздо более низкой начальной пробной ставки,. но по истечении установленного периода (обычно пяти лет) ставка корректируется в соответствии с индексом, таким как ставка финансирования с обеспечением овернайт (SOFR), плюс маржа. Ставка обычно корректируется каждые шесть месяцев и может повышаться или понижаться (в пределах, указанных в договоре).

С конвертируемым ARM ипотека начинается как 30-летняя ссуда с регулируемой ставкой, то есть с тизерной ставкой ниже средней по рынку. Но в течение определенного периода, часто после первого года, но до пятого года, заемщик имеет возможность перейти на фиксированную ставку. Новая процентная ставка обычно представляет собой самую низкую ставку, предлагаемую в течение семи дней до фиксации. Таким образом, если процентные ставки падают, заемщик может получить более низкую фиксированную ставку, чем он мог бы получить изначально.

История конвертируемых ARM

Появившиеся в начале 1980-х конвертируемые ARM вышли на сцену в период двузначных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой. Поскольку с исторической точки зрения казалось маловероятным, что процентные ставки значительно вырастут (за исключением чрезвычайной инфляции), заемщики конвертируемых ARM могли, по сути, сделать ставку на большую вероятность более низких ставок в будущем.

Ранние конвертируемые ARM были дорогими и содержали обременительные ограничения. Но в конце 1980-х ипотечные государственные предприятия (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac начали покупать конвертируемые ARM на вторичном рынке. Поскольку большинство коммерческих банков продают свои ипотечные кредиты на вторичном рынке, принятие конвертируемых ARM двумя ипотечными гигантами привело к их быстрому расширению. Конкуренция, в свою очередь, принесла более низкие сборы и менее ограничительные условия.

Недостатки конвертируемых ARM

Основным недостатком конвертируемого ARM является то, что он заставляет заемщика следить за процентными ставками и прогнозировать будущие изменения, что даже эксперты не могут сделать надежно. Кроме того, процентные ставки по конвертируемым ARM — как начальная ставка, так и фиксированная ставка позже — обычно немного выше рыночных ставок.

И хотя заемщики не оплачивают расходы на закрытие при преобразовании ипотечного кредита, кредиторы взимают комиссию. Между тем, если процентные ставки повышаются в течение вводного периода, то преимущество конвертируемого ARM теряется. Наконец, ежемесячный платеж после конвертации почти наверняка будет выше, чем тот, что домовладелец платил по тизерной ставке, хотя и с гарантией того, что он останется фиксированным.

Часто задаваемые вопросы о конвертируемых ARM

Нижняя линия

Продаваемый как способ воспользоваться снижением процентных ставок, конвертируемый ARM представляет собой ипотеку с регулируемой ставкой, которая дает заемщику возможность конвертировать в ипотеку с фиксированной ставкой по истечении определенного периода времени. Эти ипотечные кредиты обычно включают определенные условия, и финансовое учреждение обычно взимает комиссию, если заемщик решает перевести ARM на ипотеку с фиксированной ставкой.

Одним из недостатков конвертируемых ARM является то, что заемщик должен следить за процентными ставками и прогнозировать будущие изменения, что не под силу даже экспертам. Заемщики увидят выгоду в конвертируемых ARM, если процентные ставки упадут. Если, с другой стороны, процентные ставки растут, преимущества конвертируемого плеча теряются.

Особенности

• Конвертируемая ARM - это ипотека с регулируемой ставкой, которая может быть изменена на фиксированную ставку после некоторого начального периода.

• После перехода на фиксированную ставку новая ставка почти наверняка будет выше, чем та, которую домовладелец платил по пробной ставке.

• Конвертируемый ARM обычно начинается с тизерной ставки, которая ниже стандартной ставки, но затем увеличивается через определенный период времени в соответствии с индексом плюс маржа.

• Преимущество конвертируемого ARM реализуется, если процентные ставки падают. Если процентные ставки растут, то преимущество конвертируемого плеча теряется.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Можете ли вы изменить ипотеку с регулируемой ставкой на фиксированную ставку?

Переход с ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) на ипотеку с фиксированной процентной ставкой можно осуществить двумя способами: Если ваша ипотека является конвертируемой ипотечной ссудой, она содержит положение, позволяющее вам переключиться. Как правило, вы должны использовать этот вариант в начале срока кредита — обычно в течение первых пяти лет. Вероятно, за это вам придется заплатить комиссию. Другой способ измениться — рефинансировать ипотеку, что, по сути, означает, что вы берете новую ипотеку (на этот раз с фиксированной процентной ставкой) и используете ее для погашения долга. текущая (регулируемая). На самом деле переход от ARM к ипотеке с фиксированной ставкой является одной из наиболее распространенных причин, по которой люди выбирают рефинансирование.

Что такое комиссия за конвертацию кредита?

Оговорка о конверсии — это положение в рамках ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой (ARM), которое позволяет заемщику перейти с ARM на ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Однако в обмен на эту опцию кредитор взимает комиссию, если и когда вы совершаете преобразование. Хотя комиссия за конвертацию обычно достигает нескольких сотен долларов — это намного меньше, чем затраты на закрытие, понесенные в случае рефинансирования ипотечного кредита, — они увеличивают общую стоимость вашего кредита.