Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Когда вы получаете ипотечный кредит, вы можете выбрать фиксированную ставку или ту, которая меняется. В то время как ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой сохраняют одну и ту же процентную ставку и платеж в течение всего срока кредита, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой или ARM имеют колеблющиеся ставки, которые изменяют размер вашего платежа.

Что такое ипотека с регулируемой процентной ставкой?

Ипотека с регулируемой процентной ставкой, или ARM, представляет собой жилищный кредит с процентной ставкой, которая может периодически меняться. Это означает, что ежемесячные платежи могут увеличиваться или уменьшаться. Как правило, начальная процентная ставка ниже, чем у сопоставимой ипотеки с фиксированной ставкой. По истечении этого периода процентные ставки — и ваши ежемесячные платежи — могут стать ниже или выше.

Процентные ставки непредсказуемы, хотя в последние десятилетия они имели тенденцию к повышению и понижению в течение многолетних циклов. Хотя ожидается, что в этом году ставки вырастут, исторически они все еще относительно низки, что делает ипотеку с фиксированной ставкой более распространенным вариантом на данный момент. ARM в основном лучше всего подходят для заемщиков, которые не планируют оставаться дома в течение длительного времени или в условиях высоких ставок.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой и пробный кредит

Первоначальную процентную ставку по ипотеке с регулируемой процентной ставкой иногда называют «дразнящей» ставкой, и даже сами ARM иногда называют «дразнящими» ссудами. Хотя они, как правило, одно и то же, может быть разница между обычным ARM и более рискованным тизерным кредитом, который предлагает чрезвычайно сниженную ставку авансом, за которой следует резкое увеличение или снижение ставки.

Как работают ARM?

Самая популярная ипотека с регулируемой процентной ставкой — 5/1 ARM:

• Вступительный курс ARM 5/1 длится пять лет. (Это «5» в 5/1.)

• После этого процентная ставка может меняться каждый год. (Это «1» в 5/1.)

Некоторые кредиторы предлагают ARM 3/1, ARM 7/1 и ARM 10/1.

Вы защищены от возможного резкого увеличения ежемесячных платежей из года в год, потому что ARM имеют ограничения, ограничивающие сумму, на которую могут изменяться ставки и платежи:

• Периодическое ограничение ставки ограничивает, насколько процентная ставка может измениться от одного года к другому.

• Пожизненный предел процентной ставки ограничивает, насколько процентная ставка может вырасти в течение срока действия кредита.

• Ограничение платежа ограничивает сумму, на которую ежемесячный платеж может увеличиться в течение срока кредита в долларах, а не то, насколько может измениться ставка в процентных пунктах.

Типы ARM

• Гибридная ARM — гибридная ARM — это традиционная ипотека с регулируемой процентной ставкой. Кредит начинается с фиксированной процентной ставки на несколько лет (обычно от трех до десяти), затем ставка корректируется вверх или вниз по заданному графику, например, один раз в год.

• ** ARM только для процентов ** - ARM только для процентов - это ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, по которым заемщик выплачивает только проценты (без основной суммы) в течение установленного периода. Как только этот процентный период заканчивается, заемщик начинает в полном объеме выплачивать основную сумму и проценты. Процентный период может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. В течение этого времени ежемесячные платежи будут низкими (поскольку это только проценты), но заемщик также не будет накапливать собственный капитал (если только дом не подорожает).

• Вариант оплаты ARM — с помощью ARM варианта оплаты заемщики выбирают собственную структуру и график платежей, например только проценты; 15-, 30- или 40-летний срок; или любой другой платеж, равный или превышающий минимальный платеж. (Минимальный платеж основан на типичной 30-летней амортизации с начальной ставкой кредита.) Однако ARM с вариантом оплаты может привести к отрицательной амортизации, что означает, что остаток вашего кредита увеличивается, потому что вы платите недостаточно. для покрытия процентов. Если баланс вырастет слишком сильно, ваш кредитор может пересмотреть кредит и потребовать, чтобы вы сделали гораздо более крупные и потенциально недоступные платежи.

Как определяются переменные ставки на ARM

Большинство показателей ARM привязаны к производительности одного из трех основных индексов:

• Еженедельная доходность по однолетним казначейским векселям с постоянным сроком погашения – выплачиваются доходные долговые ценные бумаги, выпущенные Казначейством США, как отслеживается Советом Федеральной резервной системы.

• Индекс стоимости фондов 11-го округа (COFI) – проценты, которые финансовые учреждения в западной части США выплачивают по депозитам, которые они держат.

• Ставка финансирования с обеспечением овернайт (SOFR) — SOFR заменила Лондонскую межбанковскую ставку предложения (LIBOR) в качестве эталонной ставки для ARM.

В ваших кредитных документах указано, за каким индексом следует конкретный ARM.

Чтобы установить ставки ARM, ипотечные кредиторы берут индексную ставку и добавляют согласованное количество процентных пунктов, называемое маржой. Курс индекса может меняться, а маржа — нет.

Например, если индекс равен 1,25 процента, а маржа равна 3 процентным пунктам, они суммируются для получения процентной ставки 4,25 процента. Если через год индекс составит 1,5 процента, то процентная ставка по вашему кредиту вырастет до 4,5 процента.

Плюсы и минусы ARM

Плюсы

• Более низкая первоначальная процентная ставка, что приводит к более низким ежемесячным платежам и возможности выделять больше денег на погашение основного долга.

• Процентная ставка и ежемесячные платежи могут уменьшиться

• Процентная ставка не может подняться выше предельного предела

Минусы

• Процентная ставка и ежемесячные платежи могут вырасти до неприемлемого уровня, даже при установленном лимите.

• Более сложная структура, которую может быть трудно понять

• Возможность штрафа за досрочное погашение

Подходит ли вам ипотека с регулируемой процентной ставкой?

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой обменивают долгосрочную уверенность на авансовые сбережения, предоставляя более низкую процентную ставку в течение первых лет кредита. Как правило, они идеально подходят для заемщиков, которые не планируют оставаться в своем доме в течение длительного времени или планируют рефинансировать кредит через несколько лет. Если вы собираетесь оставаться в своем доме в течение десятилетий, ARM может быть рискованным — вы можете обнаружить, что ваши платежи по ипотеке вырастут на значительную сумму после окончания периода фиксированной ставки. Если вы покупаете свой дом навсегда, хорошо подумайте, подходит ли вам ARM.

Особенности

• ARM обычно имеют ограничения, которые ограничивают, насколько процентная ставка и / или платежи могут увеличиваться в год или в течение срока действия кредита.

• ARM может быть разумным финансовым выбором для покупателей жилья, которые планируют сохранить кредит в течение ограниченного периода времени и могут позволить себе любое потенциальное увеличение процентной ставки.

• Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это жилищный кредит с процентной ставкой, которая может периодически колебаться в зависимости от показателей определенного эталона.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Как рассчитываются ARM?

По окончании первоначального периода фиксированной ставки стоимость займа будет колебаться в зависимости от базовой процентной ставки, такой как основная ставка, лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR), ставка финансирования овернайт с обеспечением (SOFR) или ставка по краткосрочным кредитам. срочные казначейские облигации США. Кроме того, кредитор также добавит свою собственную фиксированную сумму процентов к выплате, известную как маржа ARM.

Почему ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — плохая идея?

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) не для всех. Да, их выгодные начальные ставки привлекательны, и ARM может помочь вам получить более крупный кредит на дом. Тем не менее, трудно планировать бюджет, когда платежи могут сильно колебаться, и вы можете столкнуться с большими финансовыми проблемами, если процентные ставки резко вырастут, особенно если нет ограничений.

Когда ARM впервые были предложены покупателям жилья?

ARM существуют уже несколько десятилетий, а возможность взять долгосрочный жилищный кредит с плавающими процентными ставками впервые стала доступна американцам в начале 1980-х годов. Предыдущие попытки ввести такие ссуды в 1970-х годах были сорваны Конгрессом из-за опасений, что они оставят заемщиков с неуправляемыми платежами по ипотеке. Однако упадок индустрии сбережений в конце того же десятилетия побудил власти пересмотреть свое первоначальное сопротивление и стать более гибкими.