代替止赎的契约

什么是代替止赎的契约？

代替丧失抵押品赎回权的契约是一种将财产所有权从财产所有者转移给其贷方以换取抵押债务减免的文件。选择契约代替止赎在经济上的损害可能比通过完整的止赎程序要小。

代替止赎的契约是抵押人或房主采取的一种潜在选择，通常作为避免止赎的一种手段。

在此过程中，抵押人将抵押财产（通常是房屋）返还给作为抵押权人的贷方，以换取抵押权下的所有义务的解除。双方必须自愿和真诚地签订协议。该文件由房主签署，由公证人公证，并记录在公共记录中。

这是一个极端的步骤，通常仅在业主用尽所有其他选择（如贷款修改或卖空）并接受他们将失去家园的事实时作为最后的手段。

尽管房主将不得不放弃他们的财产并搬迁，但他们将免除贷款的负担。与止赎相比，此过程通常在公众可见度较低的情况下完成，因此它可以让业主最大程度地减少他们的尴尬并保持他们的情况更加私密。

如果您居住的州对任何贷款不足（房产价值与您仍欠抵押贷款的金额之间的差额）负有责任，请要求您的贷方放弃该不足并以书面形式提出。

代替契约和止赎听起来相似但不相同。在止赎中，贷方在房主未能付款后收回财产。止赎法可能因州而异，止赎可以通过两种方式进行：

代替契约和止赎之间的最大区别涉及信用评分影响和贷款人收回财产后您的财务责任。在信用报告和信用评分方面，对您的信用记录进行止赎可能比代替止赎的契约更具破坏性。止赎和其他负面信息可以在您的信用报告中保留长达七年。

注意

您可以与信用局对您的信用报告的止赎提出异议，但这并不能保证它会被删除。

当您通过替代契约将房屋契约退还给贷方时，贷方通常会免除您所有进一步的财务义务。这意味着您不必再支付任何抵押贷款或偿还剩余的贷款余额。通过止赎，贷方可以采取额外措施来收回您仍欠房屋或法律费用的款项。

重要

如果您在丧失抵押品赎回权后仍欠缺余额，贷方可以提起单独的诉讼来收取这笔钱，这可能会使您面临工资和/或银行账户扣押。

代替止赎的契约对借款人和贷款人都有好处。对于双方来说，最有吸引力的好处通常是避免了漫长、耗时和昂贵的止赎程序。

此外，借款人通常可以避免一些公众恶名，这取决于他们所在地区如何处理这一过程。由于双方达成了相互同意的谅解，其中包括关于业主何时以及如何搬出财产的具体条款，借款人还避免了让官员出现在门口驱逐他们的可能性，这可能发生在止赎时。

在某些情况下，业主甚至可以与贷方达成协议，允许他们在一段时间内从贷方处租回房产。贷方通常通过避免在涉及延长止赎程序的情况下产生的费用来节省资金。

在评估同意这种安排的潜在好处时，贷方需要评估可能伴随此类交易的某些风险。这些潜在风险包括，除其他外，财产价值不超过抵押贷款余额的可能性，以及初级债权人可能对财产持有留置权。

贷方是否决定接受替代契约或拒绝契约可能取决于几件事，包括：

如果贷方很有可能能够相对较快地出售房屋以获得可观的利润，则贷方可能会同意代替契约。即使贷方必须投入一点钱来准备出售房屋，这也可能会被他们在火热市场上出售的价格所抵消。

对于不想在止赎程序的合法性上浪费时间或金钱的贷方，替代契约也可能具有吸引力。如果您和贷方可以达成协议，那么可以为贷方节省法庭费用和其他费用。

另一方面，如果收回房屋不符合他们的最佳利益，贷方可能会拒绝契约以代替止赎。例如，如果财产上存在未缴税款或其他债务的留置权，或者房屋需要大修，则贷方可能会通过收回财产而看到很少的投资回报。同样，放贷人可能会因房屋价值相对于抵押贷款所欠金额而急剧下降而被推迟。

提示

如果您认为代替丧失抵押品赎回权的契约可能适合您，将房屋保持在最佳状态可能会增加您获得贷款人批准的机会。

如果您面临丧失抵押品赎回权并希望避免与您的抵押贷款公司发生麻烦，您可能会考虑其他选择。它们包括贷款修改或卖空。

###贷款修改

通过贷款修改，您实际上是在修改现有房屋贷款的条款，以便您更容易偿还。例如，贷方可能会同意调整您的利率、贷款期限或每月还款额，所有这些都可以让您获得并保持最新的抵押贷款付款。

如果您想留在家里，您可以考虑修改贷款。但是请记住，贷方没有义务同意贷款修改。而且，如果您无法证明您有收入或资产来使您的贷款流动并继续付款，您可能不会获得贷款修改的批准。

###卖空

如果您不想或不需要保留房屋，那么卖空可能是替代止赎或止赎程序的契约的另一种选择。在卖空中，贷方同意让您以低于抵押贷款的价格出售房屋。

与止赎相比，卖空可以让您以更少的信用评分损失离开家。但是，根据您的贷方政策和您所在州的法律，您可能仍欠出售后剩余的任何不足余额。重要的是事先与贷方核实，以确定您是否将在房屋出售时负责任何剩余的贷款余额。

如果您正在努力支付抵押贷款，那么代替止赎的契约可能是一个合适的补救措施。在承诺以契约代替止赎之前，重要的是要了解它如何影响您的信用以及您以后购买另一套房子的能力。考虑其他选择，包括贷款修改、卖空，甚至抵押贷款再融资，可以帮助您选择最佳方式进行。

＃＃强调