Teko sulkemisen sijasta

Mikä on ulosmittauksen sijasta tehty teko?

Ulosmittauksen sijasta tehty asiakirja on asiakirja, joka siirtää kiinteistön omistusoikeuden kiinteistön omistajalta lainanantajalle vastineeksi asuntolainasta. Teon valitseminen sulkemisen sijasta voi olla taloudellisesti vähemmän vahingollista kuin täydellisen sulkemismenettelyn läpikäyminen.

Teon ymmärtäminen sulkemisen sijasta

Sulkemisen sijasta tehty teko on mahdollinen vaihtoehto, jonka kiinnittäjä tai asunnonomistaja valitsee tavallisesti välttääkseen ulosmittauksen.

Tässä prosessissa kiinnittäjä palauttaa vakuuskiinteistön, joka on tyypillisesti asunto, takaisin lainanantajalle, joka toimii kiinnityksen haltijana vastineeksi siitä, että kaikki kiinnityksen mukaiset velvoitteet vapautuvat. Molempien osapuolten on solmittava sopimus vapaaehtoisesti ja hyvässä uskossa. Asiakirja on asunnonomistajan allekirjoittama, notaarin vahvistama ja kirjattu julkisiin arkistoihin.

Tämä on jyrkkä askel, johon yleensä ryhdytään vasta viimeisenä keinona, kun kiinteistön omistaja on käyttänyt kaikki muut vaihtoehdot (kuten lainan muuttaminen tai lyhyeksi myynti ) ja hyväksynyt sen tosiasian, että he menettävät kotinsa.

Vaikka asunnonomistaja joutuu luopumaan omaisuudestaan ja muuttamaan, hän vapautuu lainasta. Tämä prosessi suoritetaan yleensä vähemmän julkisesti kuin sulkeminen, joten sen avulla kiinteistön omistaja voi minimoida hämmennystä ja pitää tilanteensa yksityismpänä.

Jos asut valtiossa, jossa olet vastuussa lainan puutteesta – kiinteistön arvon ja asuntolainasta vielä velkaa olevan summan välisestä erotuksesta – pyydä lainanantajaa luopumaan puutteesta ja hankkimaan se kirjallisesti.

Deed in Lieu vs. ulosotto

Sijainen teko ja ulosotto kuulostavat samanlaisilta, mutta eivät ole identtisiä. Ulosmittauksessa lainanantaja ottaa kiinteistön takaisin sen jälkeen, kun asunnonomistaja ei suorita maksuja. Ulosottolait voivat vaihdella osavaltioittain, ja ulosmittaus voi tapahtua kahdella tavalla:

• Oikeudellinen ulosmittaus, jossa lainanantaja nostaa kanteen omaisuuden takaisin perimiseksi

• Oikeudellinen ulosmittaus, jossa lainanantaja voi sulkea ulos ilman tuomioistuinjärjestelmää

Suurimmat erot korvauslain ja ulosmittauksen välillä koskevat luottopisteiden vaikutuksia ja taloudellista vastuuta sen jälkeen, kun lainanantaja on palauttanut kiinteistön. Mitä tulee luottoraportointiin ja luottopisteisiin, luottohistorian sulkeminen voi olla vahingollisempaa kuin sulkemisen sijasta tehty teko. Ulostulot ja muut negatiiviset tiedot voivat pysyä luottoraporteissasi jopa seitsemän vuotta.

Huom

Voit riitauttaa luottoraportissasi olevan ulosmittauksen luottotoimiston kanssa, mutta tämä ei takaa sen poistamista.

Kun vapautat asuntoa koskevan asiakirjan takaisin lainanantajalle sijaiskirjalla, lainanantaja yleensä vapauttaa sinut kaikista muista taloudellisista velvoitteista. Tämä tarkoittaa, että sinun ei tarvitse maksaa enempää asuntolainaa tai maksaa jäljellä olevaa lainasaldoa. Ulosmittauksen yhteydessä lainanantaja voi ryhtyä lisätoimiin saadakseen takaisin rahat, jotka olet vielä velkaa asuntolainaa tai lakia varten.

Tärkeää

Jos olet edelleen velkaa alijäämäsaldon ulosmittauksen jälkeen, lainanantaja voi nostaa erillisen kanteen näiden rahojen perimiseksi, mikä saattaa avata sinulle palkan ja/tai pankkitilin ulosmittauksen.

Deedin edut sulkemisen sijaan

Ulosmittauksen sijasta tehdyllä teolla on etuja sekä lainanottajalle että lainanantajalle. Molemmille osapuolille houkuttelevin etu on yleensä pitkien, aikaa vievien ja kalliiden ulosottomenettelyjen välttäminen.

Lisäksi lainanottaja voi usein välttää julkista mainetta riippuen siitä, miten tämä prosessi hoidetaan hänen alueellaan. Koska molemmat osapuolet pääsevät molempia osapuolia tyydyttävään yhteisymmärrykseen, joka sisältää tarkat ehdot siitä, milloin ja miten kiinteistön omistaja luovuttaa kiinteistön, lainanottaja välttää myös mahdollisuuden saada virkamiehet ilmestymään ovelle häätämään heidät, mikä voi tapahtua ulosmittauksen yhteydessä.

Joissakin tapauksissa kiinteistönomistaja voi jopa päästä sopimukseen lainanantajan kanssa, jonka perusteella he voivat vuokrata kiinteistön takaisin lainanantajalta tietyksi ajaksi. Lainanantaja säästää usein rahaa välttämällä kulut, joita heille aiheutuisi tilanteessa, johon liittyy pitkiä ulosmittausmenettelyjä.

Arvioidessaan tämän järjestelyn hyväksymisen mahdollisia etuja lainanantajan on arvioitava tiettyjä riskejä, jotka voivat liittyä tämäntyyppiseen transaktioon. Näitä mahdollisia riskejä ovat muun muassa mahdollisuus, että kiinteistö ei ole arvokkaampi kuin asuntolainasta jäljellä oleva saldo ja että alemmilla velkojilla saattaa olla kiinteistön panttioikeus.

Syitä, miksi lainanantajat hyväksyvät tai hylkäävät asiakirjan sulkemissopimuksen sijasta

Se, päättääkö lainanantaja hyväksyä vai hylätä asiakirjan, voi riippua useista asioista, mukaan lukien:

• Kuinka myöhässä olet maksujen suhteen

• Mitä asuntolainasta on velkaa

• Kiinteistön arvioitu arvo

• Yleiset markkinaolosuhteet

Lainanantaja voi sopia tekoon, jos on suuri todennäköisyys, että he pystyvät myymään kodin suhteellisen nopeasti kohtuullisella voitolla. Vaikka lainanantajan on investoitava vähän rahaa saadakseen kodin valmiiksi myyntiin, se voi olla suurempi kuin se, mitä he voivat myydä sen kuumalla markkinoilla.

Korvaava teko voi myös olla houkutteleva lainanantajalle, joka ei halua tuhlata aikaa tai rahaa ulosmittausmenettelyn lainmukaisuuteen. Jos sinä ja lainanantaja pääsette sopimukseen, lainanantaja voi säästää rahaa oikeudenkäyntikuluissa ja muissa kuluissa.

Toisaalta on mahdollista, että lainanantaja saattaa hylätä teon ulosmittauksen sijasta, jos kodin takaisin ottaminen ei ole heidän etunsa mukaista. Jos kiinteistöllä on esimerkiksi panttioikeus maksamattomien verojen tai muiden velkojen vuoksi tai koti vaatii laajoja korjauksia, lainanantaja saattaa saada vain vähän tuottoa ottamalla kiinteistön takaisin. Samoin lainanantaja voi tyrmistyttää asunnon, jonka arvo on jyrkästi laskenut suhteessa asuntolainaan.

Vinkki

Jos luulet, että korteissasi voi olla ulosmittauksen sijasta tehty teko, kodin pitäminen parhaassa mahdollisessa kunnossa voi parantaa mahdollisuuksiasi saada lainanantajan hyväksyntä.

Muita tapoja välttää sulkeminen

Jos sinua uhkaa ulosmittaus ja haluat välttää vaikeuksia asuntolainayhtiösi kanssa, voit harkita muita vaihtoehtoja. Ne sisältävät lainan muutoksen tai lyhyen myynnin.

Lainan muutos

Lainamuutoksella muokkaat olennaisesti olemassa olevan asuntolainan ehtoja niin, että sinun on helpompi maksaa takaisin. Lainanantaja voi esimerkiksi sopia korkoasi, laina-aikaasi tai kuukausimaksusi säätämisestä, mikä voi mahdollistaa asuntolainan maksujen saamisen ja pysymisen ajan tasalla.

Voit harkita lainan muuttamista, jos haluat jäädä kotiin. Muista kuitenkin, että lainanantajat eivät ole velvollisia hyväksymään lainan muutosta. Ja jos et pysty osoittamaan, että sinulla on tuloja tai omaisuutta lainan saamiseen ja maksujen suorittamiseen eteenpäin, sinua ei ehkä hyväksytä lainan muuttamiseen.

Lyhytmyynti

Jos et halua tai tarvitse pitää kiinni kodista, lyhyeksi myynti voi olla toinen vaihtoehto sulkemisen tai ulosmittausmenettelyn sijasta tehdylle teolle. Lyhyeksimyynnissä lainanantaja suostuu antamaan sinun myydä kodin pienemmällä hinnalla kuin asuntolainasta on velkaa.

Lyhyeksi myynti voi antaa sinun kävellä pois kotoa vähemmällä luottopistevahingolla kuin sulkeminen tekisi. Mutta saatat silti olla velkaa myynnin jälkeen jäljellä olevasta puutteesta riippuen lainanantajasi käytännöistä ja osavaltiosi laeista. On tärkeää tarkistaa lainanantajalta etukäteen, oletko vastuussa jäljellä olevasta lainasaldosta, kun talo myydään.

Bottom Line

Ulosmittauksen sijasta tehty teko voi olla sopiva ratkaisu, jos sinulla on vaikeuksia maksaa asuntolainaa. Ennen kuin sitoudut tekoon ulosmittauksen sijasta, on tärkeää ymmärtää, kuinka se voi vaikuttaa luottoasi ja kykyysi ostaa toinen koti. Muiden vaihtoehtojen, kuten lainan muutosten, lyhyen myynnin tai jopa asuntolainan jälleenrahoituksen, harkitseminen voi auttaa sinua valitsemaan parhaan tavan edetä.

Kohokohdat

• Se on askel, joka otetaan yleensä vasta viimeisenä keinona, kun kiinteistönomistaja on käyttänyt kaikki muut vaihtoehdot, kuten lainan muutoksen tai lyhyeksi myynnin.

• Ulosmittauksen sijasta tehty asiakirja on kiinnityksenantajan – usein asunnonomistajan – valitsema vaihtoehto, joka on yleensä tapa välttää ulosmittaus.

• Molemmille osapuolille on etuja, kuten mahdollisuus välttää aikaa vievät ja kalliit ulosottomenettelyt.