Atto sostitutivo del pignoramento
Che cos'è un atto in sostituzione della preclusione?
Un atto sostitutivo di preclusione è un documento che trasferisce il titolo di un immobile dal proprietario al suo prestatore in cambio di sollievo dal debito ipotecario. La scelta di un atto al posto della preclusione può essere meno dannosa dal punto di vista finanziario rispetto a un procedimento di preclusione completo.
Comprensione dell'atto al posto della preclusione
Un atto in sostituzione della preclusione è una potenziale opzione adottata da un mutuatario, o proprietario di una casa, di solito come mezzo per evitare la preclusione.
In questo processo, il mutuatario restituisce la proprietà collaterale, che in genere è la casa, al prestatore che funge da mutuatario in cambio del rilascio di tutti gli obblighi derivanti dall'ipoteca. Entrambe le parti devono stipulare l'accordo volontariamente e in buona fede. Il documento è firmato dal proprietario dell'abitazione, autenticato da un notaio e registrato negli atti pubblici.
Questo è un passo drastico, di solito preso solo come ultima risorsa quando il proprietario ha esaurito tutte le altre opzioni (come una modifica del prestito o una vendita allo scoperto ) e ha accettato il fatto che perderà la casa.
Anche se il proprietario della casa dovrà rinunciare alla propria proprietà e trasferirsi, sarà sollevato dall'onere del prestito. Questo processo viene solitamente eseguito con una visibilità pubblica inferiore rispetto a un pignoramento, quindi può consentire al proprietario della proprietà di ridurre al minimo il proprio imbarazzo e mantenere la propria situazione più riservata.
Se vivi in uno stato in cui sei responsabile per qualsiasi carenza di prestito, la differenza tra il valore della proprietà e l'importo che devi ancora sul mutuo, chiedi al tuo prestatore di rinunciare alla carenza e di ottenerla per iscritto.
Atto sostitutivo contro pignoramento
L'atto sostitutivo e la preclusione suonano simili ma non sono identici. In un pignoramento, il creditore riprende la proprietà dopo che il proprietario della casa non ha effettuato i pagamenti. Le leggi sulla preclusione possono variare da stato a stato e ci sono due modi in cui la preclusione può aver luogo:
Preclusione giudiziaria, in cui il prestatore intenta una causa per reclamare la proprietà
Preclusione stragiudiziale, in cui il prestatore può pignorare senza passare attraverso il sistema giudiziario
Le maggiori differenze tra un atto sostitutivo e un pignoramento riguardano l'impatto del punteggio di credito e la tua responsabilità finanziaria dopo che la proprietà è stata reclamata dal prestatore. In termini di rendicontazione del credito e punteggi di credito, avere una preclusione sulla tua storia creditizia può essere più dannoso di un atto al posto della preclusione. I pignoramenti e altre informazioni negative possono rimanere sui tuoi rapporti di credito per un massimo di sette anni.
Nota
Puoi contestare una preclusione sul tuo rapporto di credito con le agenzie di credito, ma ciò non garantisce che verrà rimossa.
Quando rilasci l'atto su una casa al prestatore attraverso un atto sostitutivo, il prestatore generalmente ti esonera da tutti gli ulteriori obblighi finanziari. Ciò significa che non devi pagare più rate del mutuo o saldare un saldo residuo del prestito. Con una preclusione, il prestatore potrebbe adottare ulteriori misure per recuperare i soldi che devi ancora verso la casa o le spese legali.
Importante
Se hai ancora un saldo di carenza dopo il pignoramento, il prestatore può intentare una causa separata per raccogliere questo denaro, potenzialmente aprendoti a pignoramenti salariali e/o bancari.
Vantaggi di un atto in sostituzione della preclusione
Un atto al posto della preclusione presenta vantaggi sia per un mutuatario che per un prestatore. Per entrambe le parti, il vantaggio più interessante è di solito l'evitare procedure di preclusione lunghe, lunghe e costose.
Inoltre, il mutuatario può spesso evitare una certa notorietà pubblica, a seconda di come viene gestito questo processo nella sua zona. Poiché entrambe le parti raggiungono un'intesa reciprocamente accettabile che include termini specifici su quando e come il proprietario lascerà la proprietà, il mutuatario evita anche la possibilità che i funzionari si presentino alla porta per sfrattarli, cosa che può accadere con un pignoramento.
In alcuni casi, il proprietario dell'immobile può anche essere in grado di raggiungere un accordo con il prestatore che consente loro di riaffittare l'immobile dal prestatore per un certo periodo di tempo. L'istituto di credito spesso risparmia denaro evitando le spese che incorrerebbero in una situazione che coinvolge procedure di preclusione estese.
Nel valutare i potenziali benefici dell'accettazione di questo accordo, il prestatore deve valutare alcuni rischi che possono accompagnare questo tipo di transazione. Questi potenziali rischi includono, tra le altre cose, la possibilità che la proprietà non valga più del saldo residuo dell'ipoteca e che i creditori junior possano detenere gravami sulla proprietà.
Motivi per cui i prestatori accettano o rifiutano un atto sostitutivo dell'accordo di preclusione
Il fatto che un prestatore decida di accettare un atto in sostituzione o di rifiutare può dipendere da diverse cose, tra cui:
Quanto sei inadempiente sui pagamenti
Quanto dovuto sul mutuo
Il valore stimato dell'immobile
Condizioni generali di mercato
Un prestatore può accettare un atto in sostituzione se c'è una forte probabilità che saranno in grado di vendere la casa in tempi relativamente brevi per un profitto decente. Anche se il prestatore deve investire un po' di soldi per preparare la casa alla vendita, ciò potrebbe essere controbilanciato da ciò per cui è in grado di venderla in un mercato caldo.
Un atto sostitutivo può anche essere attraente per un prestatore che non vuole sprecare tempo o denaro sulla legalità di un procedimento di preclusione. Se tu e il prestatore potete raggiungere un accordo, ciò potrebbe far risparmiare denaro al prestatore sulle spese processuali e altri costi.
D'altra parte, è possibile che un prestatore possa rifiutare un atto invece di preclusione se riprendersi la casa non è nel loro migliore interesse. Ad esempio, se ci sono gravami esistenti sulla proprietà per tasse non pagate o altri debiti o se la casa richiede riparazioni estese, il prestatore potrebbe vedere uno scarso ritorno sull'investimento riprendendo la proprietà. Allo stesso modo, un prestatore può essere scoraggiato da una casa il cui valore è drasticamente diminuito rispetto a quanto dovuto sull'ipoteca.
Suggerimento
Se pensi che un atto al posto del pignoramento possa essere nelle tue carte, mantenere la casa nelle migliori condizioni possibili potrebbe aumentare le tue possibilità di ottenere l'approvazione del prestatore.
Altri modi per evitare la preclusione
Se stai affrontando la preclusione e vuoi evitare di avere problemi con la tua compagnia di mutui, ci sono altre opzioni che potresti prendere in considerazione. Includono una modifica del prestito o una vendita allo scoperto.
Modifica del prestito
Con una modifica del prestito,. stai essenzialmente rielaborando i termini di un mutuo per la casa esistente in modo che sia più facile rimborsare. Ad esempio, il prestatore può accettare di adeguare il tasso di interesse, la durata del prestito o le rate mensili, il che potrebbe consentire di ottenere e rimanere aggiornato sulle rate del mutuo.
Puoi prendere in considerazione una modifica del prestito se desideri rimanere a casa. Tieni presente, tuttavia, che i finanziatori non sono obbligati ad accettare una modifica del prestito. E se non sei in grado di dimostrare di avere le entrate o i beni per ottenere il tuo prestito attuale e fare i pagamenti in avanti, potresti non essere approvato per una modifica del prestito.
Vendita allo scoperto
Se non vuoi o non hai bisogno di mantenere la casa, una vendita allo scoperto potrebbe essere un'altra alternativa a un atto al posto del pignoramento o di un procedimento di pignoramento. In una vendita allo scoperto, il creditore si impegna a farti vendere la casa per meno di quanto dovuto sul mutuo.
Una vendita allo scoperto potrebbe permetterti di allontanarti di casa con meno danni al punteggio di credito rispetto a un pignoramento. Ma potresti comunque essere in debito con il saldo residuo rimasto dopo la vendita, a seconda delle politiche del tuo prestatore e delle leggi del tuo stato. È importante verificare in anticipo con l'istituto di credito per determinare se sarai responsabile dell'eventuale saldo residuo del prestito quando la casa venderà.
La linea di fondo
Un atto al posto della preclusione potrebbe essere un rimedio adatto se stai lottando per pagare il mutuo. Prima di impegnarsi in un atto invece di preclusione, è importante capire in che modo ciò potrebbe influire sul tuo credito e sulla tua capacità di acquistare un'altra casa in futuro. Considerare altre opzioni, comprese le modifiche del prestito, le vendite allo scoperto o persino il rifinanziamento del mutuo, può aiutarti a scegliere il modo migliore per procedere.
Mette in risalto
È un passaggio che di solito viene preso solo come ultima risorsa, quando il proprietario dell'immobile ha esaurito tutte le altre opzioni, come una modifica del prestito o una vendita allo scoperto.
Un atto sostitutivo della preclusione è un'opzione adottata da un mutuatario, spesso proprietario di una casa, di solito come mezzo per evitare la preclusione.
Ci sono vantaggi per entrambe le parti, inclusa l'opportunità di evitare lunghe e costose procedure di preclusione.
