الصك بدلا من الرهن

ما هو الفعل بدلا من الرهن؟

الصك الذي يحل محل الرهن هو مستند ينقل ملكية العقار من مالك العقار إلى المقرض مقابل الإعفاء من ديون الرهن العقاري. اختيار صك بدلا من الرهن يمكن أن يكون أقل ضررا من الناحية المالية من المرور من خلال إجراءات الرهن الكامل.

فهم الفعل بدلاً من الرهن

صك بدلاً من الرهن هو خيار محتمل يتخذ من قبل الرهن ، أو صاحب المنزل ، عادة كوسيلة لتجنب حبس الرهن.

في هذه العملية ، يقوم القائم بالرهن بإرجاع الملكية الجانبية ، والتي تكون عادةً المنزل ، إلى المُقرض الذي يعمل بصفته المرتهن في مقابل الإعفاء من جميع الالتزامات بموجب الرهن العقاري. يجب على كلا الجانبين الدخول في الاتفاق طواعية وبحسن نية. يتم توقيع الوثيقة من قبل صاحب المنزل ، وتوثيقها من قبل كاتب عدل ، وتسجيلها في السجلات العامة.

هذه خطوة جذرية ، وعادة ما يتم اتخاذها فقط كملاذ أخير عندما يكون مالك العقار قد استنفد جميع الخيارات الأخرى (مثل تعديل القرض أو البيع على المكشوف ) وقبل حقيقة أنهم سيفقدون منزلهم.

على الرغم من أن صاحب المنزل سيضطر إلى التنازل عن ممتلكاته والانتقال ، إلا أنه سيتم إعفاؤه من عبء القرض. عادة ما تتم هذه العملية برؤية عامة أقل من الرهن ، لذلك قد تسمح لمالك العقار بالتقليل من إحراجهم والحفاظ على خصوصية وضعهم.

إذا كنت تعيش في دولة تكون فيها مسؤولاً عن أي نقص في القرض - الفرق بين قيمة العقار والمبلغ الذي لا تزال مدينًا به على الرهن العقاري - اطلب من المُقرض التنازل عن النقص والحصول عليه كتابيًا.

الفعل بدلاً من ذلك مقابل التعويق

يبدو الفعل البديل وحبس الرهن متشابهين ولكنهما ليسا متطابقين. في حبس الرهن ، المقرض يستعيد الممتلكات بعد فشل صاحب المنزل في سداد المدفوعات. يمكن أن تختلف قوانين الرهن من دولة إلى أخرى ، وهناك طريقتان يمكن أن يحدث الرهن:

• ** حبس الرهن القضائي ** ، حيث يرفع المُقرض دعوى قضائية لاسترداد العقار

• ** حبس الرهن غير القضائي ** ، حيث يمكن للمقرض أن يغلق الرهن دون المرور بنظام المحاكم

تتضمن أكبر الاختلافات بين سند بدلاً من ذلك وحبس الرهن تأثيرات درجة الائتمان ومسؤوليتك المالية بعد استرداد العقار من قبل المُقرض. فيما يتعلق بتقارير الائتمان ودرجات الائتمان ، فإن وجود حجز على تاريخك الائتماني يمكن أن يكون أكثر ضررًا من صك الرهن بدلاً من الرهن. يمكن أن تظل عمليات حبس الرهن وغيرها من المعلومات السلبية في تقارير الائتمان الخاصة بك لمدة تصل إلى سبع سنوات.

ملاحظة

يمكنك الاعتراض على الرهن على تقرير الائتمان الخاص بك مع مكاتب الائتمان ، ولكن هذا لا يضمن أنه سيتم إزالته.

عندما تقوم بالتخلي عن صك على منزل يعود للمقرض من خلال صك بدلاً من ذلك ، فإن المُقرض يعفيك عمومًا من جميع الالتزامات المالية الأخرى. هذا يعني أنك لست مضطرًا إلى تسديد المزيد من مدفوعات الرهن العقاري أو سداد رصيد القرض المتبقي. مع الرهن ، يمكن للمقرض اتخاذ خطوات إضافية لاسترداد الأموال التي لا تزال مدينًا بها تجاه المنزل أو الرسوم القانونية.

هام

إذا كنت لا تزال مدينًا بنقص في الرصيد بعد حبس الرهن ، فيمكن للمقرض رفع دعوى قضائية منفصلة لتحصيل هذه الأموال ، مما قد يفتح لك الأجور و / أو زينة الحساب المصرفي.

مزايا السند بدلاً من الرهن

الفعل الذي يحل محل الرهن له مزايا لكل من المقترض والمقرض. بالنسبة لكلا الطرفين ، فإن الميزة الأكثر جاذبية هي عادة تجنب إجراءات حبس الرهن الطويلة والمستهلكة للوقت والمكلفة.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمقترض في كثير من الأحيان تجنب بعض الشهرة العامة ، اعتمادًا على كيفية التعامل مع هذه العملية في منطقته. نظرًا لأن كلا الجانبين يتوصلان إلى تفاهم مقبول للطرفين يتضمن شروطًا محددة بشأن موعد وكيفية إخلاء مالك العقار للعقار ، يتجنب المقترض أيضًا إمكانية ظهور المسؤولين عند الباب لطردهم ، وهو ما يمكن أن يحدث مع حبس الرهن.

في بعض الحالات ، قد يتمكن مالك العقار من التوصل إلى اتفاق مع المُقرض يسمح له باستئجار العقار من المُقرض لفترة زمنية معينة. غالبًا ما يوفر المقرض المال عن طريق تجنب النفقات التي قد يتكبدها في حالة تنطوي على إجراءات حبس الرهن الممتدة.

عند تقييم الفوائد المحتملة للموافقة على هذا الترتيب ، يحتاج المُقرض إلى تقييم بعض المخاطر التي قد تصاحب هذا النوع من المعاملات. تشمل هذه المخاطر المحتملة ، من بين أمور أخرى ، احتمال ألا تزيد قيمة العقار عن الرصيد المتبقي في الرهن العقاري وأن الدائنين المبتدئين قد يحتفظون بامتيازات على العقار.

أسباب قبول المقرضين أو رفض صك بدلاً من اتفاقية الرهن

ما إذا كان المقرض يقرر قبول صك بدلاً من ذلك أو رفضه يمكن أن يعتمد على عدة أشياء ، بما في ذلك:

• ما مدى تأخرك في السداد

• ما هو مستحق على الرهن العقاري

• القيمة التقديرية للعقار

• ظروف السوق العامة

قد يوافق المُقرض على صك بدلاً من ذلك إذا كان هناك احتمال قوي بأنه سيتمكن من بيع المنزل بسرعة نسبية لتحقيق ربح لائق. حتى لو اضطر المقرض إلى استثمار القليل من المال لتجهيز المنزل للبيع ، فقد يفوق ذلك ما يمكنهم بيعه به في سوق حار.

قد يكون الفعل البديل أيضًا جذابًا للمقرض الذي لا يريد إضاعة الوقت أو المال في الجوانب القانونية لإجراء الرهن. إذا تمكنت أنت والمقرض من التوصل إلى اتفاق ، فقد يؤدي ذلك إلى توفير أموال المقرض من رسوم المحكمة والتكاليف الأخرى.

من ناحية أخرى ، من الممكن أن يرفض المقرض صكًا بدلاً من الرهن إذا لم تكن استعادة المنزل في مصلحته الفضلى. على سبيل المثال ، إذا كانت هناك امتيازات حالية على الممتلكات لضرائب غير مدفوعة أو ديون أخرى أو كان المنزل يتطلب إصلاحات واسعة النطاق ، فقد يرى المُقرض عائدًا ضئيلًا على الاستثمار عن طريق استعادة العقار. وبالمثل ، قد يتم تأجيل المقرض بسبب انخفاض كبير في القيمة بالنسبة لما هو مستحق على الرهن العقاري.

نصيحة

إذا كنت تعتقد أن سندًا بدلاً من حبس الرهن قد يكون في البطاقات لك ، فإن الحفاظ على المنزل في أفضل حالة ممكنة قد يحسن فرصك في الحصول على موافقة المقرض.

طرق أخرى لتجنب التعويق

إذا كنت تواجه حبس الرهن وتريد تجنب الوقوع في مشاكل مع شركة الرهن العقاري الخاصة بك ، فهناك خيارات أخرى قد تفكر فيها. وهي تشمل تعديل القرض أو البيع على المكشوف.

تعديل القرض

مع تعديل القرض ، فأنت تقوم بشكل أساسي بإعادة صياغة شروط قرض المنزل الحالي بحيث يسهل عليك السداد. على سبيل المثال ، قد يوافق المُقرض على تعديل سعر الفائدة أو مدة القرض أو المدفوعات الشهرية ، وكل ذلك يمكن أن يجعل من الممكن الحصول على مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك والبقاء محدثًا.

يمكنك التفكير في تعديل القرض إذا كنت ترغب في البقاء في المنزل. ضع في اعتبارك ، مع ذلك ، أن المقرضين ليسوا ملزمين بالموافقة على تعديل القرض. وإذا كنت غير قادر على إثبات أن لديك الدخل أو الأصول للحصول على قرضك الجاري وتسديد الدفعات في المستقبل ، فقد لا تتم الموافقة على تعديل القرض.

البيع على المكشوف

إذا كنت لا تريد أو تحتاج إلى الاحتفاظ بالمنزل ، فيمكن أن يكون البيع على المكشوف بديلاً آخر لسند بدلاً من الرهن أو إجراءات الرهن. في البيع على المكشوف ، يوافق المقرض على السماح لك ببيع المنزل بأقل مما هو مستحق على الرهن العقاري.

البيع على المكشوف يمكن أن يسمح لك بالابتعاد عن المنزل مع ضرر أقل لدرجة الائتمان من الرهن. ولكن قد تظل مدينًا بأي نقص في الرصيد المتبقي بعد البيع ، اعتمادًا على سياسات المُقرض والقوانين في ولايتك. من المهم مراجعة المُقرض مسبقًا لتحديد ما إذا كنت ستتحمل مسؤولية أي رصيد متبق للقرض عند بيع المنزل.

الخط السفلي

يمكن أن يكون صك بدلاً من حبس الرهن علاجًا مناسبًا إذا كنت تكافح من أجل سداد أقساط الرهن العقاري. قبل الالتزام بسند بدلاً من حبس الرهن ، من المهم أن تفهم كيف يمكن أن يؤثر ذلك على رصيدك وقدرتك على شراء منزل آخر. يمكن أن يساعدك التفكير في الخيارات الأخرى ، بما في ذلك تعديلات القروض أو البيع على المكشوف أو حتى إعادة تمويل الرهن العقاري ، في اختيار أفضل طريقة للمضي قدمًا.

يسلط الضوء

• إنها خطوة يتم اتخاذها عادةً كملاذ أخير فقط ، عندما يكون مالك العقار قد استنفد جميع الخيارات الأخرى ، مثل تعديل القرض أو البيع على المكشوف.

• السند الذي يحل محل الرهن هو خيار يتخذه الرهن - غالبا ما يكون صاحب المنزل - عادة كوسيلة لتجنب حبس الرهن.

• هناك فوائد لكلا الطرفين ، بما في ذلك الفرصة لتجنب إجراءات الرهن التي تستغرق وقتا طويلا ومكلفة.