Gerning í stað fjárnáms

Hvað er gjörningur í stað fjárnáms?

Gjald í stað fjárnáms er skjal sem færir eignarrétt frá eiganda fasteignar til lánveitanda í skiptum fyrir lausn á veðskuldinni. Að velja gerning í stað fjárnáms getur verið minna skaðlegt fjárhagslega en að fara í gegnum fulla fjárnámsmeðferð.

Skilningur á verki í stað fjárnáms

Gjörningur í stað fjárnáms er hugsanlegur valkostur sem veðhafi eða húseigandi tekur, venjulega sem leið til að forðast fullnustu.

Í þessu ferli endurgreiðir veðhafi veðeignina, sem er venjulega heimilið, til lánveitandans sem þjónar sem veðhafi í skiptum fyrir losun allra skuldbindinga samkvæmt veðinu. Báðir aðilar verða að ganga til samninga af fúsum og frjálsum vilja og í góðri trú. Skjalið er undirritað af húseiganda, þinglýst af lögbókanda og skráð í opinberar skrár.

Þetta er róttækt skref, venjulega aðeins tekið sem síðasta úrræði þegar fasteignaeigandinn hefur tæmt alla aðra möguleika (svo sem breytingar á láni eða skortsala ) og hefur sætt sig við þá staðreynd að þeir munu missa heimili sitt.

Þó að húseigandinn verði að afsala sér eignum sínum og flytja búferlum, þá losnar hann undan lánsbyrðinni. Þetta ferli er venjulega gert með minni sýnileika fyrir almenning en fjárnám, svo það getur gert eiganda fasteignar kleift að lágmarka vandræði sín og halda aðstæðum sínum persónulegri.

Ef þú býrð í ríki þar sem þú ert ábyrgur fyrir hvers kyns lánsskorti – mismuninum á verðmæti eignarinnar og þeirri upphæð sem þú skuldar enn á veðinu – biðjið lánveitandann um að afsala sér skortinum og fá það skriflega.

Gjörningur á móti eignaupptöku

Gjörningur í stað og fjárnám hljómar svipað en eru ekki eins. Í fullnustu tekur lánveitandinn eignina til baka eftir að húseigandinn hefur ekki staðið við greiðslur. Lög um fjárnám geta verið breytileg frá ríki til ríkis og það eru tvær leiðir til að eignanám getur átt sér stað:

• Dómsupptaka, þar sem lánveitandi höfðar mál til að endurheimta eignina

• Gjaldtak án dóms og laga, þar sem lánveitandi getur fjárnám án þess að fara í gegnum dómskerfið

Stærsti munurinn á verki í stað og fjárnám felur í sér áhrif á lánstraust og fjárhagslega ábyrgð þína eftir að lánveitandinn hefur endurheimt eignina. Hvað varðar lánshæfismatsskýrslu og lánshæfiseinkunn, getur það verið skaðlegra að hafa fjárnám á lánshæfismatssögunni þinni en verk í stað fjárnáms. Foreclosures og aðrar neikvæðar upplýsingar geta verið á lánshæfismatsskýrslum þínum í allt að sjö ár.

Athugið

Þú getur deilt um fjárnám á lánshæfismatsskýrslunni þinni við lánastofnanir, en það tryggir ekki að hún verði fjarlægð.

Þegar þú sleppir skuldinni á heimili aftur til lánveitandans í stað þess, leysir lánveitandinn þig almennt undan öllum frekari fjárhagslegum skuldbindingum. Það þýðir að þú þarft ekki að borga fleiri húsnæðislán eða borga upp eftirstöðvar láns. Með eignaupptöku gæti lánveitandinn gert frekari ráðstafanir til að endurheimta peninga sem þú skuldar enn í átt að heimilinu eða lögfræðikostnaði.

Mikilvægt

Ef þú skuldar enn skortstöðu eftir fjárnám getur lánveitandinn höfðað sérstakt mál til að innheimta þessa peninga, sem gæti opnað þig fyrir laun og/eða bankareikninga.

Kostir verks í stað fjárnáms

Gjörningur í stað fjárnáms hefur kosti fyrir bæði lántaka og lánveitanda. Fyrir báða aðila er aðlaðandi ávinningurinn venjulega sá að forðast langa, tímafreka og kostnaðarsama fjárnámsmeðferð.

Að auki getur lántakandi oft forðast einhvern opinberan frægð, allt eftir því hvernig þessu ferli er háttað á þeirra svæði. Vegna þess að báðir aðilar ná sameiginlegum skilningi sem felur í sér sérstaka skilmála um hvenær og hvernig eigandi fasteignar mun yfirgefa eignina, forðast lántakandinn möguleikann á því að láta embættismenn mæta við dyrnar til að vísa þeim út, sem getur gerst við fjárnám.

Í sumum tilfellum getur fasteignaeigandinn jafnvel náð samkomulagi við lánveitandann sem gerir þeim kleift að leigja eignina aftur af lánveitanda í ákveðinn tíma. Lánveitandinn sparar oft peninga með því að forðast útgjöldin sem þeir myndu stofna til í aðstæðum sem fela í sér langvarandi fjárnám.

Við mat á hugsanlegum ávinningi af því að samþykkja þetta fyrirkomulag þarf lánveitandinn að meta ákveðna áhættu sem getur fylgt þessari tegund viðskipta. Þessi hugsanlega áhætta felur meðal annars í sér möguleikann á því að eignin sé ekki meira virði en eftirstöðvar á veðinu og að yngri kröfuhafar gætu haft veð í eigninni.

Ástæður fyrir því að lánveitendur samþykkja eða hafna gerningi í stað fjárnámssamnings

Hvort lánveitandi ákveður að samþykkja gerning í staðinn eða hafna getur verið háð nokkrum hlutum, þar á meðal:

• Hversu vanþroska þú ert með greiðslur

• Hvað er skuldað á veðinu

• Áætlað verðmæti eignarinnar

• Heildarmarkaðsaðstæður

Lánveitandi getur fallist á gerning í staðinn ef miklar líkur eru á að þeir geti selt húsið tiltölulega fljótt með ágætis hagnaði. Jafnvel þó að lánveitandinn þurfi að fjárfesta smá pening til að gera húsið tilbúið til sölu, gæti það vegið upp fyrir það sem þeir geta selt það fyrir á heitum markaði.

Gjald í stað getur líka verið aðlaðandi fyrir lánveitanda sem vill ekki eyða tíma eða peningum í lögmæti fjárnámsmeðferðar. Ef þú og lánveitandinn geta komist að samkomulagi gæti það sparað lánveitanda peninga í málsgjöldum og öðrum kostnaði.

Á hinn bóginn er mögulegt að lánveitandi gæti hafnað verki í stað fjárnáms ef það er ekki í þágu þeirra að taka húsið til baka. Til dæmis, ef það eru núverandi veð á eigninni fyrir ógreiddum sköttum eða öðrum skuldum eða heimilið þarfnast umfangsmikilla viðgerða, gæti lánveitandinn séð litla arðsemi af fjárfestingu með því að taka eignina til baka. Sömuleiðis getur lánveitandi verið settur á hausinn vegna heimilis sem hefur verulega lækkað í verði miðað við það sem skuldað er á veðinu.

Ábending

Ef þú heldur að verknaður í stað fjárnáms gæti verið í spilunum fyrir þig, gæti það bætt möguleika þína á að fá samþykki lánveitanda að halda heimilinu í besta ástandi og mögulegt er.

Aðrar leiðir til að forðast fjárnám

Ef þú stendur frammi fyrir eignaupptöku og vilt forðast að lenda í vandræðum með húsnæðislánafyrirtækið þitt, þá eru aðrir möguleikar sem þú gætir íhugað. Þeir fela í sér breytingu á láni eða skortsölu.

Lánsbreyting

Með breytingu á láni ertu í rauninni að endurvinna skilmála núverandi húsnæðisláns þannig að það sé auðveldara fyrir þig að endurgreiða. Til dæmis gæti lánveitandinn samþykkt að breyta vöxtum þínum, lánstíma eða mánaðarlegum greiðslum, sem allt gæti gert það mögulegt að fá og halda þér á húsnæðislánum þínum.

Þú gætir íhugað að breyta láni ef þú vilt vera á heimilinu. Hafðu þó í huga að lánveitendur eru ekki skuldbundnir til að samþykkja breytingar á láni. Og ef þú getur ekki sýnt fram á að þú hafir tekjur eða eignir til að fá lánið þitt núverandi og greiða greiðslur fram í tímann, gætir þú ekki verið samþykktur fyrir breytingu á láni.

Smásala

Ef þú vilt ekki eða þarft ekki að halda í heimilið, þá gæti skortsala verið annar valkostur við gerning í staðinn fyrir fjárnám eða fjárnám. Í skortsölu samþykkir lánveitandinn að leyfa þér að selja húsið fyrir minna en það sem þú skuldar á veðinu.

Stutt sala gæti gert þér kleift að ganga í burtu frá heimilinu með minni tjón á lánstraustinu en eignaupptaka myndi gera. En þú gætir samt skuldað hvers kyns skortstöðu sem eftir er eftir sölu, allt eftir stefnu lánveitanda þíns og lögum í þínu ríki. Það er mikilvægt að hafa samband við lánveitandann fyrirfram til að ákvarða hvort þú sért ábyrgur fyrir eftirstöðvum lána þegar húsið selst.

Aðalatriðið

Gjald í stað fjárnáms gæti verið heppilegt úrræði ef þú átt í erfiðleikum með að greiða af húsnæðislánum. Áður en þú skuldbindur þig til verks í stað eignarnáms er mikilvægt að skilja hvernig það getur haft áhrif á lánstraust þitt og getu þína til að kaupa annað heimili í kjölfarið. Að íhuga aðra valkosti, þar á meðal breytingar á lánum, skortsölu eða jafnvel endurfjármögnun húsnæðislána, getur hjálpað þér að velja bestu leiðina til að halda áfram.

Hápunktar

• Það er skref sem venjulega er aðeins tekið sem síðasta úrræði þegar fasteignaeigandinn hefur tæmt alla aðra valkosti, svo sem breytingu á láni eða skortsölu.

• Gerning í stað fjárnáms er valkostur sem veðhafi tekur - oft húseigandi - venjulega sem leið til að forðast fjárnám.

• Það eru kostir fyrir báða aðila, þar á meðal tækifæri til að forðast tímafrekt og kostnaðarsamt fjárnám.