卖空
##什么是卖空？
房地产卖空是指以低于当前所有者抵押贷款到期金额的要价出售房产。
卖空通常是经济困难的房主需要在贷款人没收房产之前出售房产的迹象。
卖空的所有收益都归贷方所有。然后，贷方有两种选择 - 宽恕剩余余额或进行不足判断，要求前房主向贷方支付全部或部分差额。在某些州，必须原谅这种价格差异。
了解卖空
当房主陷入财务困境并错过一笔或多笔抵押贷款时，通常会发生卖空行为。止赎程序可能即将到来。
当房地产市场处于低迷时期时，它们也更有可能发生，例如 2007-2009 年的金融危机导致许多地区的房价暴跌和销售放缓。
例如，如果房地产价值下降，房主最终可能会以 150,000 美元的价格出售房屋，而抵押贷款还剩 175,000 美元。 25,000 美元的差额（减去任何结算和其他销售成本）称为不足。
贷方签字
在该过程开始之前，抵押贷款人必须签署执行卖空的决定，有时称为止赎前销售。
贷方（通常是银行）要求抵押贷款持有人提交解释卖空为何有意义的文件。未经贷方事先批准，不得进行卖空。
卖空往往是冗长且文书工作密集的交易，需要长达一整年的时间来处理。它们不像止赎对房主的信用评级有害。
抵押贷款中的歧视是非法的。如果您认为您因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，您可以采取一些措施。一种是向消费者金融保护局 (CFPB) 或美国住房和城市发展部 (HUD) 提交报告。
特别注意事项
卖空对一个人的信用评分的伤害小于止赎，但它仍然是一个负信用标记。信贷公司表示未按约定付款的任何类型的房地产销售都是得分。卖空、止赎和代替止赎的契约都在一定程度上损害了个人的信用评级。
卖空并不总是抵消剩余的抵押债务。抵押贷款有两个部分。首先是对用于担保贷款的财产的留置权。留置权保护贷方，以防借款人无法偿还贷款。它赋予贷款机构出售财产以偿还债务的权利。这部分抵押在卖空中被免除。
抵押的第二部分是还款的承诺。贷方仍然可以通过新票据或缺陷收集来强制执行这部分。无论如何，贷方必须批准卖空，这意味着借款人有时会随心所欲。
在说服贷方同意卖空时，房主能够引用新的财务困难来源，而不是在批准抵押贷款时被扣留的东西，这一点至关重要。
##卖空与止赎
水下房屋或两者兼而有之的房主来说，卖空或止赎是两种可能的结果。在任何一种情况下，业主都被迫与家分开，但时间和后果是不同的。
止赎如何运作
在止赎中，贷方在借款人未能付款后没收房屋。与卖空不同，止赎是由贷方单独发起的。止赎是贷方的最后选择。
在这种情况下，贷方收回房屋，希望最终能够兑现其对抵押贷款的投资。与大多数卖空不同，许多止赎发生在房主放弃房屋后。如果住户仍在家里，他们将被贷方驱逐。
止赎通常需要更少的时间来完成，因为贷方希望快速清算资产。止赎房屋甚至可以在公共受托人出售中拍卖。
视情况而定，遭遇止赎的房主必须等待两到七年才能购买另一套房屋。一个人的信用报告中的止赎保留了七年。
卖空如何运作
在卖空过程中，陷入困境的房主通常会留在家里。
经历过卖空的房主在某些限制下可能有资格立即购买另一所房屋。
虽然止赎基本上可以让你离开你的家——尽管这会对你的财务未来产生严重后果，例如不得不宣布破产和破坏你的信用——但完成卖空是劳动密集型的。但是，卖空所涉及的额外工作的回报可能是值得的。
卖空的不太激烈的替代方案包括修改贷款或使用私人抵押贷款保险。
卖空替代品
在放弃卖空之前，请与您的贷方讨论修改付款计划或修改贷款的可能性。这些选项之一可能会让您留在家中并重新站起来。
获得贷款修改可能会暂时降低您的信用评分，任何新信用申请也是如此。
私人抵押贷款保险(PMI)，则可能还有另一种留在家中的选择。许多购买首付低于 20% 房屋的房主被要求与他们的房屋一起购买 PMI。如果 PMI 公司认为您有机会从当前的财务状况中恢复过来，它可能会向您的贷方预支资金，以使您的付款保持最新状态。最终，您将不得不偿还预付款。
卖空过程
进行卖空需要许多步骤。
说服贷款人
在开始这个过程之前，陷入困境的房主应该考虑贷方同意与他们合作进行卖空的可能性有多大。贷方无需配合。
财务问题的根源应该是新的，例如健康问题、失业或离婚，而不是购房者最初申请贷款时未披露的原因。贷方不会同情不诚实的借款人。
但是，如果您觉得自己是掠夺性贷款行为的受害者，即使您在购买房屋后没有遇到任何重大金融灾难，您也可以说服贷方进行卖空。
为了让自己更有说服力，请停止购买非必需品。当贷方审查您的提案时，您不想看起来对贷方不负责任。
请注意可能阻止卖空批准的其他情况。如果您还没有拖欠抵押贷款，贷方可能不会愿意与您合作。如果贷方认为通过取消抵押品赎回权比通过卖空可以获得更多的钱，它可能不会允许。如果有人共同签署抵押贷款，贷方可能会要求该人负责付款，而不是进行卖空。
如果您认为您的卖空时机已经成熟，请与银行的决策者讨论这种可能性。不要只与客户服务代表交谈。立即要求与贷方的减损部门交谈。
如果您不喜欢第一个决策者所说的话，请尝试改天与另一个决策者交谈，看看您是否得到不同的答案。如果贷方愿意考虑卖空，您就可以继续创建卖空提案并寻找买家。
咨询专业人士
此时，您应该咨询律师、税务专家和房地产经纪人。虽然这些都是高价的专业服务，但如果您尝试自己处理复杂的卖空交易，您可能会发现自己陷入更大的财务困境。
您可以从您家的销售收入中支付这些服务费。习惯于处理卖空交易的专业人士将能够指导您如何付款。
设置价格
在设定要价时，请务必将出售房产的成本计入您退出销售所需的总金额中。当然，您希望以尽可能接近抵押贷款价值的价格出售房屋，但在低迷的市场中，肯定会出现短缺。
在某些州，即使在卖空之后，银行也会希望您偿还全部或部分差额。
收集您的文件并寻找买家
收集您需要向贷方证明您的经济困难的所有文件。这些可能包括银行对账单、医疗账单、工资单、前工作的终止通知或离婚法令。
提出建议由您决定。请注意，贷方最终必须在收到所有详细信息后批准卖空，因为贷方是收益的接收者。
您的工作是为您的房屋寻找买家。
向银行提交您的提案
一旦您有了买家和必要的文书工作，您就可以将买家的报价和您的提案提交给银行。
除了您陷入困境的财务状况的文件外，您的提案还应包括一封困难信，解释阻止您支付抵押贷款的情况。您希望使其尽可能令人信服并保护您的利益，同时也吸引银行。
将您的财务信息提交给贷方时要小心。如果它不批准卖空，它可能会使用您的财务信息在止赎程序中试图从您那里获取资金。如果您仍有现金资产，您可能需要使用它们继续支付抵押贷款或弥补售价与抵押贷款金额之间的差额。
在完成卖空方面经验丰富的律师可以帮助您了解细节。
由于需要贷方批准，卖空可能需要比常规房屋销售更长的时间。他们也经常失败。买家在等待您的答复时可能会找到另一处房产。为这种可能性做好准备。如果卖空交易成功，请咨询美国国税局 (IRS)，看看您是否需要为短缺缴税。
不要忘记卖空仍然会影响您的信用评分。您在卖空之前错过的抵押贷款付款月份可能会在您的信用报告中显示为拖欠付款。报告内容由银行决定，因此尝试说服银行不要报告您的拖欠付款符合您的最佳利益。
如果您在明显落后之前提出您的困难，您的银行在这方面可能会更慷慨。
买家和投资者的卖空策略
卖空可以为买家提供以较低价格获得房屋的绝佳机会。这里有一些技巧可以帮助您在考虑卖空房产时做出明智的决定。
了解如何找到它们
大多数卖空房产由房地产经纪人和房地产网站列出。有些房源可能不会被宣传为卖空，因此您可能需要在房源中寻找线索。可注明需经银行批准。
经验丰富的房地产经纪人可以在寻找和关闭卖空房产方面发挥重要作用。专门从事卖空交易的代理商可能持有卖空和止赎资源 (SFR) 认证，这是由全国房地产经纪人协会(NAR) 提供的指定。
该认证的持有者在卖空和止赎、合格的卖空卖家、与贷方谈判以及保护买家方面接受过专门培训。
###准备快点等待
卖空对买卖双方来说都是复杂、耗时的交易。贷方批准卖空可能需要数周或数月的时间，而许多提交报价的买家最终会因为流程太长而取消。
卖空交易的规则因州而异，但通常包括：
**卖空套餐：**借款人必须通过向贷方提交财务包来证明财务困难。该包裹包括财务报表、描述卖方困难的信函和财务记录，包括纳税申报表、 W-2 、工资单和银行对账单。
**卖空要约：**一旦卖家接受潜在买家的要约，挂牌代理将向贷方发送挂牌协议、已执行的购买要约、买家的预先批准函、保证金支票副本、和卖家的卖空包。如果包裹丢失任何东西，无论是因为没有提交文件还是由于银行的提交错误，该过程将被延迟。
银行处理： 银行对报价的审核可能需要几周到几个月的时间。最后，它会批准或拒绝它。仅仅因为卖方接受报价并不意味着银行会同意价格。如果银行认为通过止赎程序可以赚到更多钱，它将拒绝该提议。
如果您以卖空方式购买房屋并打算将其翻转，那么有利可图的交易的关键是良好的购买价格。
##一切尽在数字中
在房地产投资中，据说钱是在购买中赚钱的。这意味着良好的购买价格通常是成功交易的关键。如果您能以优惠的价格买到一处房产，那么您在出售时就会增加出线的几率。另一方面，如果购买价格处于高端，您会看到利润率下降。
您应该能够购买该物业，将其置于良好状态，然后以有利可图的价格出售。投资者需要能够迅速转身并出售房屋——通常是低于市场价——而良好的购买价格使这成为可能。
然而，购买价格只是一个重要的数字。您还必须进行一些其他计算，包括：
维修和翻新费用
这些费用将根据物业的状况和您的计划而有所不同。投入时间和精力来制定切合实际的预算是值得的，因为这是您确定投资是否可以赚钱所需的数据之一。
需要考虑的成本包括材料、人工、许可证、检查费、垃圾清除、存储成本和垃圾箱租金。良好的检查（在购买之前）可以提醒您任何大笔费用，例如破裂的地基、错误的接线或大面积的白蚁损坏。
维修后值 (ARV)
ARV 是在进行任何维修和翻新后对物业公平市场价值 (FMV) 的估计。投资者查看这个数字来确定房产是否具有盈利潜力。
评估房产 ARV 的最佳方法是查看可比数据（comps）。这些是最近在该地区（通常距离主题房产一英里远）出售的房屋，在平方英尺方面具有相似的特征，例如卧室和浴室的数量。
持有成本
持有成本是您持有财产的费用。您拥有房产的时间越长，您将花费越多的持有成本，其中包括：
按揭付款（包括利息）
财产税
保险
公寓和协会费用
公用事业（电、气、水、下水道、垃圾）
确定盈利能力
为了使投资盈利，您的成本总和（购买价格、维修和翻新成本以及运输成本）必须低于 ARV。如果您的成本接近或高于 ARV，则很难或不可能盈利。您可以通过从 ARV 中减去购买价格、维修和翻新成本以及持有成本来确定潜在利润：
利润 = ARV – 采购价格 – R&R 成本 – 持有成本
房地产投资者可能期望从房产中获得至少 20% 的利润。有些人使用指南来评估各种房地产市场的房产。根据这些准则，总投资（购买价格、维修和翻新成本以及运输成本）不应超过：
在房价上涨的市场中，80% 的 ARV
70% 到 75% 的抗逆转录病毒药物在平坦的市场中
在房屋价值下降的市场中，60% 到 65% 的 ARV
例如，如果房产的 ARV 为 200,000 美元，您的总投资应限制在上涨市场中的约 160,000 美元、平坦市场中的 140,000 美元和价值下跌的市场中的 120,000 美元。
不同的投资水平用于降低不断变化的市场条件下的风险。您可以在上涨的市场中承担更多风险，因为您在卖出时更有可能获得 ARV 或更好的收益。在下跌的市场中，您获得 ARV 的可能性较小，因此您的投资应该更小。
底线
卖空房产可以提供以更少的钱购买房屋的绝佳机会。在许多情况下，卖空房屋处于合理状态，虽然购买价格可能高于止赎，但使房屋适销对路的成本可能要低得多，对卖方的不利影响也不那么严重。
但是，由于过程漫长，买卖双方必须愿意等待。经验丰富的房地产经纪人可以帮助您确定公平的报价并与银行进行谈判。
由于税法复杂且不断变化，您应该咨询了解房地产投资和相关税法的注册会计师（CPA），为您提供全面和最新的信息。
这可能意味着在投资中获利和亏损之间的区别。
＃＃ 强调
对于卖方和贷方而言，卖空的财务后果可能没有止赎那么严重。
前业主可能需要支付差额或债务可能被免除。
卖空通常表明房主陷入财务困境，房地产市场低迷，或两者兼而有之。
卖空必须事先得到抵押贷款人的批准。
对于购房者来说，如果谨慎接近，卖空可能是一个很好的机会。
＃＃ 常问问题
卖空和止赎有什么区别？
在卖空中，该过程由房主发起，以摆脱财务困境。所有者必须通过提交给贷方的文件证明财务困境的程度。如果贷方同意继续前进，房主有责任寻找买家。在止赎中，贷方启动程序，没收房屋，并在必要时驱逐未能付款的业主。止赎过程通常比卖空更快，因为贷方寻求尽快清算资产。
###什么是卖空？
在房地产中，当业主以低于未偿还抵押贷款金额的价格出售房屋时，可能会发生卖空行为。这通常发生在业主面临财务压力并且拖欠抵押贷款时。业主有义务将房屋出售给第三方，所有销售收益都归贷方所有。贷方必须在卖空发生之前批准卖空。由于所涉及的文书工作，该过程可能需要长达一年的时间。
购买卖空房产是个好主意吗？
对于潜在买家来说，购买卖空房产可能是一笔划算的交易。但是，重要的是要意识到所涉及的一些缺点。短期销售可能需要很长时间。此外，如果银行认为止赎程序是一个更有利可图的选择，它可能会拒绝卖空并继续推进止赎程序。
