Skjøte i stedet for utlegg
Hva er et skjøte i stedet for tvangsutlegg?
En gjerning i stedet for foreclosure er et dokument som overfører tittelen til en eiendom fra eiendomseieren til deres utlåner i bytte mot lindring fra pantegjelden. Å velge en gjerning i stedet for foreclosure kan være mindre skadelig økonomisk enn å gå gjennom en full foreclosure prosedyre.
Forstå skjøte i stedet for tvangsutlegg
En gjerning i stedet for foreclosure er et potensielt alternativ tatt av en pantsetter, eller huseier, vanligvis som et middel for å unngå foreclosure.
I denne prosessen skjøter pantsetter panteiendommen, som typisk er hjemmet, tilbake til utlåneren som fungerer som panthaver i bytte mot frigjøring av alle forpliktelser under boliglånet. Begge parter må inngå avtalen frivillig og i god tro. Dokumentet er signert av huseieren, notarisert av en notarius publicus og registrert i offentlige registre.
Dette er et drastisk skritt, vanligvis bare tatt som en siste utvei når eiendomseieren har brukt opp alle andre alternativer (for eksempel en låneendring eller et short salg ) og har akseptert at de vil miste hjemmet sitt.
Selv om huseier vil måtte gi fra seg eiendommen og flytte, vil de bli lettet for byrden av lånet. Denne prosessen gjøres vanligvis med mindre offentlig synlighet enn en foreclosure, så det kan tillate eiendomseieren å minimere forlegenheten og holde situasjonen mer privat.
Hvis du bor i en stat der du er ansvarlig for eventuelle lånemangel – forskjellen mellom eiendommens verdi og beløpet du fortsatt skylder på boliglånet – be utlåner om å frafalle mangelen og få det skriftlig.
Skjøte i stedet vs. tvangsfesting
Skjøte i stedet og utlegg høres like ut, men er ikke identiske. I en foreclosure tar utlåner tilbake eiendommen etter at huseieren ikke klarer å foreta betalinger. Foreslutningslover kan variere fra stat til stat, og det er to måter foreclosure kan finne sted:
rettslig tvangsfesting, der långiveren angir et søksmål for å kreve tilbake eiendommen
Ikkerettslig tvangsutlegg, der utlåner kan utelukke uten å gå gjennom rettssystemet
De største forskjellene mellom en handling i stedet og en foreclosure involverer kredittscore-effekter og ditt økonomiske ansvar etter at eiendommen har blitt gjenvunnet av utlåner. Når det gjelder kredittrapportering og kredittscore, kan det å ha en foreclosure på kreditthistorien din være mer skadelig enn en gjerning i stedet for foreclosure. Foreclosures og annen negativ informasjon kan bli værende på kredittrapportene dine i opptil syv år.
Merk
Du kan bestride en foreclosure på kredittrapporten din med kredittbyråene, men dette garanterer ikke at den vil bli fjernet.
Når du frigir skjøtet på en bolig tilbake til utlåner gjennom et skiftverk, fritar utlåner deg vanligvis fra alle ytterligere økonomiske forpliktelser. Det betyr at du ikke trenger å betale flere boliglån eller betale ned en gjenværende lånesaldo. Med en foreclosure, kan utlåner ta ytterligere skritt for å få tilbake penger som du fortsatt skylder mot hjemmet eller advokatkostnader.
Viktig
Hvis du fortsatt skylder en mangelsaldo etter tvangsfesting, kan utlåner inngi et eget søksmål for å kreve inn disse pengene, noe som potensielt åpner for lønns- og/eller bankkontoutlegg.
Fordeler med et skjøte i stedet for tvangsutlegg
En gjerning i stedet for foreclosure har fordeler for både en låntaker og en långiver. For begge parter er den mest attraktive fordelen vanligvis å unngå lange, tidkrevende og kostbare tvangssaker.
I tillegg kan låntakeren ofte unngå en del offentlig beryktethet, avhengig av hvordan denne prosessen håndteres i deres område. Fordi begge sider oppnår en gjensidig akseptabel forståelse som inkluderer spesifikke vilkår for når og hvordan eiendomseieren vil fraflytte eiendommen, unngår låntakeren også muligheten for å få tjenestemenn til å møte opp på døren for å kaste dem ut, noe som kan skje med en tvangsauksjon.
I noen tilfeller kan eiendomseieren til og med komme til en avtale med utlåner som lar dem leie eiendommen tilbake fra utlåner for en viss tidsperiode. Långiver sparer ofte penger ved å unngå utgiftene de ville pådra seg i en situasjon som involverer utvidet foreclosure prosedyre.
Ved å vurdere de potensielle fordelene ved å godta denne ordningen, må långiveren vurdere visse risikoer som kan følge med denne typen transaksjoner. Disse potensielle risikoene inkluderer blant annet muligheten for at eiendommen ikke er verdt mer enn den gjenværende saldoen på boliglånet, og at juniorkreditorer kan ha panterett i eiendommen.
Grunner til at långivere godtar eller avviser et skjøte i stedet for tvangsavtale
Hvorvidt en utlåner bestemmer seg for å godta et skjøte i stedet for eller avvise, kan avhenge av flere ting, inkludert:
Hvor forsinket du er med betalinger
Hva skylder på boliglånet
Eiendommens estimerte verdi
Overordnede markedsforhold
En utlåner kan godta et skjøte i stedet hvis det er stor sannsynlighet for at de vil være i stand til å selge boligen relativt raskt for en anstendig fortjeneste. Selv om utlåner må investere litt penger for å gjøre boligen klar for salg, kan det oppveies av hva de kan selge det for i et varmt marked.
En gjerning i stedet kan også være attraktiv for en utlåner som ikke ønsker å kaste bort tid eller penger på lovligheten av en tvangsprosess. Hvis du og utlåner kan komme til enighet, kan det spare utlåner penger på rettsgebyrer og andre kostnader.
På den annen side er det mulig at en utlåner kan avvise en skjøte i stedet for foreclosure hvis det ikke er i deres beste interesse å ta boligen tilbake. For eksempel, hvis det er eksisterende heftelser på eiendommen for ubetalte skatter eller annen gjeld, eller hjemmet krever omfattende reparasjoner, kan utlåner se liten avkastning på investeringen ved å ta eiendommen tilbake. På samme måte kan en utlåner bli satt ut av et hjem som er drastisk redusert i verdi i forhold til hva som skylder på boliglånet.
Tips
Hvis du tror at en gjerning i stedet for foreclosure kan være i kortene for deg, kan det å holde hjemmet i best mulig stand forbedre sjansene dine for å få utlåners godkjenning.
Andre måter å unngå utelukkelse på
Hvis du står overfor tvangssalg og ønsker å unngå å få problemer med kredittforetaket ditt, er det andre alternativer du kan vurdere. De inkluderer en låneendring eller et shortsalg.
Lånendring
Med en låneendring omarbeider du i hovedsak vilkårene for et eksisterende boliglån slik at det er lettere for deg å betale tilbake. For eksempel kan långiveren gå med på å justere renten, låneperioden eller månedlige betalinger, som alle kan gjøre det mulig å få og holde seg oppdatert på boliglånsbetalingene dine.
Du kan vurdere en låneendring hvis du ønsker å bo i hjemmet. Husk imidlertid at långivere ikke er forpliktet til å godta en låneendring. Og hvis du ikke klarer å vise at du har inntekt eller eiendeler for å få lånet ditt gjeldende og foreta betalingene fremover, kan det hende du ikke blir godkjent for en låneendring.
Kort salg
Hvis du ikke vil eller trenger å holde på boligen, kan et shortsalg være et annet alternativ til en gjerning i stedet for tvangsutlegg eller en tvangssak. I et kort salg samtykker utlåner til å la deg selge boligen for mindre enn det du skylder på boliglånet.
Et short salg kan tillate deg å gå bort fra hjemmet med mindre kredittscore skade enn en foreclosure ville. Men du kan fortsatt skylde eventuell mangelsaldo som er igjen etter salget, avhengig av långiverens retningslinjer og lovene i staten din. Det er viktig å sjekke med utlåner på forhånd for å finne ut om du vil være ansvarlig for eventuell gjenværende lånesaldo når huset selges.
Bunnlinjen
En gjerning i stedet for foreclosure kan være et passende middel hvis du sliter med å betale boliglån. Før du forplikter deg til en gjerning i stedet for tvangssalg, er det viktig å forstå hvordan det kan påvirke kreditten din og din evne til å kjøpe en annen bolig i etterkant. Å vurdere andre alternativer, inkludert lånemodifikasjoner, shortsalg eller til og med refinansiering av boliglån, kan hjelpe deg med å velge den beste måten å fortsette på.
Høydepunkter
Det er et skritt som vanligvis bare tas som en siste utvei, når eiendomseieren har brukt opp alle andre alternativer, for eksempel en låneendring eller et shortsalg.
En gjerning i stedet for foreclosure er et alternativ tatt av en pantsetter - ofte en huseier - vanligvis som et middel for å unngå foreclosure.
– Det er fordeler for begge parter, blant annet muligheten til å unngå tidkrevende og kostbare tvangssaker.
