Acte tenant lieu de forclusion
Qu'est-ce qu'un acte tenant lieu de forclusion ?
Un acte tenant lieu de forclusion est un document qui transfère le titre d'une propriété du propriétaire à son prêteur en échange d'un allégement de la dette hypothécaire. Le choix d'un acte au lieu d'une forclusion peut être moins dommageable financièrement que de passer par une procédure de forclusion complète.
Comprendre l'acte tenant lieu de forclusion
Un acte tenant lieu de forclusion est une option potentielle prise par un débiteur hypothécaire ou un propriétaire, généralement comme moyen d'éviter la forclusion.
Dans ce processus, le débiteur hypothécaire cède la propriété collatérale, qui est généralement la maison, au prêteur servant de créancier hypothécaire en échange de la libération de toutes les obligations en vertu de l'hypothèque. Les deux parties doivent conclure l'accord volontairement et de bonne foi. Le document est signé par le propriétaire, notarié par un notaire public et enregistré dans les archives publiques.
Il s'agit d'une mesure radicale, généralement prise uniquement en dernier recours lorsque le propriétaire a épuisé toutes les autres options (telles qu'une modification de prêt ou une vente à découvert ) et a accepté le fait qu'il perdra sa maison.
Bien que le propriétaire doive renoncer à sa propriété et déménager, il sera soulagé du fardeau du prêt. Ce processus est généralement effectué avec moins de visibilité publique qu'une saisie, il peut donc permettre au propriétaire de minimiser son embarras et de garder sa situation plus privée.
Si vous vivez dans un État où vous êtes responsable d'un déficit de prêt (la différence entre la valeur de la propriété et le montant que vous devez encore sur l'hypothèque), demandez à votre prêteur de renoncer au déficit et de le faire par écrit.
Acte tenant lieu contre forclusion
L'acte tenant lieu et la forclusion semblent similaires mais ne sont pas identiques. Dans une forclusion, le prêteur reprend la propriété après que le propriétaire n'a pas effectué les paiements. Les lois sur les saisies peuvent varier d'un État à l'autre et il existe deux façons de procéder à la saisie :
Forclusion judiciaire, dans laquelle le prêteur intente une action en justice pour récupérer la propriété
Saisie non judiciaire, dans laquelle le prêteur peut saisir sans passer par le système judiciaire
Les plus grandes différences entre un acte tenant lieu et une forclusion concernent les impacts sur la cote de crédit et votre responsabilité financière après que la propriété a été récupérée par le prêteur. En termes de rapports de crédit et de cotes de crédit, avoir une saisie sur votre historique de crédit peut être plus dommageable qu'un acte tenant lieu de saisie. Les saisies et autres informations négatives peuvent rester sur vos rapports de crédit jusqu'à sept ans.
Remarque
Vous pouvez contester une forclusion sur votre dossier de crédit auprès des bureaux de crédit, mais cela ne garantit pas qu'elle sera supprimée.
Lorsque vous remettez l'acte de propriété d'une maison au prêteur par le biais d'un acte tenant lieu, le prêteur vous libère généralement de toutes autres obligations financières. Cela signifie que vous n'avez plus à effectuer de versements hypothécaires ni à rembourser le solde restant du prêt. Avec une forclusion, le prêteur pourrait prendre des mesures supplémentaires pour récupérer l'argent que vous devez encore pour la maison ou les frais juridiques.
Important
Si vous devez encore un solde déficitaire après la saisie, le prêteur peut intenter une action en justice distincte pour récupérer cet argent, ce qui pourrait vous exposer à des saisies-arrêts sur salaire et/ou compte bancaire.
Avantages d'un acte tenant lieu de forclusion
Un acte tenant lieu de forclusion présente des avantages tant pour un emprunteur que pour un prêteur. Pour les deux parties, l'avantage le plus intéressant est généralement d'éviter des procédures de saisie longues, longues et coûteuses.
De plus, l'emprunteur peut souvent éviter une certaine notoriété publique, selon la manière dont ce processus est géré dans sa région. Parce que les deux parties parviennent à un accord mutuellement acceptable qui comprend des conditions spécifiques quant au moment et à la manière dont le propriétaire quittera la propriété, l'emprunteur évite également la possibilité que des fonctionnaires se présentent à la porte pour les expulser, ce qui peut se produire avec une forclusion.
Dans certains cas, le propriétaire peut même être en mesure de conclure un accord avec le prêteur qui lui permet de louer la propriété du prêteur pendant une certaine période de temps. Le prêteur économise souvent de l'argent en évitant les dépenses qu'il engagerait dans une situation impliquant une procédure de forclusion prolongée.
En évaluant les avantages potentiels d'accepter cet arrangement, le prêteur doit évaluer certains risques qui peuvent accompagner ce type de transaction. Ces risques potentiels comprennent, entre autres, la possibilité que la propriété ne vaille pas plus que le solde restant de l'hypothèque et que des créanciers juniors détiennent des privilèges sur la propriété.
Raisons pour lesquelles les prêteurs acceptent ou rejettent un acte tenant lieu d'accord de forclusion
La décision d'un prêteur d'accepter ou de rejeter un acte en lieu et place peut dépendre de plusieurs facteurs, notamment :
À quel point vous êtes en retard de paiement
Ce qui est dû sur l'hypothèque
La valeur estimée du bien
Conditions générales du marché
Un prêteur peut accepter un acte en tenant lieu s'il y a de fortes chances qu'il soit en mesure de vendre la maison assez rapidement pour un profit décent. Même si le prêteur doit investir un peu d'argent pour préparer la maison à la vente, cela pourrait être compensé par le prix auquel il est en mesure de la vendre sur un marché en plein essor.
Un acte tenant lieu peut également être attrayant pour un prêteur qui ne veut pas perdre de temps ou d'argent sur la légalité d'une procédure de forclusion. Si vous et le prêteur parvenez à un accord, cela pourrait permettre au prêteur d'économiser de l'argent sur les frais de justice et autres frais.
D'un autre côté, il est possible qu'un prêteur rejette un acte tenant lieu de forclusion si la reprise de la maison n'est pas dans son intérêt. Par exemple, s'il existe des privilèges existants sur la propriété pour des impôts impayés ou d'autres dettes ou si la maison nécessite des réparations importantes, le prêteur pourrait voir peu de retour sur investissement en reprenant la propriété. De même, un prêteur peut être rebuté par une maison dont la valeur a considérablement diminué par rapport à ce qui est dû sur l'hypothèque.
Astuce
Si vous pensez qu'un acte tenant lieu de forclusion peut être dans les cartes pour vous, garder la maison dans le meilleur état possible pourrait améliorer vos chances d'obtenir l'approbation du prêteur.
Autres moyens d'éviter la saisie
Si vous faites face à une saisie et que vous souhaitez éviter d'avoir des ennuis avec votre société de prêt hypothécaire, il existe d'autres options que vous pourriez envisager. Ils comprennent une modification de prêt ou une vente à découvert.
Modification de prêt
Avec une modification de prêt,. vous retravaillez essentiellement les conditions d'un prêt immobilier existant afin qu'il vous soit plus facile de rembourser. Par exemple, le prêteur peut accepter d'ajuster votre taux d'intérêt, la durée de votre prêt ou vos versements mensuels, ce qui pourrait permettre d'obtenir et de rester à jour sur vos versements hypothécaires.
Vous pouvez envisager une modification de prêt si vous souhaitez rester dans la maison. Gardez à l'esprit, cependant, que les prêteurs ne sont pas obligés d'accepter une modification de prêt. Et si vous n'êtes pas en mesure de prouver que vous avez les revenus ou les actifs nécessaires pour obtenir votre prêt actuel et effectuer les paiements à l'avenir, vous ne serez peut-être pas approuvé pour une modification de prêt.
Vente flash
Si vous ne voulez pas ou n'avez pas besoin de conserver la maison, une vente à découvert pourrait être une autre alternative à un acte tenant lieu de forclusion ou à une procédure de forclusion. Dans une vente à découvert, le prêteur s'engage à vous laisser vendre la maison à un prix inférieur à ce qui est dû sur l'hypothèque.
Une vente à découvert pourrait vous permettre de vous éloigner de la maison avec moins de dommages au pointage de crédit qu'une saisie. Mais vous pouvez toujours devoir tout solde restant après la vente, selon les politiques de votre prêteur et les lois de votre état. Il est important de vérifier auprès du prêteur au préalable si vous serez responsable du solde restant du prêt lorsque la maison sera vendue.
L'essentiel
Un acte tenant lieu de forclusion pourrait être un recours approprié si vous avez du mal à effectuer vos versements hypothécaires. Avant de vous engager dans un acte tenant lieu de forclusion, il est important de comprendre comment cela peut affecter votre crédit et votre capacité à acheter une autre maison plus tard. Considérer d'autres options, y compris les modifications de prêt, les ventes à découvert ou même le refinancement hypothécaire, peut vous aider à choisir la meilleure façon de procéder.
Points forts
C'est une étape qui n'est généralement prise qu'en dernier recours, lorsque le propriétaire a épuisé toutes les autres options, comme une modification de prêt ou une vente à découvert.
Un acte tenant lieu de forclusion est une option prise par un débiteur hypothécaire - souvent un propriétaire - généralement comme moyen d'éviter la forclusion.
Il y a des avantages pour les deux parties, y compris la possibilité d'éviter des procédures de forclusion longues et coûteuses.
