Handling i stället för utmätning
Vad Àr en handling i stÀllet för utmÀtning?
En handling i stÀllet för utmÀtning Àr ett dokument som överför ÀganderÀtten till en fastighet frÄn fastighetsÀgaren till sin lÄngivare i utbyte mot befrielse frÄn hypoteksskulden. Att vÀlja en handling i stÀllet för utmÀtning kan vara mindre skadligt ekonomiskt Àn att gÄ igenom ett fullstÀndigt utmÀtningsförfarande.
FörstÄ handling i stÀllet för utmÀtning
En handling i stÀllet för avskÀrmning Àr ett potentiellt alternativ som tas av en pantsÀttare, eller husÀgare, vanligtvis som ett sÀtt att undvika avskÀrmning.
I denna process lÀmnar inteckningsgivaren pantegendomen, som vanligtvis Àr bostaden, tillbaka till lÄngivaren som fungerar som inteckningshavare i utbyte mot att alla skyldigheter enligt inteckningen frigörs. BÄda sidor mÄste ingÄ avtalet frivilligt och i god tro. Dokumentet Àr undertecknat av husÀgaren, attesterat av en notarius publicus och registrerat i offentliga register.
Detta Àr ett drastiskt steg, som vanligtvis endast tas som en sista utvÀg nÀr fastighetsÀgaren har uttömt alla andra alternativ (som en lÄneÀndring eller en blankning ) och har accepterat att de kommer att förlora sitt hem.
Ăven om husĂ€garen kommer att behöva avstĂ„ sin egendom och flytta, kommer de att befrias frĂ„n bördan av lĂ„net. Denna process görs vanligtvis med mindre offentlig synlighet Ă€n en avskĂ€rmning, sĂ„ det kan göra det möjligt för fastighetsĂ€garen att minimera sin förlĂ€genhet och hĂ„lla sin situation mer privat.
Om du bor i en stat dĂ€r du Ă€r ansvarig för eventuella lĂ„nebrister â skillnaden mellan fastighetens vĂ€rde och det belopp du fortfarande Ă€r skyldig pĂ„ bolĂ„net â be din lĂ„ngivare att avstĂ„ frĂ„n bristen och fĂ„ det skriftligt.
GÀrning i stÀllet vs utmÀtning
ErsÀttningshandling och utmÀtning lÄter lika men Àr inte identiska. I en avskÀrmning tar lÄngivaren tillbaka egendomen efter att husÀgaren inte gjort betalningar. UtestÀngningslagar kan variera frÄn stat till stat, och det finns tvÄ sÀtt som utestÀngning kan ske:
RÀttslig utmÀtning, dÀr lÄngivaren lÀmnar in en stÀmningsansökan för att ÄterkrÀva egendomen
IckerÀttslig utmÀtning, dÀr lÄngivaren kan utmÀta utan att gÄ igenom domstolssystemet
De största skillnaderna mellan en ersÀttningshandling och en utmÀtning involverar kreditvÀrderingseffekter och ditt ekonomiska ansvar efter att egendomen har ÄterkrÀvts av lÄngivaren. NÀr det gÀller kreditupplysning och kreditpoÀng kan det vara mer skadligt att ha en avskÀrmning pÄ din kredithistorik Àn en gÀrning i stÀllet för avskÀrmning. UtmÀtningar och annan negativ information kan stanna pÄ dina kreditupplysningar i upp till sju Är.
Obs
Du kan bestrida en utestÀngning av din kreditupplysning med kreditupplysningsföretagen, men detta garanterar inte att den kommer att tas bort.
NÀr du slÀpper handlingen pÄ en bostad tillbaka till lÄngivaren genom en ersÀttningshandling, befriar lÄngivaren dig i allmÀnhet frÄn alla ytterligare ekonomiska förpliktelser. Det betyder att du inte behöver göra nÄgra fler bolÄnebetalningar eller betala av ett ÄterstÄende lÄnesaldo. Med en avskÀrmning kan lÄngivaren vidta ytterligare ÄtgÀrder för att fÄ tillbaka pengar som du fortfarande Àr skyldig till hemmet eller juridiska avgifter.
Viktigt
Om du fortfarande Àr skyldig ett underskottssaldo efter utmÀtningen, kan lÄngivaren lÀmna in en separat stÀmningsansökan för att samla in dessa pengar, vilket potentiellt öppnar upp för löner och/eller bankkonton.
Fördelar med en handling i stÀllet för utmÀtning
En handling i stÀllet för utmÀtning har fördelar för bÄde en lÄntagare och en lÄngivare. För bÄda parter Àr den mest attraktiva fördelen vanligtvis undvikandet av lÄnga, tidskrÀvande och kostsamma utmÀtningsförfaranden.
Dessutom kan lÄntagaren ofta undvika en del offentlig ryktbarhet, beroende pÄ hur denna process hanteras i deras omrÄde. Eftersom bÄda sidor nÄr en ömsesidigt godtagbar överenskommelse som inkluderar specifika villkor om nÀr och hur fastighetsÀgaren kommer att lÀmna fastigheten, undviker lÄntagaren ocksÄ möjligheten att fÄ tjÀnstemÀn att dyka upp vid dörren för att vrÀka dem, vilket kan ske med en utmÀtning.
I vissa fall kan fastighetsÀgaren till och med trÀffa en överenskommelse med lÄngivaren som gör att de kan hyra tillbaka fastigheten frÄn lÄngivaren under en viss tid. LÄngivaren sparar ofta pengar genom att undvika de utgifter de skulle Ädra sig i en situation som involverar utökade utmÀtningsförfaranden.
Vid utvÀrdering av de potentiella fördelarna med att gÄ med pÄ detta arrangemang mÄste lÄngivaren bedöma vissa risker som kan följa med denna typ av transaktion. Dessa potentiella risker inkluderar bland annat möjligheten att egendomen inte Àr vÀrd mer Àn det ÄterstÄende saldot pÄ bolÄnet och att yngre borgenÀrer kan ha pantrÀtt i fastigheten.
Anledningar till att lÄngivare accepterar eller avvisar en handling i stÀllet för utmÀtningsavtal
Huruvida en lÄngivare bestÀmmer sig för att acceptera en handling i stÀllet eller avvisa kan bero pÄ flera saker, inklusive:
Hur försenad du Àr med betalningar
Vad Àr skyldig pÄ bolÄnet
Fastighetens uppskattade vÀrde
Ăvergripande marknadsförhĂ„llanden
En lĂ„ngivare kan gĂ„ med pĂ„ en ersĂ€ttningshandling om det finns en stor sannolikhet att de kommer att kunna sĂ€lja bostaden relativt snabbt för en anstĂ€ndig vinst. Ăven om lĂ„ngivaren mĂ„ste investera lite pengar för att fĂ„ bostaden redo för försĂ€ljning, kan det uppvĂ€gas av vad de kan sĂ€lja det för pĂ„ en het marknad.
En ersÀttningshandling kan ocksÄ vara attraktiv för en lÄngivare som inte vill slösa tid eller pengar pÄ lagligheten i ett utmÀtningsförfarande. Om du och lÄngivaren kan komma överens kan det spara lÄngivaren pengar pÄ domstolsavgifter och andra kostnader.
à andra sidan Àr det möjligt att en lÄngivare kan avvisa en handling i stÀllet för utmÀtning om det inte Àr i deras intresse att ta tillbaka hemmet. Till exempel, om det finns befintliga pantrÀtter pÄ fastigheten för obetalda skatter eller andra skulder eller om bostaden krÀver omfattande reparationer, kan lÄngivaren se liten avkastning pÄ investeringen genom att ta tillbaka egendomen. LikasÄ kan en lÄngivare bli avskrÀckt av ett hem som drastiskt har minskat i vÀrde i förhÄllande till vad som Àr skyldigt pÄ bolÄnet.
Tips
Om du tror att en handling i stÀllet för utmÀtning kan vara i korten för dig, kan det förbÀttra dina chanser att fÄ lÄngivarens godkÀnnande om du hÄller hemmet i bÀsta skick.
Andra sÀtt att undvika utestÀngning
Om du stÄr inför utmÀtning och vill undvika att hamna i problem med ditt bolÄneföretag, finns det andra alternativ du kan övervÀga. De inkluderar en lÄneÀndring eller en blankning.
LÄneÀndring
Med en lÄneÀndring omarbetar du i huvudsak villkoren för ett befintligt bostadslÄn sÄ att det Àr lÀttare för dig att betala tillbaka. Till exempel kan lÄngivaren gÄ med pÄ att justera din rÀnta, lÄnetid eller mÄnatliga betalningar, vilket allt kan göra det möjligt att fÄ och hÄlla dig uppdaterad om dina bolÄnebetalningar.
Du kan övervÀga att Àndra lÄnet om du vill bo kvar i hemmet. TÀnk dock pÄ att lÄngivare inte Àr skyldiga att gÄ med pÄ en lÄneÀndring. Och om du inte kan visa att du har inkomster eller tillgÄngar för att fÄ ditt lÄn aktuellt och göra betalningarna framÄt, kanske du inte blir godkÀnd för en lÄneÀndring.
Kort försÀljning
Om du inte vill eller behöver behÄlla bostaden kan en blankning vara ett annat alternativ till en handling i stÀllet för utmÀtning eller ett utmÀtningsförfarande. Vid en kort försÀljning gÄr lÄngivaren med pÄ att lÄta dig sÀlja bostaden för mindre Àn vad som Àr skyldigt pÄ bolÄnet.
En blankning kan tillÄta dig att gÄ bort frÄn hemmet med mindre kreditvÀrdighetsskador Àn en utestÀngning skulle göra. Men du kan fortfarande vara skyldig eventuellt underskottssaldo som finns kvar efter försÀljningen, beroende pÄ din lÄngivares policy och lagarna i din stat. Det Àr viktigt att kontrollera med lÄngivaren i förvÀg för att avgöra om du kommer att vara ansvarig för eventuellt ÄterstÄende lÄnesaldo nÀr huset sÀljs.
PoÀngen
En handling i stÀllet för utmÀtning kan vara ett lÀmpligt botemedel om du kÀmpar för att betala inteckningar. Innan du förbinder dig till en handling i stÀllet för utmÀtning Àr det viktigt att förstÄ hur det kan pÄverka din kredit och din förmÄga att köpa ett annat hem lÀngre fram. Att övervÀga andra alternativ, inklusive lÄnÀndringar, blankning eller till och med refinansiering av bolÄn, kan hjÀlpa dig att vÀlja det bÀsta sÀttet att gÄ vidare.
Höjdpunkter
â Det Ă€r ett steg som vanligtvis bara tas som en sista utvĂ€g, nĂ€r fastighetsĂ€garen har uttömt alla andra alternativ, till exempel en lĂ„neĂ€ndring eller en blankning.
â En handling i stĂ€llet för utmĂ€tning Ă€r ett alternativ som tas av en pantsĂ€ttare â ofta en husĂ€gare â vanligtvis som ett sĂ€tt att undvika utmĂ€tning.
â Det finns fördelar för bĂ„da parter, bland annat möjligheten att slippa tidskrĂ€vande och kostsamma utmĂ€tningsförfaranden.
