财产税

##什么是房产税？

财产税由业主支付，并帮助支付社区服务的费用，例如公立学校、紧急服务、警察部门和道路维护。如果没有人缴纳房产税，那些坑洼可能永远无法修复，街对面的高中可能无法开门。

房产税很重要：根据城市研究所的数据，2018 年它们为州和地方政府带来了价值 5470 亿美元的收入，高于销售税、所得税和公司税的收入。

对于大多数房主来说，他们仅次于抵押贷款的第二大支出是房产税。由于地方政府制定了财产税率，因此各地的财产税成本各不相同。根据 ATTOM Data Solutions 的分析，2020 年单户住宅的平均房产税为 3,719 美元。在路易斯安那州的阿卡迪亚县，平均房产税几乎不引人注目，为 456 美元。相比之下，加利福尼亚州马林县的税收超过 13,000 美元。

高昂的财产税可能会使靠固定收入生活的退休人员以及失去工作、离婚或因其他原因收入受到重大打击的人无法负担住房。它们还可以影响房地产市场，使入门级买家更难负担更高的房产税。

##如何计算房产税

根据您所在的司法管辖区，您的财产税通常按公平市场价值或财产评估价值的百分比计算。评估价值与公允市场价值之间的差异在于，前者是由评估员仅为征收税款而确定的。公允市场价值本质上是基于买卖双方就您所在地区的类似房产达成的协议的房产售价。

虽然您将每年或每半年缴纳一次财产税，但您的财产可能不会每年都进行评估。例如，在伊利诺伊州库克县，该县的不同地区每三年重新评估一次。评估通常基于统计建模而不是亲自评估。

北达科他州法戈市 SW&L PC 的房地产律师 Adam Wogsland 说，如果房主认为他们的财产被高估，他们可以对评估提出异议。

“你有权上诉，”Wogsland 说。 “在法戈，你可以打电话来质疑你家的评估价值。他们通常不会根据电话更改它，但您可以尝试。”

缴纳房产税的方式

房产税是否包含在抵押贷款中？许多房主每月通过抵押贷款支付财产税。尽管额外的钱被计入按揭付款（通常由您的按揭贷款人在您购买房屋时安排），但这是单独的账单。您的贷方或服务商将税款存入托管账户，直到需要支付为止。

如果您是房主并且不确定房产税是否是您抵押贷款的一部分，请询问您的贷方或服务商，并以书面形式获取信息。如果您的财产税在托管中，您的贷方应每年向您发送 1098 表。

如果您没有在贷方设置托管账户，大多数县将通过邮件、电话或在线方式收取您的财产税。请咨询您当地的税务员，了解如何以及在何处付款。

根据您居住的地方，税单可能每年两次甚至更多。例如，在纽约，一些居民每季度收到一次账单，而另一些则每半年收到一次；频率取决于评估的财产价值。

虽然分摊付款可能对您的预算有所帮助，但一次性支付可能会有所作为。在纽约，如果您提前支付全年的财产税，您将获得房产税折扣。

如果您还清了抵押贷款，请记住您仍有责任支付财产税。

##在新税法下扣除房产税

虽然您必须支付财产税，但您的付款可能会帮助您节省一些其他税款。如果您逐项列出扣除额，则可以从您的收入中扣除财产税作为联邦税。

逐项列出扣除额的纳税人这样做是因为他们可以获得比标准扣除额更多的钱。他们使用附表 A 表格来显示他们在每个行项目上花了多少钱。这些项目包括医疗费用、慈善捐赠以及州和地方税 (SALT)。 SALT 扣除目前的上限为 10,000 美元。

如果你不逐项列出你的扣除，你可以采取标准扣除。 2021年，个人的标准扣除额为12,550美元，以户主身份申报的人为18,800美元，已婚夫妇共同申报的标准扣除额为25,100美元。

财产税豁免

有几种类型的财产税豁免。例如，在德克萨斯州，宅基地豁免（仅适用于主要住宅）可以帮助您节省财产税。这些豁免各不相同，但可能看起来像这样：如果您的房屋估价为 200,000 美元，并且您有资格获得 25,000 美元的学校税豁免，那么您将像您的房屋价值 175,000 美元一样纳税。

盲人、老人、退伍军人和遇到困难的业主也可以享受豁免。资格要求和豁免金额取决于您的居住地。

在某些地方，房主可以通过多种原因减少房产税，包括安装可再生能源系统和购买旧房并进行修复。

由于这些计划因司法管辖区而异，请联系您当地的税务员，了解您是否有资格获得减税或免税。

如果您无法缴纳房产税怎么办？

房产税、抵押贷款、水电费等等——你家的开支清单可能会让人不知所措，如果你手头拮据，房产税似乎是可以跳过的成本。但是，缴纳房产税与您的房屋的其他所有账单一样重要，忽略它们可能会导致您的房产留置权、费用堆积和可能的止赎。

马里兰州海曼律师事务所的房地产律师威廉海曼说，如果您负担不起房产税，请尽快联系您的贷方或服务商讨论情况。一些贷方的计划可以帮助房主随着时间的推移缴纳税款。

其他选择包括从朋友或亲戚那里借钱或利用您的房屋净值。如果您的年龄在 62 岁或以上，另一种可能的解决方案是反向抵押贷款，贷款人每月根据您在房屋中的价值向您付款。

“如果他们拥有房屋净值但无法缴纳税款，他们应该考虑再融资并用这笔钱来缴纳税款，尽管这不是一个长期的解决方案，”海曼说。 “如果他们的情况足够糟糕，他们应该咨询破产律师。”

卖掉房子总比失去抵押品赎回权好，所以如果税收负担不起，请咨询房地产经纪人。即使由于未缴税款而您的房屋已经有留置权，代理人也可以帮助您达成交易，以便新业主支付税款，也许可以换取较低的销售价格。

海曼指出，对于那些继承了高额财产税的房子的人，一些司法管辖区提供了帮助计划。

如有疑问，请咨询专业人士——会计师、律师或顾问，他们可以指导您了解经常令人困惑的税收世界。

最后，如果您有一段时间没有收到房产税通知，是时候进行检查了。当库克县官员计划在 2019 年拍卖未付房产税的房屋时，估计显示，在 57,000 户处于风险中的房屋中，有 21,000 户甚至不知道由于邮寄错误而欠钱。确保您的地址已与当地官员正确更新，以避免任何潜在的混淆或无法付款。

＃＃ 强调

• 业主缴纳物业所在地当地政府计算的物业税。

• 改善供水和下水道使用评估税。

• 财产税基于财产的价值，可以是房地产，或者在许多司法管辖区也可以是有形的个人财产。