Vorfälligkeitsentschädigung

Denken Sie darüber nach, Ihr Haus zu verkaufen, Ihre Hypothek zu refinanzieren oder zusätzliche Hypothekenzahlungen zu leisten? Jede dieser Aktionen könnte möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrem Hypothekengeber auslösen, die Sie Tausende von Dollar kosten könnte, wenn Sie nicht aufpassen.

• Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

• Bei welchen Hypotheken fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an?

• So funktioniert eine Vorfälligkeitsentschädigung

• Wie hoch sind Vorfälligkeitsentschädigungen?

• Arten von Vorfälligkeitsentschädigungen

• Beispiel einer Vorfälligkeitsentschädigung

• So erkennen Sie, ob Ihre Hypothek mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belegt ist

• So vermeiden Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Definition der Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die von einem Kreditgeber erhoben wird, um einen Kreditnehmer davon abzuhalten, mehr als seine geplante regelmäßige Zahlung zu zahlen oder seinen Kredit gemäß den Bedingungen des Kreditvertrags vollständig zurückzuzahlen.

Die gute Nachricht ist, dass die meisten Kreditnehmer heutzutage keiner Vorfälligkeitsentschädigung unterliegen, aber es ist wichtig zu sehen, ob Sie einer solchen unterliegen, bevor Sie eine Hypothek aufnehmen oder refinanzieren, Ihr Haus zum Verkauf anbieten oder versuchen, Ihre Hypothek vorzeitig abzuzahlen .

Hypothekenbanken und Banken verdienen mehr Geld, wenn Sie Ihr Darlehen über einen längeren Zeitraum abbezahlen, beispielsweise mit einer 30-jährigen Hypothek. Das liegt daran, dass die Zinsen über die Laufzeit eines Darlehens anfallen. Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen, indem Sie Ihr Haus verkaufen, einen neuen Kredit refinanzieren oder zusätzliche Zahlungen auf Ihr Kapital leisten, verdient der Kreditgeber nicht so viel an diesem Kredit.

„Dadurch werden dem Kreditgeber die erwarteten Zinsen über die Laufzeit des Darlehens entzogen, und es verkürzt auch die Laufzeit des Darlehens“, sagt Charles Gallagher, Anwalt in St. Petersburg, Florida.

„Kreditgeber setzen Vorfälligkeitsentschädigungen ein, um Anreize zu schaffen, den Kredit länger als nur ein oder zwei Jahre zu behalten“, sagt Kate Bulger, Direktorin für Geschäftsentwicklung bei Money Management International in Atlanta.

Welche Arten von Hypotheken haben Vorfälligkeitsentschädigungen?

Vorfälligkeitsentschädigungen sind zum Glück seltener als noch vor Jahren.

„Sie werden mit nicht konformen Hypotheken in Verbindung gebracht – Kredite, die nicht von staatlich geförderten Unternehmen wie Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft oder versichert werden – und sie gelten nicht für konventionelle, FHA-, VA- oder USDA-Wohnungsbaudarlehen“, sagt Anna DeSimone , in New York City ansässiger Experte für persönliche Finanzen und Autor von „Housing Finance 2020“.

DeSimone fügt hinzu, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht unbedingt etwas Schlechtes sei. Möglicherweise mussten Sie einen Kredit aufnehmen, der mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden ist, um eine Finanzierung zu erhalten. Wenn Sie beispielsweise selbstständig sind und ein kleines Unternehmen mit einer von herkömmlichen Kreditgebern geforderten weniger als zweijährigen Geschichte führen, müssen Sie möglicherweise eine nicht qualifizierte Hypothek aufnehmen, die mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden ist.

Gallagher fügt hinzu, dass der Dodd-Frank Act die meisten Vorfälligkeitsentschädigungen für laufende Wohnungsbaudarlehen verbietet, aber sie sind immer noch für Darlehen zulässig, die vor dem 10. Januar 2014 ausgeführt wurden.

So funktioniert eine Vorfälligkeitsentschädigung

Der Dodd-Frank Act legte Beschränkungen für Vorfälligkeitsentschädigungen fest. Heute kann eine Hypothekenvorfälligkeitsentschädigung nur während der ersten drei Jahre der Kreditlaufzeit festgesetzt werden. Außerdem sind die Strafen auf 2 Prozent des Kreditsaldos für die ersten zwei Jahre und 1 Prozent des Kreditsaldos für das dritte Jahr begrenzt.

„Die Strafe wird immer mit Ihrem Hypothekenzinsangebot angegeben, wenn Sie sich nach einem Darlehen umsehen“, sagt DeSimone. „Normalerweise sehen Sie eine Erklärung wie ‚Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von drei Monatszinsen wird gezahlt, falls die Hypothek innerhalb von 12 Monaten gekündigt wird.'“

Wenn Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung auferlegt wird, wird diese vom Kreditgeber erhoben und als pauschale Gebühr an den Kreditgeber ausgezahlt. Es wird bei der Refinanzierung oder dem Verkauf Ihres Eigenheims veranschlagt und wird in der Regel aus dem Abschlusserlös erhoben.

Wie hoch sind Vorfälligkeitsentschädigungen?

Obwohl Vorfälligkeitsentschädigungen heute selten sind, können die Gebühren gegebenenfalls hoch sein. Die Strafe kann 2 Prozent Ihres Darlehenssaldos innerhalb der ersten zwei Jahre des Darlehens und 1 Prozent Ihres Darlehenssaldos im dritten Jahr betragen.

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie möchten Ihr Haus nur ein Jahr verkaufen, nachdem Sie ein nicht konformes Hypothekendarlehen aufgenommen haben, um es zu kaufen. Angenommen, Ihr Restguthaben beträgt 300.000 $. Beim Abschluss wird Ihnen wahrscheinlich eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 6.000 US-Dollar in Rechnung gestellt, was 2 Prozent entspricht.

„Vor dem Dodd-Frank Act waren Vorfälligkeitsentschädigungen sogar noch schlimmer – oft lagen sie zwischen 3 und 5 Prozent“, sagt Gallagher.

Arten von Vorfälligkeitsentschädigungen

Es gibt zwei Arten von Vorfälligkeitsentschädigungen: weiche und harte.

„Eine weiche Vorfälligkeitsentschädigung wird erst bei der Refinanzierung des Eigenheims festgesetzt. Und es würde der Sprache einer vereinbarten prozentualen Strafe entsprechen, die in Ihren Hypothekendarlehensdokumenten zu finden ist“, sagt Gallagher.

Eine harte Strafe tritt auf, wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder refinanzieren. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann auch fällig werden, wenn Sie versuchen, mehr als 20 Prozent Ihres Kreditsaldos in einem bestimmten Jahr zu tilgen.

"Ein paar zusätzliche Zahlungen auf Ihr Kapital oder jeden Monat ein wenig mehr zu zahlen, reicht normalerweise nicht aus, um eine Vorfälligkeitsentschädigung auszulösen", sagt Bulger.

Beispiel für eine Vorfälligkeitsentschädigung

Hier ist ein weiteres Vorfälligkeitsentschädigungsszenario. Angenommen, Sie haben vor 19 Monaten ein Haus gekauft und 200.000 $ über ein nicht konformes Hypothekendarlehen geliehen, um es zu finanzieren. Jetzt sind die Zinssätze viel niedriger gefallen, und Sie möchten eine Refinanzierung vornehmen, um Ihre monatlichen Zahlungen zu senken.

„In diesem Fall würde Ihnen, da Sie innerhalb der ersten zwei Jahre des Darlehens refinanzieren, eine Strafe in Höhe von 4.000 US-Dollar berechnet – das entspricht 2 Prozent Ihres Guthabens“, sagt Bulger.

Ein weiteres Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie erben einen Glücksfall und beschließen, davon 30.000 $ zu verwenden, um Ihre Hypothek in Höhe von 200.000 $ schneller abzuzahlen.

„In diesem Szenario würde Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet“, sagt Bulger. „Das liegt daran, dass Ihre beschleunigte Zahlung in Höhe von 30.000 US-Dollar weniger als die 20 Prozent beträgt, die Ihr Kreditgeber jährlich als Vorauszahlungsbetrag zulässt.“

So finden Sie heraus, ob Ihre Hypothek mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belegt ist

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob für Ihre aktuelle Hypothek eine Vorfälligkeitsentschädigung gilt, empfiehlt Bulger, Ihren Hypothekengeber oder Servicer anzurufen und nachzufragen. Eine andere Methode besteht darin, das Kleingedruckte auf Ihrer Monatsrechnung oder Ihren Abschlussdokumenten zu überprüfen.

So vermeiden Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung

Der beste Weg, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, besteht darin, Kredite, die die Gebühr erheben, weiterzugeben.

„Durchsuchen Sie den Markt sorgfältig mit mehr als einem Kreditgeber und erkundigen Sie sich nach verschiedenen Kreditprodukten“, sagt Gallagher. „Fordern Sie einen Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung an und lesen Sie die Kreditbedingungen und den Papierkram gründlich durch, bevor Sie ihn beim Abschluss unterschreiben.“

Wenn Sie erfahren, dass Ihnen möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung droht, informieren Sie sich über alle Details. Versuchen Sie, einen Hausverkauf, eine Refinanzierung oder eine beschleunigte Zahlungsstrategie sorgfältig zu planen, damit Sie keine Strafen zahlen müssen.

„Rufen Sie auch Ihren Kreditgeber an und versuchen Sie, eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung auszuhandeln“, sagt Bulger. „Sie sind nicht verpflichtet, die Strafe zu senken, aber unter Umständen können sie einem niedrigeren Betrag zustimmen.“

Höhepunkte

• Hypothekengeber sind verpflichtet, Vorfälligkeitsentschädigungen zum Zeitpunkt des Abschlusses einer neuen Hypothek offenzulegen.

• Vorfälligkeitsentschädigungen dienen dem Schutz der Kreditgeber vor entgangenen Zinserträgen.

• Eine Vorfälligkeitsentschädigungsklausel besagt, dass eine Strafe verhängt wird, wenn der Kreditnehmer die Hypothek in erheblichem Umfang zurückzahlt oder abbezahlt, normalerweise innerhalb der ersten fünf Jahre des Kredits.