Austausch unter Gleichgesinnten

Was ist ein Austausch unter Gleichgesinnten?

Ein Austausch gleicher Art ist eine steuerbegünstigte Transaktion, die die Veräußerung eines Vermögenswerts und den Erwerb eines anderen ähnlichen Vermögenswerts ermöglicht,. ohne dass aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts eine Kapitalertragsteuerschuld entsteht.

Bis zur Verabschiedung der Steuergesetzgebung im Dezember 2017 hätte dies den Austausch eines Unternehmens gegen ein anderes beinhalten können – oder ein materielles Eigentum wie Kunstwerke oder schweres Gerät gegen ein anderes. Nach 2017 gilt ein Austausch gleicher Art nur für den Austausch einer Geschäfts- oder Immobilieninvestitionsimmobilie gegen eine andere Immobilie.

Wie ein Like-Kind-Tausch funktioniert

Wird eine Gewerbeimmobilie oder Anlageimmobilie gewinnbringend verkauft, muss der Anleger auf den erzielten Gewinn eine Kapitalertragsteuer entrichten. Alle Kapitalgewinne werden entweder mit dem kurzfristigen Kapitalgewinnsatz zwischen 10 % und 37 % für Gewinne aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres oder mit dem langfristigen Satz besteuert, der zwischen 10 % und 20 % für Gewinne aus einem Verkauf liegt nach einem Jahr ab dem ursprünglichen Kaufdatum.

Ein Like-Kind-Austausch wird auch als 1031-Austausch oder Starker-Austausch bezeichnet.

Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code (IRC) befreit einen Anleger jedoch von der Zahlung einer Steuerzahlung auf einen Gewinn, wenn der Erlös aus dem Verkauf oder der Veräußerung der Immobilie im Rahmen eines Qualifyings in eine ähnliche Immobilie von gleichem oder höherem Wert reinvestiert wird Gleichgesinnter Austausch. Alle Immobilien, mit Ausnahme der eigenen persönlichen Wohnung, gelten als gleichartig mit allen anderen Immobilien. Im Allgemeinen qualifiziert sich jede Immobilie, die für die produktive Nutzung im Handel oder Geschäft oder für Investitionen gehalten wird, für einen Austausch gleicher Art.

Ein Steuerzahler, der eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkauft und innerhalb einer festgelegten Frist eine andere kauft, muss bei der ersten Veräußerung keine Steuern zahlen. Sie müssen beim Verkauf oder der Veräußerung der Zweitimmobilie Steuern zahlen, es sei denn, es findet ein weiterer gleichartiger Tausch statt, in diesem Fall wird die Steuerzahlung erneut aufgeschoben.

Bei einem gleichartigen Austausch sind mehrere wichtige Überlegungen zu beachten, um sicherzustellen, dass beim Verkauf des ersten Vermögenswerts keine Steuerschuld entsteht:

1. Der zu verkaufende Vermögenswert muss eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sein und darf kein persönlicher Wohnsitz sein.

2. Der mit dem Erlös erworbene Vermögenswert muss dem zu verkaufenden Vermögenswert ähnlich sein.

3. Die Erlöse aus dem Verkauf müssen innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des ersten Vermögenswerts zum Kauf des anderen Vermögenswerts verwendet werden, obwohl Sie die Immobilie oder den Vermögenswert, den Sie kaufen, innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf im Austausch für gleichartige Gegenstände identifizieren müssen .

Es gibt einige Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des steuerbegünstigten Kapitalgewinns. Stellen Sie daher sicher, dass Sie die neuesten Steuervorschriften überprüfen, bevor Sie mit einem ähnlichen Austausch fortfahren.

Besondere Überlegungen

Zusätzlich zu den Steueraufschubvorteilen ermöglicht ein gleichartiger Austausch dem Verkäufer, seine Abschreibungsrückerstattung aufzuschieben – den Gewinn aus dem Verkauf von abschreibungsfähigem Kapitalvermögen, der für Einkommensteuerzwecke als Einkommen gemeldet werden muss. Ein Steuerzahler kann auch staatliche Steuern auf gleichartigen Austausch vermeiden.

Beispielsweise verlangen einige Bundesstaaten, dass entweder ein Käufer oder Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie staatliche Einkommenssteuern entrichtet,. was als staatlich vorgeschriebene Quellensteuer bezeichnet wird. Eigentum, das in einem Austausch gleicher Art übertragen wird, kann jedoch eine Befreiung erhalten. Um die Befreiung in Anspruch zu nehmen, muss der Steuerzahler ein vom Staat bereitgestelltes Befreiungsformular oder eine Bescheinigung unterzeichnen. Einige Staaten verlangen, dass der Verkäufer die Befreiung 20 Tage vor Abschluss einreicht, während andere Staaten die Einreichung des Befreiungsformulars bei Abschluss zulassen können.

Vor- und Nachteile eines Like-Kind-Tauschs

Der auffälligste Vorteil eines Austauschs gleicher Art ist die günstige steuerliche Behandlung. Im Rahmen dieses Austauschs kann ein Vermögenswert durch einen gleichartigen Vermögenswert ersetzt werden, ohne dass ein steuerpflichtiges Ereignis ausgelöst wird. Der Austausch muss nicht mit einem Vermögenswert erfolgen, der mit dem zu ersetzenden identisch ist; es muss sich in derselben Anlageklasse befinden.

Der IRS legt keine Begrenzung fest, wie oft jemand einen 1031-Austausch durchführen kann. So können Anleger kontinuierlich nach lukrativeren Gelegenheiten Ausschau halten. Auch Gelder, die zur Zahlung von Kapitalertragssteuern verwendet worden wären, stehen zur Reinvestition zur Verfügung.

Obwohl ein gleichartiger Austausch Steuervorteile bietet, sind sie vorübergehend. Steuern werden abgegrenzt, nicht eliminiert. Irgendwann werden Kapitalertragssteuern fällig. Auch wenn der Austausch nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist oder gemäß den IRS-Regeln stattfindet, wird die Transaktion steuerpflichtig.

Ebenso wie Kapitalertragssteuern werden auch Verluste gestundet. Ein mit Verlusten behafteter Tausch gleicher Art muss auf neue Rechnung vorgetragen werden.

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Beispiel für einen Like-Kind-Tausch

Ein gleichartiger Austausch ist ideal für einen Geschäftsinhaber, der sein Geschäft verkaufen und in ein anderes investieren möchte, oder für einen Immobilieninvestor, der ein Mietobjekt verkaufen und ein ähnliches kaufen möchte. Ein 8824-Formular muss beim Internal Revenue Service (IRS) eingereicht werden, in dem die Bedingungen des Geschäfts aufgeführt sind. Gewinne, die erfasst wurden, weil Boot – Barmittel, Verbindlichkeiten oder andere Vermögenswerte, die nicht gleichartig sind und die in einem gleichartigen Austausch gegeben oder erhalten wurden – erhalten wurden, wird auf Formular 8949, Schedule D (Formular 1040) oder Formular 4797 gemeldet. soweit zutreffend. Wenn die Abschreibung wieder erfasst werden muss, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentlicher Ertrag ausgewiesen werden.

Häufig gestellte Fragen zum Tausch von Gleichgesinnten

Was ist der Zweck eines Drittintermediärs bei einem verzögerten Austausch gleicher Art?

Der Drittintermediär oder qualifizierte Intermediär erfüllt die Dokumentationsanforderungen und stellt sicher, dass die Verkaufserlöse aufbewahrt werden, bis der Austausch abgeschlossen ist, und dass der Austausch den IRS-Richtlinien entspricht. Angesichts der Komplexität dieser Transaktionen bietet die Zusammenarbeit mit einem Full-Service-1031-Austauschunternehmen mit einer etablierten Erfolgsbilanz Vorteile.

Wie melden Sie einen gleichartigen Austausch, der in zwei Steuerjahre fällt?

Für einen erfolgreichen Austausch gleicher Art, der sich über zwei Jahre erstreckt, meldet der Steuerzahler die Transaktion auf dem IRS-Formular 8824. Der Austausch wird für das Jahr gemeldet, in dem der Austausch begann. Für im nächsten Steuerjahr erhaltene Wechselgelder meldet der Steuerzahler diese Erlöse auf dem IRS-Formular 6252.

Bei einem gescheiterten Austausch gleicher Art, der sich über zwei Steuerjahre erstreckt, muss der Steuerzahler möglicherweise alle Gewinne nach der Ratenzahlungsmethode melden. Auch wenn er sich nicht für den Austausch gleicher Art qualifiziert, kann er möglicherweise Gewinne aufschieben für ein Jahr.

Wann wird ein realisierter Verlust bei einem Austausch unter gleichen Bedingungen anerkannt?

Ein Verlust wird erst realisiert, wenn die Transaktion steuerpflichtig wird. Bei einem gleichartigen Austausch werden Kapitalverluste ebenso wie Kapitalgewinne steuerbefreit.

Das Endergebnis

Ein gleichartiger Austausch bietet denjenigen, die sich qualifizieren, günstige Steuervorteile. Steuerzahler können die Kapitalertragssteuer weiterhin auf unbestimmte Zeit aufschieben und haben keine Begrenzung, wie oft sie gleichartige Tauschgeschäfte durchführen können. Der IRS legt strenge Richtlinien fest, was ausgetauscht werden kann und wann. Trotz der Vorteile müssen sich die Steuerzahler darüber im Klaren sein, dass Verluste bei einem Austausch gleicher Art aufgeschoben werden und Steuern nicht vermeidbar sind.

Höhepunkte

• Ein gleichartiger Austausch wird verwendet, wenn jemand einen Vermögenswert verkaufen und einen ähnlichen erwerben möchte, während er die Kapitalertragssteuer vermeidet.

• Der Austausch gleicher Art wird vom IRS streng überwacht und erfordert eine genaue Buchführung, um sicherzustellen, dass keine Steuerstrafe anfällt.

• Versierte Verkäufer können den Austausch ähnlicher Art nutzen, um andere bestimmte Arten von Gewinnen, wie z. B. Abschreibungen, aufzuschieben.

• Steuern im Rahmen eines Austauschs gleicher Art werden aufgeschoben, nicht eliminiert.

• Ein gleichartiger Austausch ermöglicht es dem Verkäufer, seine Wertminderungsrückerstattung aufzuschieben.