Like-Kind Exchange

Mikä on samankaltainen vaihto?

Samankaltainen vaihto on veronalainen liiketoimi, joka mahdollistaa omaisuuserän luovuttamisen ja toisen vastaavan omaisuuden hankkimisen ilman, että ensimmäisen omaisuuserän myynnistä syntyy luovutusvoittoverovelkaa.

Ennen verolainsäädännön hyväksymistä joulukuussa 2017 se olisi voinut sisältää yhden yrityksen vaihtamisen toiseen – tai yhden aineellisen omaisuuden, kuten taideteoksen tai raskaan kaluston, vaihtamisen toiseen. Vuoden 2017 jälkeen samankaltainen vaihto koskee vain liike- tai kiinteistösijoituskiinteistön vaihtoa toiseen kiinteistöön.

Kuinka samankaltainen vaihto toimii

Kun liikekiinteistö tai sijoituskiinteistö myydään voittoa vastaan, sijoittaja on velvollinen maksamaan myyntivoittoveroa saadusta voitosta. Kaikkia myyntivoittoja verotetaan joko lyhyen aikavälin 10–37 prosentin myyntivoittoprosentilla vuoden sisällä tehdystä myynnistä saadusta voitosta tai pitkän aikavälin verokannan mukaan, joka on 10–20 prosenttia myynnistä saaduista voitoista. vuoden kuluttua alkuperäisestä ostopäivästä.

Samankaltainen vaihto tunnetaan myös nimellä 1031-vaihto tai Starker-vaihto.

pykälä 1031 vapauttaa sijoittajan kuitenkin veronmaksusta voitosta, jos kiinteistön myynnistä tai luovutuksesta saadut varat sijoitetaan uudelleen samanlaiseen, samanarvoiseen tai suurempaan omaisuuteen osana edellytykset täyttävää omaisuutta. samanlaista vaihtoa. Kaikki kiinteistöt, paitsi oma henkilökohtainen asunto, katsotaan samanlaisiksi kuin minkä tahansa muun kiinteistön. Yleensä mikä tahansa kiinteistö, jota pidetään tuottavasti kaupassa tai liiketoiminnassa tai sijoitustarkoituksessa, on kelvollinen samankaltaiseen vaihtoon.

Veronmaksajan, joka myy sijoituskiinteistön ja ostaa toisen määräajassa, ei tarvitse maksaa veroa ensimmäisestä luovutuksesta. He joutuvat maksamaan veroa toisen kiinteistön myynnistä tai luovutuksesta, ellei muuta vastaavaa vaihtoa tehdä, jolloin veron maksua lykätään uudelleen.

On useita tärkeitä näkökohtia, jotka on pidettävä mielessä samankaltaisessa vaihdossa sen varmistamiseksi, ettei verovelkaa synny ensimmäisen omaisuuden myynnin yhteydessä:

1. Myytävän omaisuuden on oltava sijoituskiinteistö, eikä se voi olla henkilökohtainen asunto.

2. Tuotolla ostettavan omaisuuden on oltava samanlainen kuin myytävän omaisuuden.

3. Myynnistä saadut varat on käytettävä toisen omaisuuden ostamiseen 180 päivän kuluessa ensimmäisen omaisuuden myynnistä, vaikka sinun on yksilöitävä omaisuus tai omaisuus, jonka ostat samankaltaisessa vaihdossa 45 päivän kuluessa myynnistä. .

Verotuksellisen myyntivoiton määrällä on joitain rajoituksia, joten varmista, että tarkistat viimeisimmät verosäännöt ennen kuin jatkat samankaltaista vaihtoa.

Erityisiä huomioita

Verojen lykkäysetujen lisäksi samankaltainen vaihto antaa myyjälle mahdollisuuden lykätä poistojen takaisinottoa – poistokelpoisen pääomakiinteistön myynnistä saatua voittoa, joka on raportoitava tulona tuloverotuksessa. Veronmaksaja voi myös välttää valtion verot samankaltaisissa vaihdoissa.

Esimerkiksi jotkut osavaltiot vaativat, että joko ostaja tai myyjä maksaa valtion tuloveroa,. kun omaisuus myydään, eli valtion pakollisena ennakonpidätyksenä. Samankaltaisessa vaihdossa luovutettu omaisuus voi kuitenkin saada vapautuksen. Vapautuksen hakemiseksi verovelvollisen on allekirjoitettava valtion toimittama vapautuslomake tai todistus. Jotkut osavaltiot vaativat myyjää toimittamaan vapautuksen 20 päivää ennen sulkemista, kun taas toiset osavaltiot voivat sallia vapautuslomakkeen toimittamisen sulkemisen yhteydessä.

Samankaltaisen vaihdon edut ja haitat

Samankaltaisen vaihdon räikein etu on edullinen verokohtelu. Tässä vaihdossa omaisuus voidaan korvata samankaltaisella omaisuuserällä ilman, että se laukaisee verotettavan tapahtuman. Vaihdon ei tarvitse tapahtua samanlaisen omaisuuden kanssa kuin korvattava; sen on oltava samassa omaisuusluokassa.

IRS ei aseta rajoituksia sille, kuinka usein joku voi tehdä 1031-vaihdon. Sijoittajat voivat siis jatkuvasti etsiä tuottoisempia mahdollisuuksia. Myös rahat, jotka olisi käytetty pääomatuloverojen maksamiseen, ovat käytettävissä uudelleensijoittamiseen.

Vaikka samankaltainen vaihto tarjoaa veroetuja, ne ovat väliaikaisia. Veroja lykätään, ei poisteta. Jossain vaiheessa pääomatuloverot maksetaan. Lisäksi, jos vaihtoa ei tapahdu säädetyn ajan kuluessa tai IRS:n sääntöjen mukaisesti, liiketoimesta tulee verollinen.

Aivan kuten myyntivoittoverot lykätään, niin ovat myös tappiot. Samankaltainen vaihto, joka sisältää tappioita, on siirrettävä eteenpäin.

TTT

Esimerkki samankaltaisesta vaihdosta

Samankaltainen vaihto on ihanteellinen yrityksen omistajalle, joka haluaa myydä yritystään ja sijoittaa toiseen, tai kiinteistösijoittajalle, joka haluaa myydä vuokra-asunnon ja ostaa samanlaisen. 8824-lomake on lähetettävä Internal Revenue Service (IRS) -palveluun, jossa on yksityiskohtaiset tiedot kaupan ehdoista. Voitto, joka tunnustetaan siitä syystä, että tavara - käteinen, velat tai muu omaisuus, joka ei ole samankaltainen ja joka annetaan tai vastaanotetaan samankaltaisessa vaihdossa - on saatu, ilmoitetaan lomakkeella 8949, luettelossa D (lomake 1040) tai lomakkeella 4797,. soveltuvin osin. Jos poistot on kirjattava takaisin, tämä kirjattu voitto voidaan joutua raportoimaan tavanomaisina tuottoina.

Like-Kind Exchangen UKK

Mikä on kolmannen osapuolen välittäjän tarkoitus viivästetyssä samankaltaisessa vaihdossa?

Kolmannen osapuolen välittäjä tai valtuutettu välittäjä täyttää dokumentaatiovaatimukset ja varmistaa, että myyntitulot säilytetään vaihdon loppuun asti ja että pörssi noudattaa IRS:n ohjeita. Näiden tapahtumien monimutkaisuuden vuoksi on etuja työskennellä täyden palvelun 1031-vaihtoyhtiön kanssa, jolla on vakiintunut kokemus.

Kuinka ilmoitat samankaltaisesta vaihdosta, joka putoaa kahdessa verovuodessa?

Onnistuneesta samankaltaisesta vaihdosta, joka kattaa kaksi vuotta, veronmaksaja ilmoittaa liiketoimesta IRS-lomakkeella 8824. Vaihto raportoidaan vaihdon alkamisvuonna. Seuraavana verovuonna saaduista vaihtovaroista veronmaksaja ilmoittaa tulot IRS-lomakkeella 6252.

Epäonnistuneessa samankaltaisessa vaihdossa, joka kattaa kaksi verovuotta, veronmaksaja voidaan vaatia ilmoittamaan mahdolliset voitot maksuerämenetelmällä.Vaikka he eivät täytä samankaltaisen vaihdon ehtoja, he saattavat silti pystyä lykkäämään voittoja. yhdeksi vuodeksi.

Milloin toteutunut tappio tunnustetaan samankaltaisessa vaihdossa?

Tappio realisoituu vasta, kun liiketoimesta tulee veronalainen. Samankaltaisessa vaihdossa pääomatappiot verotetaan samoin kuin myyntivoitotkin.

Bottom Line

Samankaltainen vaihto tarjoaa edullisia veroetuja niille, jotka kelpaavat. Veronmaksajat voivat jatkaa myyntivoittoveron lykkäämistä loputtomiin, eikä heillä ole rajoituksia sille, kuinka usein he voivat suorittaa samankaltaisia vaihtoja. IRS asettaa tiukat ohjeet siitä, mitä voidaan vaihtaa ja milloin. Eduistaan huolimatta veronmaksajien on tiedostettava, että samankaltaisesta vaihdosta aiheutuvat tappiot lykätään eikä veroja voida välttää.

Kohokohdat

• Samankaltaista vaihtoa käytetään silloin, kun joku haluaa myydä omaisuuden ja hankkia vastaavan välttämällä luovutusvoittoveron.

• Verohallinto valvoo tiukasti samankaltaisia vaihtoja, ja ne edellyttävät tarkkaa kirjanpitoa varmistaakseen, ettei verorangaistusta aiheudu.

• Taitavat myyjät voivat käyttää samankaltaista vaihtoa lykätäkseen muuntyyppisiä voittoja, kuten poistoja.

• Samankaltaisen vaihdon verot lykätään, ei eliminoitu.

• Samankaltaisen vaihdon avulla myyjä voi lykätä poistojen takaisinottoa.