Like-Kind Exchange

Vad är ett liknande utbyte?

Ett liknande utbyte är en skatteuppskjuten transaktion som möjliggör avyttring av en tillgång och förvärv av en annan liknande tillgång utan att generera en skatteskuld för kapitalvinster från försäljningen av den första tillgången.

Fram till att skattelagstiftningen antogs i december 2017 kunde det ha inkluderat utbyte av ett företag mot ett annat - eller en del av materiell egendom, såsom konstverk eller tung utrustning, mot en annan. Efter 2017 gäller ett liknande byte endast för byte av en affärs- eller fastighetsförvaltningsfastighet mot en annan fastighet.

Hur ett liknande utbyte fungerar

När en kommersiell fastighet eller förvaltningsfastighet säljs för en vinst, är investeraren skyldig att betala en reavinstskatt på den intjänade vinsten. Alla kapitalvinster beskattas med antingen den kortsiktiga kapitalvinstens sats mellan 10 % och 37 % för vinster gjorda vid en försäljning inom ett år eller den långsiktiga satsen, som faller mellan 10 % till 20 % för vinster gjorda vid en försäljning efter ett år från det första köpdatumet.

Ett liknande utbyte är också känt som ett 1031-utbyte eller ett Starker-utbyte.

Sektion 1031 i Internal Revenue Code (IRC) befriar dock en investerare från att göra en skattebetalning på en vinst om intäkterna från försäljningen eller avyttringen av egendomen återinvesteras i en liknande fastighet av lika eller större värde som en del av en kvalificering liknande utbyte. Alla fastigheter, förutom den egna personliga bostaden, anses vara likadana som alla andra fastigheter. Allmänt sett kvalificerar alla fastigheter som innehas för produktivt bruk i handeln eller affärer eller för investeringar för ett liknande utbyte.

En skattskyldig som säljer en förvaltningsfastighet och köper en annan inom en fastställd tidsfrist kommer inte att behöva betala skatt vid första avyttringen. De kommer att behöva betala skatt vid försäljning eller avyttring av den andra fastigheten om inte ett annat liknande byte görs, i vilket fall skattebetalningen kommer att skjutas upp igen.

Det finns flera viktiga överväganden att tänka på med ett liknande utbyte för att säkerställa att en skatteskuld inte skapas vid försäljningen av den första tillgången:

1. Tillgången som säljs måste vara en förvaltningsfastighet och får inte vara en personlig bostad.

2. Den tillgång som köps med intäkterna måste likna den tillgång som säljs.

3. Intäkterna från försäljningen måste användas för att köpa den andra tillgången inom 180 dagar efter försäljningen av den första tillgången, även om du måste identifiera egendomen eller tillgången som du köper i liknande utbyte inom 45 dagar efter försäljningen .

Det finns vissa begränsningar för hur mycket kapitalvinst som skjuts upp med skatt, så se till att du kontrollerar de senaste skattereglerna innan du fortsätter med ett liknande utbyte.

Särskilda överväganden

Utöver skatteuppskovsförmånerna tillåter ett liknande utbyte säljaren att skjuta upp återtagandet av sin avskrivning – den vinst som erhålls från försäljningen av avskrivningsbar kapitalegendom som måste redovisas som inkomst för inkomstskatteändamål. En skattebetalare kan också undvika statliga skatter på liknande utbyten.

Till exempel kräver vissa stater att antingen en köpare eller säljare betalar statlig inkomstskatt när en fastighet säljs, känd som statlig obligatorisk källskatt. Fastighet som överlåts i ett liknande byte kan dock få dispens. För att göra anspråk på befrielsen måste den skattskyldige underteckna en befrielseblankett eller ett intyg som tillhandahålls av staten. Vissa stater kräver att säljaren lämnar in undantaget 20 dagar före stängning, medan andra stater kan tillåta att undantagsformuläret lämnas in vid stängning.

Fördelar och nackdelar med ett liknande utbyte

Den mest iögonfallande fördelen med ett liknande utbyte är den förmånliga skattebehandlingen. Enligt detta utbyte kan en tillgång ersättas med en liknande tillgång utan att utlösa en skattepliktig händelse. Bytet behöver inte vara med en tillgång som är identisk med den som ersätts; det måste vara i samma tillgångsslag.

IRS sätter ingen gräns för hur ofta någon kan göra ett 1031-utbyte. Så investerare kan kontinuerligt leta efter mer lukrativa möjligheter. Pengar som skulle ha använts för att betala kapitalvinstskatter är också tillgängliga för återinvestering.

Även om ett liknande utbyte erbjuder skatteförmåner, är de tillfälliga. Skatter skjuts upp, inte elimineras. Vid någon tidpunkt kommer kapitalvinstskatt att betalas. Om bytet inte sker inom den föreskrivna perioden eller enligt IRS-reglerna blir transaktionen skattepliktig.

Precis som kapitalvinstskatter skjuts upp, så är det också förluster. Ett liknande utbyte som inkluderar förluster måste överföras.

TTT

Exempel på ett liknande utbyte

Ett liknande utbyte är idealiskt för en företagsägare som vill sälja sin verksamhet och investera i en annan eller en fastighetsinvesterare som vill sälja en hyresfastighet och köpa en liknande. Ett 8824-formulär måste lämnas in till Internal Revenue Service (IRS) som beskriver villkoren för affären. Vinst redovisad eftersom boot – kontanter, skulder eller annan egendom som inte är liknande och som ges eller tas emot i ett liknande utbyte – har tagits emot rapporteras på formulär 8949, schema D (formulär 1040) eller formulär 4797,. som tillämpligt. Om avskrivningar måste återvinnas kan denna redovisade vinst behöva redovisas som vanlig intäkt.

Vanliga frågor om Like-Kind Exchange

Vad är syftet med en tredje parts mellanhand i ett uppskjutet liknande utbyte?

Tredjepartsförmedlaren, eller kvalificerad mellanhand, uppfyller dokumentationskraven och säkerställer att försäljningsintäkterna hålls tills utbytet är slutfört och att utbytet följer IRS-riktlinjerna. Med tanke på komplexiteten i dessa transaktioner finns det fördelar med att arbeta med ett fullservice 1031-börsföretag med en etablerad meritlista.

Hur rapporterar du ett liknande utbyte som faller inom två skatteår?

För ett framgångsrikt utbyte av liknande slag som sträcker sig över två år kommer skattebetalaren att rapportera transaktionen på IRS-formulär 8824. Utbytet kommer att rapporteras för det år då utbytet började. För utbytesmedel som tas emot under nästa skatteår kommer skattebetalaren att rapportera dessa intäkter på IRS-formulär 6252.

För ett misslyckat utbyte av liknande slag som sträcker sig över två skatteår kan skattebetalaren bli skyldig att rapportera eventuella vinster enligt avbetalningsmetoden. Även om de inte kvalificerar sig för utbytet av liknande slag, kan de fortfarande kunna skjuta upp vinster för ett år.

När upptäcks en realiserad förlust i ett liknande utbyte?

En förlust realiseras inte förrän transaktionen blir skattepliktig. Under ett liknande utbyte skjuts kapitalförluster upp på samma sätt som kapitalvinster.

Poängen

Ett liknande utbyte erbjuder förmånliga skatteförmåner för dem som kvalificerar sig. Skattebetalare kan fortsätta att skjuta upp kapitalvinstskatten på obestämd tid och har inga gränser för hur ofta de kan utföra liknande utbyten. IRS sätter strikta riktlinjer för vad som kan bytas och när. Trots dess fördelar måste skattebetalare vara medvetna om att förluster under ett liknande utbyte skjuts upp och skatter inte kan undvikas.

Höjdpunkter

– Ett liknande utbyte används när någon vill sälja en tillgång och förvärva en liknande samtidigt som man slipper kapitalvinstskatten.

• Liknande utbyten övervakas hårt av IRS och kräver noggrann bokföring för att säkerställa att inga skatteavgifter uppstår.

• Kunniga säljare kan använda liknande utbyte för att skjuta upp andra specifika typer av vinster, såsom avskrivningar.

• Skatter under ett liknande utbyte skjuts upp, inte elimineras.

• Ett liknande utbyte gör det möjligt för säljaren att skjuta upp återtagandet av sin avskrivning.