Échange similaire

Qu'est-ce qu'un échange similaire ?

Un échange de même nature est une transaction à imposition différée qui permet la cession d'un actif et l'acquisition d' un autre actif similaire sans générer d'impôt sur les gains en capital à la vente du premier actif.

Jusqu'à l'adoption de la législation fiscale en décembre 2017, cela aurait pu inclure l'échange d'une entreprise contre une autre, ou d'un bien corporel, comme une œuvre d'art ou de l'équipement lourd, contre un autre. Après 2017, un échange de même nature ne s'applique qu'à l'échange d'un immeuble de placement professionnel ou immobilier contre un autre bien.

Comment fonctionne un échange similaire

Lorsqu'une propriété commerciale ou un immeuble de placement est vendu à des fins lucratives, l'investisseur est tenu de payer un impôt sur les gains en capital sur les bénéfices réalisés. Tous les gains en capital sont imposés soit au taux des gains en capital à court terme compris entre 10 % et 37 % pour les bénéfices réalisés sur une vente dans l'année, soit au taux à long terme, qui se situe entre 10 % et 20 % pour les bénéfices réalisés sur une vente. après un an à compter de la date d'achat initiale.

Un échange similaire est également appelé échange 1031 ou échange Starker.

Cependant, l' article 1031 de l'Internal Revenue Code (IRC) exonère un investisseur du paiement d'un impôt sur un gain si le produit de la vente ou de l'aliénation du bien est réinvesti dans un bien similaire de valeur égale ou supérieure dans le cadre d'un échange de même nature. Tout bien immobilier, à l'exception de sa propre résidence personnelle, est considéré comme semblable à tout autre bien immobilier. En règle générale, tout bien immobilier détenu à des fins productives dans le commerce ou l'entreprise ou à des fins d'investissement est admissible à un échange de même nature.

Un contribuable qui vend un immeuble de placement et en achète un autre dans un délai imparti ne devra pas payer d'impôt lors de la première cession. Ils devront payer la taxe lors de la vente ou de la cession de la deuxième propriété à moins qu'un autre échange de même nature ne soit effectué, auquel cas le paiement de la taxe sera à nouveau différé.

Il y a plusieurs considérations importantes à garder à l'esprit avec un échange de même nature pour s'assurer qu'une dette fiscale n'est pas créée lors de la vente du premier actif :

1. L'actif vendu doit être un immeuble de placement et ne peut pas être une résidence personnelle.

2. L'actif acheté avec le produit doit être similaire à l'actif vendu.

3. Le produit de la vente doit être utilisé pour acheter l'autre actif dans les 180 jours suivant la vente du premier actif, bien que vous deviez identifier la propriété ou l'actif que vous achetez dans l'échange similaire dans les 45 jours suivant la vente. .

Il existe certaines limites au montant du gain en capital à imposition différée, alors assurez-vous de vérifier les dernières règles fiscales avant de procéder à un échange similaire.

Considérations particulières

En plus des avantages du report d'impôt, un échange de même nature permet au vendeur de reporter sa récupération d'amortissement - le gain reçu de la vente d'immobilisations amortissables qui doit être déclaré comme revenu aux fins de l'impôt sur le revenu. Un contribuable peut également éviter les impôts de l'État sur des échanges similaires.

Par exemple, certains États exigent qu'un acheteur ou un vendeur paie des impôts sur le revenu lorsqu'une propriété est vendue, connue sous le nom de retenue obligatoire d'État. Les biens transférés dans le cadre d'un échange de même nature peuvent cependant bénéficier d'une exemption. Pour demander l'exonération, le contribuable devra signer un formulaire ou un certificat d'exonération fourni par l'État. Certains États exigent que le vendeur soumette l'exemption 20 jours avant la clôture, tandis que d'autres États peuvent autoriser la soumission du formulaire d'exemption à la clôture.

Avantages et inconvénients d'un échange similaire

L'avantage le plus flagrant d'un échange similaire est le traitement fiscal favorable. Dans le cadre de cet échange, un actif peut être remplacé par un actif similaire sans déclencher d'événement imposable. L'échange n'a pas besoin d'être avec un bien identique à celui qui est remplacé ; il doit appartenir à la même classe d'actifs.

L'IRS ne fixe aucune limite à la fréquence à laquelle une personne peut effectuer un échange 1031. Ainsi, les investisseurs peuvent rechercher en permanence des opportunités plus lucratives. De plus, l'argent qui aurait été utilisé pour payer les impôts sur les gains en capital est disponible pour le réinvestissement.

Bien qu'un échange de même nature offre des avantages fiscaux, ils sont temporaires. Les impôts sont différés et non éliminés. À un moment donné, des impôts sur les gains en capital seront dus. De plus, si l'échange n'a pas lieu dans le délai prescrit ou selon les règles de l'IRS, la transaction deviendra imposable.

Tout comme les impôts sur les gains en capital sont différés, les pertes le sont également. Un échange de même nature qui comprend des pertes doit être reporté.

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Exemple d'échange similaire

Un échange de même nature est idéal pour un propriétaire d'entreprise qui cherche à vendre son entreprise et à investir dans une autre ou un investisseur immobilier qui cherche à vendre un bien locatif et à en acheter un similaire. Un formulaire 8824 doit être déposé auprès de l'Internal Revenue Service (IRS) détaillant les termes de l'accord. Le gain reconnu parce que la botte - espèces, passifs ou autres biens qui ne sont pas de même nature et qui est donné ou reçu dans un échange de même nature - a été reçu est déclaré sur le formulaire 8949, annexe D (formulaire 1040) ou le formulaire 4797,. selon le cas. Si l'amortissement doit être récupéré, ce gain constaté peut devoir être déclaré comme revenu ordinaire.

FAQ sur les échanges similaires

Quel est le but d'un intermédiaire tiers dans un échange différé de même nature ?

L'intermédiaire tiers, ou l'intermédiaire qualifié, remplit les exigences en matière de documentation et s'assure que le produit des ventes est conservé jusqu'à ce que l'échange soit terminé et que l'échange soit conforme aux directives de l'IRS. Compte tenu de la complexité de ces transactions, il y a des avantages à travailler avec une société d'échange 1031 à service complet avec une expérience établie.

Comment déclarer un échange de même nature qui tombe sur deux années d'imposition ?

Pour un échange réussi de même nature qui chevauche deux ans, le contribuable déclarera la transaction sur le formulaire IRS 8824. L' échange sera déclaré pour l'année au cours de laquelle l'échange a commencé. Pour les fonds d'échange reçus au cours de l'année d'imposition suivante, le contribuable déclarera ces produits sur le formulaire IRS 6252.

En cas d'échec d'un échange de même nature qui chevauche deux années d'imposition, le contribuable peut être tenu de déclarer tout gain selon la méthode des versements. Même s'il n'est pas admissible à l'échange de même nature, il peut toujours être en mesure de reporter les gains . pour un an.

Quand une perte réalisée est-elle reconnue dans un échange de même nature ?

Une perte n'est pas réalisée tant que la transaction ne devient pas imposable. Dans le cadre d'un échange de même nature, les pertes en capital sont à imposition différée, tout comme les gains en capital.

L'essentiel

Un échange similaire offre des avantages fiscaux favorables à ceux qui y ont droit. Les contribuables peuvent continuer à reporter indéfiniment l'impôt sur les gains en capital et n'ont aucune limite quant à la fréquence à laquelle ils peuvent effectuer des échanges de même nature. L'IRS établit des directives strictes sur ce qui peut être échangé et quand. Malgré ses avantages, les contribuables doivent être conscients que les pertes résultant d'un échange de même nature sont différées et que les impôts ne sont pas évitables.

Points forts

• Un échange de même nature est utilisé lorsque quelqu'un veut vendre un bien et en acquérir un similaire tout en évitant l'impôt sur les plus-values.

• Les échanges similaires sont fortement surveillés par l'IRS et nécessitent une comptabilité précise pour s'assurer qu'aucune pénalité fiscale n'est encourue.

• Les vendeurs avertis peuvent utiliser l'échange de même nature pour différer d'autres types de gains spécifiques, tels que la dépréciation.

• Les impôts dans le cadre d'un échange de même nature sont différés et non éliminés.

• Un échange à l'identique permet au vendeur de différer sa reprise d'amortissement.