Wymiana podobnego rodzaju

Co to jest wymiana podobnego rodzaju?

Wymiana podobnego rodzaju to transakcja z odroczonym opodatkowaniem, która pozwala na zbycie składnika aktywów i nabycie innego podobnego składnika aktywów bez generowania zobowiązania podatkowego od zysków kapitałowych ze sprzedaży pierwszego składnika aktywów.

Do czasu uchwalenia przepisów podatkowych w grudniu 2017 r. mogło to obejmować wymianę jednej firmy na inną lub jedną rzecz materialną, taką jak dzieła sztuki lub ciężki sprzęt, na inną. Po 2017 r. wymiana analogiczna dotyczy tylko wymiany firmy lub nieruchomości inwestycyjnej na inną nieruchomość.

Jak działa wymiana podobnego rodzaju

Kiedy nieruchomość komercyjna lub inwestycyjna jest sprzedawana z zyskiem, inwestor jest zobowiązany do zapłaty podatku od zysków kapitałowych od osiągniętego zysku. Wszystkie zyski kapitałowe są opodatkowane według stawki krótkoterminowych zysków kapitałowych od 10% do 37% w przypadku zysków ze sprzedaży w ciągu jednego roku lub stawki długoterminowej, która wynosi od 10% do 20% w przypadku zysków ze sprzedaży po roku od daty zakupu.

Wymiana podobnego rodzaju jest również znana jako wymiana 1031 lub wymiana Starker.

Jednak sekcja 1031 Kodeksu Podatkowego (IRC) zwalnia inwestora z zapłaty podatku od zysku, jeśli dochody ze sprzedaży lub zbycia nieruchomości są ponownie inwestowane w podobną nieruchomość o równej lub większej wartości w ramach kwalifikującej się podobna wymiana. Każda nieruchomość, z wyjątkiem własnego miejsca zamieszkania, jest uważana za taką samą jak każda inna nieruchomość. Ogólnie rzecz biorąc, każda nieruchomość utrzymywana w celu produktywnego wykorzystania w handlu lub biznesie lub w celach inwestycyjnych kwalifikuje się do podobnej wymiany.

Podatnik, który w określonym terminie sprzedaje nieruchomość inwestycyjną i kupuje inną, nie będzie musiał płacić podatku od pierwszego zbycia. Będą musieli zapłacić podatek przy sprzedaży lub zbyciu drugiej nieruchomości, chyba że zostanie dokonana inna wymiana podobnego rodzaju, w którym to przypadku płatność podatku zostanie ponownie odroczona.

Istnieje kilka ważnych kwestii, o których należy pamiętać przy podobnej wymianie, aby zapewnić, że zobowiązanie podatkowe nie zostanie utworzone po sprzedaży pierwszego składnika aktywów:

1. Sprzedawany majątek musi stanowić nieruchomość inwestycyjną i nie może być miejscem zamieszkania.

2. Aktywa kupowane z przychodami muszą być podobne do aktywów sprzedawanych.

3. Wpływy ze sprzedaży muszą zostać wykorzystane na zakup drugiego składnika aktywów w ciągu 180 dni od sprzedaży pierwszego składnika aktywów, chociaż w ciągu 45 dni od sprzedaży należy zidentyfikować nieruchomość lub aktywa, które kupujesz w podobnej wymianie .

Istnieją pewne ograniczenia dotyczące kwoty odroczonego podatku, dlatego przed przystąpieniem do podobnej wymiany należy sprawdzić najnowsze przepisy podatkowe.

Uwagi specjalne

Oprócz korzyści związanych z odroczeniem podatku, podobna wymiana pozwala sprzedającemu na odroczenie odzyskania amortyzacji – zysku uzyskanego ze sprzedaży majątku kapitałowego podlegającego amortyzacji, który należy wykazać jako dochód dla celów podatku dochodowego. Podatnik może również uniknąć podatków stanowych na podobnych giełdach.

Na przykład niektóre stany wymagają, aby kupujący lub sprzedający płacili stanowe podatki dochodowe, gdy nieruchomość jest sprzedawana, co jest znane jako stanowe obowiązkowe potrącenie u źródła. Mienie przekazane w ramach wymiany podobnej może jednak otrzymać zwolnienie. Aby ubiegać się o zwolnienie, podatnik będzie musiał podpisać formularz zwolnienia lub zaświadczenie dostarczone przez państwo. Niektóre stany wymagają od sprzedawcy przesłania zwolnienia na 20 dni przed zamknięciem, podczas gdy inne stany mogą zezwolić na złożenie formularza zwolnienia przy zamknięciu.

Zalety i wady podobnej wymiany

Najbardziej rażącą korzyścią wymiany podobnej jest korzystne traktowanie podatkowe. W ramach tej wymiany aktywa można zastąpić aktywami podobnego rodzaju bez wyzwalania zdarzenia podatkowego. Wymiana nie musi dotyczyć aktywa identycznego z tym, który jest wymieniany; musi należeć do tej samej klasy aktywów.

IRS nie określa limitu tego, jak często ktoś może dokonać wymiany 1031. Dzięki temu inwestorzy mogą stale szukać bardziej lukratywnych okazji. Ponadto pieniądze, które zostałyby wykorzystane do płacenia podatków od zysków kapitałowych, są dostępne do reinwestycji.

Chociaż podobna wymiana oferuje korzyści podatkowe, są one tymczasowe. Podatki są odroczone, a nie eliminowane. W pewnym momencie będą należne podatki od zysków kapitałowych. Ponadto, jeśli wymiana nie nastąpi w wyznaczonym terminie lub zgodnie z przepisami IRS, transakcja zostanie opodatkowana.

Tak jak podatki od zysków kapitałowych są odroczone, tak samo straty. Wymiana podobnego rodzaju, która obejmuje straty, musi zostać przeniesiona.

TTT

Przykład wymiany podobnego rodzaju

Tego rodzaju giełda jest idealna dla właściciela firmy, który chce sprzedać swoją firmę i zainwestować w inną, lub inwestora nieruchomości, który chce sprzedać nieruchomość na wynajem i kupić podobną. Formularz 8824 należy złożyć w Urzędzie Skarbowym (IRS) z wyszczególnieniem warunków transakcji. Zysk rozpoznany, ponieważ boot – gotówka, zobowiązania lub inna własność, która nie jest tego samego rodzaju i która jest podana lub otrzymana w podobnej wymianie – została zgłoszona na formularzu 8949, Schedule D (Form 1040) lub formularzu 4797,. w stosownych przypadkach. Jeśli amortyzacja musi zostać odzyskana, wówczas ten ujęty zysk może wymagać wykazania jako zwykłego dochodu.

Często zadawane pytania dotyczące wymiany podobnego rodzaju

Jaki jest cel zewnętrznego pośrednika w odroczonej podobnej wymianie?

Pośrednik będący stroną trzecią lub pośrednik kwalifikowany spełnia wymagania dotyczące dokumentacji i zapewnia, że wpływy ze sprzedaży są utrzymywane do czasu zakończenia wymiany oraz że wymiana jest zgodna z wytycznymi IRS. Biorąc pod uwagę złożoność tych transakcji, współpraca z firmą wymiany oferującą pełen zakres usług 1031 z ugruntowaną historią ma zalety.

Jak zgłosić podobną wymianę, która przypada w ciągu dwóch lat podatkowych?

W przypadku udanej wymiany podobnej, która trwa dwa lata, podatnik zgłosi transakcję na formularzu IRS 8824. Wymiana zostanie zgłoszona za rok, w którym rozpoczęła się wymiana. W przypadku środków wymiany otrzymanych w następnym roku podatkowym, podatnik zgłosi te wpływy na formularzu IRS 6252.

wymiany podobnej, która obejmuje dwa lata podatkowe, podatnik może być zobowiązany do zgłoszenia wszelkich zysków w ramach metody ratalnej. przez rok.

Kiedy zostanie rozpoznana zrealizowana strata na podobnej giełdzie?

Strata nie jest realizowana, dopóki transakcja nie zostanie opodatkowana. W przypadku wymiany podobnej, straty kapitałowe są odroczone pod względem podatkowym, podobnie jak zyski kapitałowe.

Podsumowanie

Wymiana podobnego rodzaju oferuje korzystne korzyści podatkowe dla tych, którzy się kwalifikują. Podatnicy mogą nadal odraczać podatek od zysków kapitałowych w nieskończoność i nie mają ograniczeń co do tego, jak często mogą dokonywać podobnych wymian. IRS ustala ścisłe wytyczne dotyczące tego, co i kiedy można wymienić. Pomimo korzyści, podatnicy muszą mieć świadomość, że straty na podobnych giełdach są odroczone, a podatków nie da się uniknąć.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Wymiana podobnego rodzaju jest stosowana, gdy ktoś chce sprzedać aktywa i nabyć podobny, unikając podatku od zysków kapitałowych.

• Giełdy podobne są ściśle monitorowane przez IRS i wymagają dokładnej księgowości, aby zapewnić, że nie zostaną naliczone żadne kary podatkowe.

• Doświadczeni sprzedawcy mogą korzystać z podobnej wymiany, aby odroczyć inne określone rodzaje zysków, takie jak amortyzacja.

• Podatki w ramach wymiany podobnej są odroczone, a nie eliminowane.

• Wymiana podobnego rodzaju umożliwia sprzedającemu odroczenie odzyskania amortyzacji.