§ 1031

Was ist Abschnitt 1031?

Abschnitt 1031 ist eine Bestimmung des Internal Revenue Code (IRC), die es einem Unternehmen oder den Eigentümern von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ermöglicht, Bundessteuern auf einige Immobilienbörsen aufzuschieben.

Die Rückstellung wird von Anlegern in Anspruch genommen, die eine Immobilie verkaufen und den Erlös in eine oder mehrere andere Immobilien reinvestieren. Es steht Käufern oder Verkäufern von Eigenheimen nicht für den eigenen Gebrauch zur Verfügung.

Qualifizierende Exchanges nach Abschnitt 1031 werden als 1031-Börsen, gleichartige Börsen oder Starker-Börsen bezeichnet. Abschnitt 1031 wird manchmal als Starker Loophole bezeichnet.

Abschnitt 1031 verstehen

Der Name Starker Loophole ist dem Gesetz beigefügt, seit ein Gerichtsurteil von 1979 zu dem Schluss kam, dass eine Vereinbarung über den Austausch von Eigentum innerhalb bestimmter Fristen im Wesentlichen dasselbe ist wie eine gleichzeitige Übertragung von Eigentum.

Früher war das Schlupfloch viel großzügiger definiert. Vor dem 31. Dezember 2017 konnte ähnliches Eigentum aus einer breiten Palette von realem und materiellem persönlichem Eigentum sein, das für Geschäfts- oder Investitionszwecke gehalten wird, einschließlich Franchise, Kunst, Ausrüstung, Handelsbestände, Wertpapiere, Beteiligungen an Partnerschaften, Vertrauenszertifikate , und nutzbringende Interessen.

Bei 1031 Tauschgeschäften, die nach dem 31.12.2017 abgeschlossen wurden, sind als Immobilien nur Geschäfts- oder Anlageimmobilien zulässig.

Regeln für die Verwendung von Abschnitt 1031

Abschnitt 1031 schiebt Steuern auf fristgerecht durchgeführte Swaps gleichartiger Immobilien auf. Es gibt eine Reihe wichtiger Schritte für einen richtig strukturierten 1031-Austausch:

• Die mit dem Erlös gekauften Immobilien müssen gleichartig sein.

• Die Steuer muss auf jeden „Stiefel“ im Jahr des 1031-Umtauschs gezahlt werden. Ein Boot ist ein Mehrwert für den Swap, der keine Immobilie ist.

• Nach dem Verkauf der Geschäfts- oder Anlageimmobilie müssen gleichartige Immobilien innerhalb von 45 Tagen identifiziert und innerhalb von 180 Tagen erworben werden.

Über gleichartige Immobilien

Abschnitt 1031 definiert gleichartige Immobilien als Immobilien, die für die produktive Nutzung in einem Gewerbe oder Unternehmen oder für Investitionszwecke gehalten werden. Abschnitt 1031 schiebt Steuern auf, wenn diese Immobilien in einer ordnungsgemäß strukturierten 1031-Börse gegen gleichartige Immobilien getauscht werden, die weiterhin für die produktive Nutzung in einem Handel oder Unternehmen oder für Investitionen gehalten werden.

Über den "Stiefel"

Abschnitt 1031 erlaubt es einem Investor, zusätzlich zu den ausgetauschten gleichartigen Immobilien Bargeld oder anderes Eigentum zu geben oder zu erhalten, das nicht gleichartig ist. Solche Ergänzungen zum Deal, wenn sie in einem 1031-Austausch gegeben oder erhalten werden, werden als „Boot“ bezeichnet.

Um sich zu qualifizieren, muss der Investor den Erlös aus dem Immobilienverkauf innerhalb von 180 Tagen oder dem Fälligkeitsdatum der Steuererklärung für die neue Immobilieninvestition verwenden.

Der Boot löst im Jahr des Tausches steuerpflichtige Gewinne oder Verluste aus. Der steuerpflichtige Betrag, der nicht durch Abschnitt 1031 aufgeschoben wird, ist der Betrag des Stiefels.

Der steuerpflichtige Betrag, der nach Abschnitt 1031 aufgeschoben wird, ist der Veräußerungsgewinn oder -verlust aus dem Austausch gleichartiger Immobilien .

Zeitpunkt des Austauschs

Abschnitt 1031 gibt einem Steuerzahler, der Geschäfts- oder Anlageimmobilien verkauft, 45 Kalendertage nach dem Abschluss die Möglichkeit, bis zu drei (und unter bestimmten Umständen vier oder mehr) gleichartige Ersatzimmobilien zu identifizieren.

Der Ersatz muss beschafft und der 1031-Austausch bis zum früheren von 180 Kalendertagen oder dem Fälligkeitsdatum (mit Verlängerungen) der Steuererklärung des Steuerzahlers abgeschlossen sein.

Einen 1031-Austausch melden

Obwohl die Steuer aufgeschoben ist und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird, muss der 1031-Austausch auf dem Formular 8824, Like-Kind Exchanges, gemeldet werden. Die Anweisungen des Formulars erklären, wie die Details des 1031-Austauschs gemeldet werden.

Der aus dem Stiefel anerkannte Gewinn wird je nach Bedarf auf Formular 8949,. Schedule D ( Formular 1040 ) oder Formular 4797 gemeldet. Wenn die Abschreibung wieder erfasst werden muss, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentliches Einkommen ausgewiesen werden.

Der 1031-Austauschprozess ist sehr komplex und Fehler können erhebliche Kosten verursachen. Vor diesem Hintergrund bietet die Zusammenarbeit mit einem seriösen Full-Service-1031-Austauschunternehmen Vorteile. Im Allgemeinen kosten diese Unternehmen weniger als Anwälte, die stundenweise abrechnen, und die Beauftragung einer Firma, die eine etablierte Erfolgsbilanz bei diesen Transaktionen hat, kann sicherstellen, dass Ihr gleichartiger Austausch die Anforderungen der Steuergesetzgebung erfüllt.

Höhepunkte

• Die Leistung von Section 1031 steht Verkäufern oder Käufern von Eigenheimen nicht zur Verfügung.

• Abschnitt 1031 erlaubt es Investoren in Geschäftsimmobilien, Steuern auf die Gewinne aus verkauften Immobilien aufzuschieben, um Barmittel für den Kauf anderer Immobilien aufzubringen.

• Es wird manchmal als Starker Loophole bezeichnet, da Verkauf und Kauf nicht gleichzeitig erfolgen müssen, um sich für die Steuerstundung zu qualifizieren.