Säädettävä korkoinen asuntolaina (ARM)

Kun saat asuntolainan, voit valita kiinteän koron tai vaihtuvan koron. Kiinteäkorkoisten asuntolainojen korko ja maksu pysyvät samana lainan voimassaoloaikana, kun taas säädettäväkorkoisten asuntolainojen korko vaihtelee, mikä muuttaa maksamasi summan.

Mikä on säädettäväkorkoinen asuntolaina?

Säädettäväkorkoinen asuntolaina tai ARM on asuntolaina, jonka korko voi muuttua ajoittain. Tämä tarkoittaa, että kuukausimaksut voivat nousta tai laskea. Yleensä alkuperäinen korko on alhaisempi kuin vastaavan kiinteäkorkoisen asuntolainan. Tämän ajanjakson päätyttyä korot – ja kuukausimaksusi – voivat laskea tai nousta.

Korot ovat arvaamattomia, vaikka ne ovat viime vuosikymmeninä pyrkineet nousemaan ja laskemaan usean vuoden jaksoissa. Vaikka korkojen odotetaan nousevan tänä vuonna, ne ovat edelleen suhteellisen alhaisia historiallisesti katsoen, joten kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat tällä hetkellä yleisempiä vaihtoehtoja. ARM:t ovat enimmäkseen parhaita lainaajille, jotka eivät aio pysyä kotona pitkällä aikavälillä tai korkeakorkoisessa ympäristössä.

Säädettäväkorkoinen asuntolaina vs. teaser laina

Säädettäväkorkoisen asuntolainan alkuperäistä korkoa kutsutaan joskus "tiiserikoroksi", ja jopa itse ARM-lainoja kutsutaan joskus "teaser"-lainoiksi. Vaikka ne ovat yleensä yksi ja sama, tavallisen ARM:n ja riskialttiimman teaser-lainan välillä voi olla ero, joka tarjoaa erittäin alennettua korkoa etukäteen, minkä jälkeen koron dramaattinen nousu tai lasku.

Kuinka ARM:t toimivat?

Suosituin säädettäväkorkoinen asuntolaina on 5/1 ARM:

• 5/1 ARM:n käyttöönottoaste kestää viisi vuotta. (Se on "5" kohdassa 5/1.)

• Sen jälkeen korkotaso voi muuttua vuosittain. (Se on "1" kohdassa 5/1.)

Jotkut lainanantajat tarjoavat 3/1 ARM, 7/1 ARM ja 10/1 ARM.

Olet suojattu kuukausittaisten maksujen mahdollisilta jyrkiltä vuosittaisilta korotuksilta, koska ARM:issa on ylärajat, jotka rajoittavat korkojen ja maksujen vaihtelua:

• Jaksottainen korkokatto rajoittaa sitä, kuinka paljon korko voi muuttua vuodesta toiseen.

• Elinikäinen korkokatto rajoittaa sitä, kuinka paljon korko voi nousta lainan voimassaoloaikana.

• Maksukatto rajoittaa summaa, jonka kuukausierä voi nousta lainan voimassaoloaikana dollareina, eikä sitä, kuinka paljon korko voi muuttua prosenttiyksiköissä.

Käsivarsien tyypit

• Hybridi-ARM – Hybridi-ARM on perinteinen säädettäväkorkoinen asuntolaina. Laina alkaa kiinteällä korolla muutaman vuoden (yleensä kolmesta 10:een), jonka jälkeen korko muuttuu ylös tai alas ennalta määrätyn aikataulun mukaan, esimerkiksi kerran vuodessa.

• Vain korko-ARM – Korko-ARM-lainat ovat säädettäväkorkoisia asuntolainoja, joilla lainanottaja maksaa vain korkoa (ei pääomaa) tietyltä ajalta. Kun tämä vain korkojakso päättyy, lainanottaja alkaa maksaa täyden pääoman ja koron maksuja. Korkojakso voi kestää muutamasta kuukaudesta muutamaan vuoteen. Tänä aikana kuukausimaksut ovat alhaiset (koska ne ovat vain korkoja), mutta lainanottaja ei myöskään rakenna omaa pääomaa (ellei asunnon arvo nouse).

• Maksuvaihtoehto ARM – ARM-maksuvaihtoehdolla lainanottajat valitsevat oman maksurakenteensa ja aikataulunsa, kuten vain korot; 15-30 tai 40 vuoden toimikausi; tai mikä tahansa muu maksu, joka on yhtä suuri tai suurempi kuin vähimmäismaksu. (Pienin maksu perustuu tyypilliseen 30 vuoden lyhennykseen lainan alkuperäisellä korolla.) Maksuvaihtoehto ARM voi kuitenkin johtaa negatiiviseen lyhennykseen, mikä tarkoittaa, että lainasi saldo kasvaa, koska et maksa tarpeeksi korkojen kattamiseksi. Jos saldo nousee liikaa, lainanantajasi saattaa muotoilla lainan uudelleen ja vaatia sinua suorittamaan paljon suurempia ja mahdollisesti kohtuuttomia maksuja.

Kuinka ARM:ien muuttuvat hinnat määritetään

Useimmat ARM-hinnat on sidottu yhteen kolmesta suuresta indeksistä:

• Viikoittainen kiinteä maturiteetin tuotto yhden vuoden valtion velkasitoumukselle – Yhdysvaltain valtiovarainministeriön liikkeeseen laskemat tuottovelkapaperit maksavat, kuten Federal Reserve Board on seurannut

• 11. piirin rahastojen kustannusindeksi (COFI) – Länsi-Yhdysvaltojen korkorahoituslaitokset maksavat omistamistaan talletuksista

• Suojattu yön yli -rahoituskorko (SOFR) – SOFR on korvannut Lontoon Interbank Offered Rate (LIBOR) -koron ARM-koron viitekorkona.

Lainapaperisi tunnistaa, mitä indeksiä tietty ARM seuraa.

ARM-korkojen määrittämiseksi asuntolainanantajat ottavat indeksikoron ja lisäävät sovitun määrän prosenttipisteitä, joita kutsutaan marginaaliksi. Indeksikurssi voi muuttua, mutta marginaali ei.

Esimerkiksi jos indeksi on 1,25 prosenttia ja marginaali 3 prosenttiyksikköä, ne lasketaan yhteen koroksi 4,25 prosenttia. Jos vuoden kuluttua indeksi on 1,5 prosenttia, lainasi korko nousee 4,5 prosenttiin.

ARMien plussat ja miinukset

###Plussat

• Alhaisempi alkukorko, mikä pienentää kuukausimaksuja ja mahdollistaa enemmän rahaa pääomaan

• Korko ja kuukausimaksut saattavat laskea

• Korko ei saa nousta ylärajan yli

###Haittoja

• Korko- ja kuukausimaksut saattavat nousta, ja kohtuuttomalle tasolle jopa ylärajalla

• Monimutkaisempi rakenne, jota voi olla vaikea ymmärtää

• Mahdollinen ennakkomaksusakko

Onko säädettävä korkoinen asuntolaina oikea sinulle?

Säädettäväkorkoiset asuntolainat tarjoavat pitkän aikavälin varmuuden etukäteissäästöihin tarjoamalla alhaisemman koron lainasi ensimmäisinä vuosina. Ne ovat yleensä ihanteellisia lainanottajille, jotka eivät aio jäädä kotiinsa pitkäksi aikaa tai aikovat uudelleenrahoittaa muutaman vuoden kuluttua. Jos aiot asua kotonasi vuosikymmeniä, ARM voi olla riskialtista – saatat huomata, että asuntolainamaksusi nousevat huomattavasti kiinteäkorkoisen ajanjakson päätyttyä. Jos olet ostamassa ikuista kotiasi, mieti tarkkaan, sopiiko ARM sinulle.

##Kohokohdat

• ARM:issa on yleensä ylärajat, jotka rajoittavat koron ja/tai maksujen nousemista vuodessa tai laina-ajan aikana.

• ARM voi olla fiksu taloudellinen valinta asunnonostajille, jotka suunnittelevat pitävänsä lainaa rajoitetun ajan ja joilla on varaa mahdollisiin koronkorotuksiin.

• Säädettäväkorkoinen asuntolaina (ARM) on asuntolaina, jonka korko voi vaihdella ajoittain tietyn vertailuarvon perusteella.

##UKK

Miten ARM-arvot lasketaan?

Kun alkuperäinen kiinteäkorkoinen kausi päättyy, lainakustannukset vaihtelevat viitekoron, kuten prime-koron, Lontoon Interbank Offered Rate (LIBOR), Secured Overnight Financing Rate (SOFR) tai lyhytaikaisen koron perusteella. Yhdysvaltain valtiovarainministeriö. Tämän lisäksi lainanantaja lisää myös oman kiinteän korkosummansa, joka tunnetaan ARM-marginaalina.

Miksi säädettäväkorkoinen asuntolaina (ARM) on huono idea?

Säädettäväkorkoiset asuntolainat (ARM) eivät sovi kaikille. Kyllä, niiden edulliset käyttöönottokorot houkuttelevat, ja ARM voisi auttaa sinua saamaan suuremman lainan asuntoa varten. Budjetointi on kuitenkin vaikeaa, kun maksut voivat vaihdella hurjasti, ja saatat päätyä suuriin taloudellisiin vaikeuksiin, jos korot nousevat, varsinkin jos ylärajaa ei ole asetettu.

Milloin ARMs tarjottiin ensimmäisen kerran asunnon ostajille?

ARMs on ollut olemassa useita vuosikymmeniä, ja mahdollisuus ottaa pitkäaikaista asuntolainaa vaihtelevalla korolla tuli ensimmäisen kerran amerikkalaisten käyttöön 1980-luvun alussa. Kongressi tyrmäsi aikaisemmat yritykset ottaa käyttöön tällaisia lainoja 1970-luvulla, koska pelättiin, että ne jättäisivät lainaajille hallitsemattomia asuntolainamaksuja. Myöhemmin saman vuosikymmenen aikana tapahtuva säästöteollisuuden taantuminen sai viranomaiset kuitenkin harkitsemaan uudelleen alkuperäistä vastustustaan ja muuttumaan joustavammiksi.