§ 1031

Mikä on jakso 1031?

§ 1031 on Internal Revenue Code (IRC) -säännös, joka sallii yrityksen tai sijoituskiinteistön omistajien lykätä liittovaltion veroja joissakin kiinteistöjen vaihdoissa.

Varausta käyttävät sijoittajat, jotka myyvät yhden kiinteistön ja sijoittavat tuotot uudelleen yhteen tai useampaan muuhun kiinteistöön. Se ei ole henkilökohtaisten asuntojen ostajien tai myyjien saatavilla omaan käyttöönsä.

Kelpoisia Section 1031 -pörssejä kutsutaan 1031-pörsseiksi, vastaaviksi vaihtoiksi tai Starker-pörsseiksi. Osa 1031 tunnetaan joskus nimellä Starker porsaanreikä.

Osaston 1031 ymmärtäminen

Starker Loophole -nimi on liitetty lakiin siitä lähtien, kun vuonna 1979 annetussa oikeuden päätöksessä todettiin, että sopimus kiinteistön vaihtamisesta tietyissä määräajoissa on oleellisesti sama kuin samanaikainen omaisuuden luovutus.

Porsaanreikä määriteltiin aiemmin paljon anteliaammin. Ennen 31.12.2017 samankaltainen omaisuus saattoi olla mikä tahansa liike- tai sijoitustarkoituksiin pidetty todellista ja aineellista henkilökohtaista omaisuutta, mukaan lukien franchising-sopimukset, taide, laitteet, kaupan osakkeet, arvopaperit, kumppanuusosuudet, luottamustodistukset , ja hyödyllisiä etuja.

31.12.2017 jälkeen tehdyissä 1031 vaihdossa ainoa sallittu omaisuus on liike- tai sijoituskiinteistö.

Osan 1031 käyttösäännöt

1031 §:ssä lykätään veroa ajoissa tehdyistä samankaltaisten kiinteistöjen vaihdoista. Oikein rakennetussa 1031-vaihdossa on useita tärkeitä vaiheita:

• Tuotolla ostetun kiinteistön tulee olla samankaltaista.

• Vero on maksettava kaikista "saappaat" vuonna 1031 vaihto. Saapas on arvonlisäys vaihtoon, joka ei ole kiinteistö.

• Kun liike- tai sijoituskiinteistö on myyty, samankaltainen kiinteistö on tunnistettava 45 päivän kuluessa ja hankittava 180 päivän kuluessa.

Like-Kind Real Estate -kiinteistöistä

Lain 1031 pykälä määrittelee samankaltaisen kiinteistön, jota pidetään tuottavasti kaupassa tai liiketoiminnassa tai sijoitustarkoituksessa. Pykälä 1031 lykkää veroa, kun tämä kiinteistö vaihdetaan asianmukaisesti rakennetussa 1031 vaihdossa samankaltaiseen kiinteistöön, jota säilytetään edelleen tuottavaan kauppaan tai liiketoimintaan tai sijoituskäyttöön.

Tietoja "Bootista"

1031 § sallii sijoittajan antaa tai vastaanottaa rahaa tai muuta omaisuutta, joka ei ole samankaltaista, vaihdettavan samankaltaisen kiinteistön lisäksi. Tällaisia lisäyksiä kauppaan, kun ne annetaan tai vastaanotetaan 1031-vaihdossa, kutsutaan "bootiksi".

Hyväksyäkseen sijoittajan tulee käyttää kiinteistön myynnistä saadut varat uuteen kiinteistösijoitukseen 180 päivän tai veroilmoituksen eräpäivän kuluessa.

Saapas laukaisee veronalaisia voittoja tai tappioita vaihtovuonna. Veron peruste, jota 1031 §:n mukaan ei lykätä, on saappaan määrä.

Pykälän 1031 nojalla lykätty veron peruste on samankaltaisesta vaihdetusta kiinteistöstä saatu luovutusvoitto tai -tappio .

Pörssin ajoitus

Lain 1031 pykälässä annetaan elinkeino- tai sijoituskiinteistöjä myyvälle verovelvolliselle 45 kalenteripäivää kaupanteon jälkeen tunnistaa enintään kolme (ja tietyissä olosuhteissa neljä tai useampia) samankaltaisia korvaavia kiinteistöjä.

Vaihto on hankittava ja 1031 vaihto suoritettava viimeistään 180 kalenteripäivänä tai verovelvollisen ilmoituksen eräpäivänä (pidennyksineen).

1031-vaihdon ilmoittaminen

Vaikka veroa lykätään eikä voittoa tai tappiota kirjata, 1031-vaihto on ilmoitettava lomakkeella 8824, Like-Kind Exchanges. Lomakkeen ohjeissa kerrotaan, kuinka 1031-vaihdon tiedot ilmoitetaan.

Käynnistystä tunnistettu voitto ilmoitetaan tapauksen mukaan lomakkeella 8949,. luettelossa D ( lomake 1040 ) tai lomakkeella 4797. Jos poistot on kirjattava takaisin,. tämä kirjattu voitto voidaan joutua raportoimaan tavanomaisina tuottoina.

1031-vaihtoprosessi on erittäin monimutkainen, ja virheet voivat aiheuttaa merkittäviä kustannuksia. Tämä mielessä pitäen on etuja työskennellä hyvämaineisen täyden palvelun 1031-vaihtoyhtiön kanssa. Yleensä nämä yritykset maksavat vähemmän kuin asianajajat, jotka veloittavat tuntimaksun, ja sopimusten tekeminen yritykselle, jolla on vakiintunut kokemus näistä tapahtumista, voi varmistaa, että samankaltainen vaihtosi täyttää verolain vaatimukset.

Kohokohdat

• Section 1031 -etu ei ole henkilökohtaisen kodin myyjien tai ostajien saatavilla.

• Pykälän 1031 mukaan liikekiinteistöihin sijoittajat voivat lykätä veroja myytyjen kiinteistöjen voitoista kerätäkseen rahaa muiden kiinteistöjen ostoon.

• Sitä kutsutaan joskus Starkerin porsaanreikiksi, koska myynnin ja oston ei tarvitse olla samanaikaisesti oikeutettuja veronlykkäykseen.