Article 1031
Qu'est-ce que l'article 1031 ?
L'article 1031 est une disposition de l' Internal Revenue Code (IRC) qui permet à une entreprise ou aux propriétaires d'immeubles de placement de reporter les impôts fédéraux sur certains échanges de biens immobiliers.
La disposition est utilisée par les investisseurs qui vendent une propriété et réinvestissent le produit dans une ou plusieurs autres propriétés. Il n'est pas disponible pour les acheteurs ou les vendeurs de maisons personnelles pour leur propre usage.
Les échanges éligibles de la section 1031 sont appelés échanges 1031, échanges similaires ou échanges Starker. La section 1031 est parfois connue sous le nom d'échappatoire Starker.
Comprendre la section 1031
Le nom Starker Loophole est attaché à la loi depuis qu'une décision de justice de 1979 a conclu qu'un accord d'échange de propriété, dans certains délais, équivaut essentiellement à un transfert simultané de propriété.
L'échappatoire était autrefois beaucoup plus généreusement définie. Avant le 31 décembre 2017, les biens de même nature pouvaient être n'importe lequel d'un large éventail de biens personnels réels et corporels détenus à des fins commerciales ou d'investissement, y compris les franchises, les œuvres d'art, l'équipement, les actions, les valeurs mobilières, les intérêts de partenariat, les certificats de fiducie. , et les intérêts bénéficiaires.
Pour 1031 échanges conclus après le 31 décembre 2017, la seule propriété autorisée est l'immobilier d'entreprise ou d'investissement.
Règles d'utilisation de la section 1031
L'article 1031 reporte l'impôt sur les échanges de biens immobiliers similaires effectués en temps opportun. Il existe un certain nombre d'étapes importantes pour un échange 1031 correctement structuré :
Le bien immobilier acheté avec le produit doit être de même nature.
La taxe doit être payée sur toute "botte" dans l'année de l'échange 1031. Une botte est une valeur ajoutée au swap qui n'est pas de l'immobilier.
Une fois l'immeuble d'entreprise ou de placement vendu, l'immeuble de même nature doit être identifié dans les 45 jours et acquis dans les 180 jours.
À propos de l'immobilier de même nature
L'article 1031 définit la nature similaire comme un bien immobilier détenu à des fins productives dans un commerce ou une entreprise ou à des fins d'investissement. L'article 1031 reporte l'impôt lorsque ces biens immobiliers sont échangés dans le cadre d'un échange 1031 correctement structuré contre des biens immobiliers similaires qui continuent d'être détenus à des fins productives dans un commerce ou une entreprise ou à des fins d'investissement.
À propos du "démarrage"
L'article 1031 permet à un investisseur de donner ou de recevoir des espèces ou d'autres biens qui ne sont pas de même nature en plus des biens immobiliers de même nature échangés. De tels ajouts à la transaction, lorsqu'ils sont donnés ou reçus dans un échange 1031, sont appelés "boot".
Pour être admissible, l'investisseur doit utiliser le produit de la vente immobilière pour le nouvel investissement immobilier dans les 180 jours ou la date d'échéance de la déclaration d'impôt.
La botte déclenche des gains ou des pertes imposables dans l'année de l'échange. Le montant imposable qui n'est pas différé par l'article 1031 est le montant de la botte.
Le montant imposable qui est reporté par l'article 1031 est le gain ou la perte en capital sur les biens immobiliers similaires échangés .
Moment de l'échange
L'article 1031 donne à un contribuable qui vend des biens immobiliers commerciaux ou d'investissement 45 jours civils à compter de la clôture pour identifier jusqu'à trois (et dans certaines circonstances quatre ou plus) biens immobiliers de remplacement similaires.
Le remplacement doit être acquis et l'échange 1031 terminé au plus tôt entre 180 jours civils ou la date d'échéance (avec extensions) de la déclaration du contribuable.
Signaler un échange 1031
Même si l'impôt est reporté et qu'aucun gain ou perte n'est reconnu, l'échange 1031 doit être déclaré sur le formulaire 8824, Like-Kind Exchanges. Les instructions du formulaire expliquent comment déclarer les détails de l'échange 1031.
Le gain reconnu à partir du démarrage est déclaré sur le formulaire 8949,. l'annexe D ( formulaire 1040 ) ou le formulaire 4797,. selon le cas. Si l'amortissement doit être récupéré,. ce gain reconnu peut devoir être déclaré comme revenu ordinaire.
Le processus d'échange 1031 est très complexe et les erreurs peuvent entraîner des coûts importants. Dans cet esprit, il y a des avantages à travailler avec une société d'échange 1031 réputée et à service complet. En général, ces sociétés coûtent moins cher que les avocats qui facturent à l'heure, et faire appel à une entreprise qui a fait ses preuves dans ces transactions peut garantir que votre échange de même nature répond aux exigences du code des impôts.
Points forts
L'avantage de la section 1031 n'est pas disponible pour les vendeurs ou les acheteurs de maisons personnelles.
L'article 1031 permet aux investisseurs dans les propriétés commerciales de différer les impôts sur les bénéfices des propriétés vendues afin de lever des fonds pour acheter d'autres propriétés.
On l'appelle parfois l'échappatoire Starker car la vente et l'achat n'ont pas besoin d'être simultanés pour bénéficier du report d'impôt.
