Propriété de même nature
Qu'est-ce qu'une propriété de même nature ?
Le terme propriété de même nature désigne deux actifs immobiliers de nature similaire, quelle que soit leur catégorie ou leur qualité, qui peuvent être échangés sans encourir d'impôt. L' Internal Revenue Code (IRC) définit une propriété de même nature comme toute propriété détenue à des fins d'investissement, de commerce ou d'affaires en vertu de l'article 1031, ce qui en fait un échange 1031. Cela signifie que les deux propriétés impliquées dans l'échange doivent être à des fins commerciales ou d'investissement. Les résidences personnelles ne sont donc pas considérées comme des biens de même nature.
Comprendre les propriétés similaires
Les personnes ou les entreprises qui détiennent des biens commerciaux ou de placement admissibles peuvent les échanger dans le cadre d'un échange de même nature. C'est ce qu'on appelle un échange à imposition différée ou 1031 en vertu de l'article 1031 du code des impôts américain, permettant au vendeur d'éviter de payer des gains en capital sur l'échange. La propriété de même nature doit répondre à la définition établie par l' Internal Revenue Service (IRS) pour être admissible à un transfert en vertu de l'article 1031. Afin de bénéficier du report d'impôt, les propriétés similaires ne peuvent pas être vendues directement, elles doivent être échangées.
La propriété de même nature doit également se trouver aux États-Unis pour être admissible. Ainsi, un vendeur ne peut pas utiliser le produit de la vente d'un hôtel aux États-Unis pour acheter un hôtel à Dubaï et s'attendre à différer les plus-values de la vente. Les titres,. actions, obligations, participations dans des sociétés de personnes et autres actifs financiers sont exclus de la définition des biens de même nature.
Les titres, actions, obligations, participations dans des sociétés de personnes et autres actifs financiers ne sont pas considérés comme des biens de même nature et sont exonérés de report d'impôt.
Les échanges de même nature peuvent prendre plusieurs formes différentes. Dans un échange simultané, les deux propriétés peuvent être échangées le même jour. Il y a aussi l'échange différé dans lequel la partie a 180 jours pour finaliser l'échange après qu'il ait eu lieu. Par exemple, si un investisseur vend des terres agricoles, il dispose de 45 jours pour identifier un bien de remplacement. L'achat de la propriété de même nature doit être effectué dans les 180 jours suivant la vente des terres agricoles ou à la date d'échéance de la déclaration de revenus cette année-là. L'IRS peut accorder une extension sur les taxes pour permettre que l'échange de même nature soit effectué avant le dépôt.
De nombreuses personnes pensent que les propriétés de même nature doivent être de la même taille ou du même type pour être éligibles. Mais ce n'est pas vrai - différents actifs peuvent être échangés tant qu'ils sont éligibles. Les résidences principales ou principales, qui sont pour la plupart à usage personnel, ne sont pas éligibles et ne peuvent pas être échangées. Les propriétés doivent être détenues à des fins commerciales ou d'investissement. Voici quelques exemples d'échanges de biens similaires :
Une propriété multifamiliale pour un bâtiment industriel
Terrain vacant pour un complexe médical
Un immeuble à appartements pour un centre commercial
Un hôtel pour un commerce
Une location en copropriété pour une location unifamiliale
Considérations particulières
L'échange de biens de même nature pour les transactions immobilières est toujours en vigueur, mais diverses modifications du code des impôts ont rongé d'autres parties de la définition. Dans le passé, l'échange de biens de même nature était utilisé pour des actifs qui comprenaient tout, des voitures à l'art en passant par les avoirs en crypto-monnaie.
Le processus d'échange 1031 peut être assez complexe et tout faux pas peut être très coûteux. Par conséquent, il peut être intéressant de travailler avec une société d'échange 1031 réputée et à service complet. En général, ces entreprises sont beaucoup moins chères que de payer un avocat à l'heure en raison de leur taille, et vous pouvez gagner en tranquillité d'esprit en engageant une entreprise ayant une solide expérience dans le traitement de ces transactions.
La Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) adoptée en décembre 2017 a supprimé tout sauf les biens immobiliers détenus à des fins commerciales, commerciales ou d'investissement. Il y a eu un débat animé sur les raisons pour lesquelles l'immobilier devrait bénéficier d'un statut fiscal aussi favorable alors que d'autres investissements comme les machines et l'équipement doivent faire face à des gains en capital sur chaque vente, quel que soit le réinvestissement. À partir de 2021, cependant, l'échange de biens de même nature est toujours un excellent moyen de créer une richesse immobilière à imposition différée .
Points forts
Les résidences principales ne sont pas éligibles pour un échange 1031.
Les biens de même nature sont des biens immobiliers de nature similaire qui peuvent être échangés sans encourir d'assujettissement à l'impôt en vertu de l'article 1031 du Code général des impôts.
Les propriétés doivent être détenues aux États-Unis pour être considérées comme similaires.
Les propriétés doivent être détenues à des fins commerciales ou d'investissement, mais n'ont pas besoin d'être similaires en termes de grade ou de qualité.
