Option Hypothèque à taux révisable (Option ARM)

Qu'est-ce qu'une option hypothécaire à taux ajustable (Option ARM) ?

Une option hypothécaire à taux variable (option ARM) est un type d' ARM hypothécaire où l'emprunteur dispose de plusieurs options quant au type de paiement à effectuer au prêteur. En plus d'avoir le choix d'effectuer des paiements d'intérêts et de principal équivalents à ceux effectués dans les prêts hypothécaires conventionnels, les ARM d'option ont également des options de paiement alternatives où le débiteur hypothécaire peut effectuer des paiements beaucoup plus petits en effectuant des paiements d'intérêts uniquement ou des paiements minimums.

Une option ARM est également connue sous le nom d' ARM à paiement flexible.

Comprendre les options ARM

Étant donné que de nombreux ARM d'options offrent un faible taux d'intérêt, de nombreux débiteurs hypothécaires refinancent sans le savoir leur hypothèque actuelle dans l'espoir d'effectuer des paiements moins élevés. Malheureusement, une fois que ces taux d'intérêt à court terme expirent, les taux d'intérêt reviennent à ceux des prêts hypothécaires conventionnels.

En outre, pour les débiteurs hypothécaires malchanceux qui ont choisi de prendre l' option ARM de paiements minimums, ils constateront que le principal dû sur leur hypothèque a en fait augmenté. Cela s'explique par le fait que la valeur des versements minimaux ne couvrait pas entièrement les intérêts de l'hypothèque. L'intérêt non couvert serait alors ajouté au principal de l'hypothèque.

Les options ARM étaient populaires avant la crise des subprimes de 2007-2008, lorsque les prix des maisons ont augmenté rapidement. Les prêts hypothécaires avaient un taux d'intérêt de lancement très bas, généralement de 1%, ce qui a conduit de nombreuses personnes à supposer qu'elles pouvaient se permettre plus de logement que ne le suggéraient leurs revenus. Mais le taux de teasing n'était que pour un mois. Ensuite, le taux d'intérêt est réinitialisé à un indice tel que l'indice du coût de l'épargne Wells (COSI) plus une marge, ce qui entraîne souvent un « choc de paiement ». Depuis la réglementation de 2014, les options ARM sont moins populaires

Manières dont les ARM en option sont payés

Dans un scénario courant, le prêteur peut laisser l'emprunteur avec une option ARM décider chaque mois du type de paiement qu'il souhaite effectuer. Ces choix peuvent inclure un paiement minimum, un paiement d'intérêts uniquement, un paiement entièrement amorti sur une hypothèque de 15 ans ou un paiement amorti sur une hypothèque de 30 ans.

Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a effectivement éliminé les options ARM en 2014 via de nouvelles normes d'hypothèques qualifiées (QM).

Alors que les choix disponibles avec une option ARM permettent une plus grande flexibilité sur les paiements, l'emprunteur pourrait facilement être aux prises avec une dette à plus long terme qu'au départ. Comme pour les autres prêts hypothécaires à taux variable, il est possible que les taux d'intérêt changent radicalement et rapidement en fonction du marché.

Une option ARM peut plaire aux ménages où les revenus peuvent fluctuer, comme les professions qui fonctionnent à la commission, sous contrat ou en tant que pigistes. S'ils ne voient pas autant de travail venir à leur rencontre, ils choisissent de payer le minimum sur une hypothèque. Bien que cela puisse leur permettre de garder plus d'argent en main, le montant minimum peut augmenter chaque année. En outre, le paiement minimum pourrait être refondu tous les cinq ou dix ans en un paiement entièrement amorti.

Ces mises en garde peuvent être ignorées par les emprunteurs, ce qui peut les laisser mal préparés à l'augmentation potentielle des coûts et à l'augmentation du solde du capital. Si l'emprunteur continue de ne faire que le paiement minimum et que le solde impayé dépasse la valeur initiale de l'hypothèque, disons 110 % ou plus, l'hypothèque pourrait être automatiquement réinitialisée.

Les options ARM ont été citées comme des contributeurs à la crise du logement qui s'est développée après que les emprunteurs ont recherché un tel financement pour des maisons qu'ils ne pouvaient pas se permettre de rembourser. Dans ces cas, les emprunteurs ne payaient que le montant minimum dû chaque mois avec une option ARM, puis se sont finalement retrouvés incapables de payer leur maison ou l'hypothèque a augmenté alors que la valeur de vente de la maison a chuté.

Points forts

Une option ARM est une variante d'un prêt hypothécaire à taux variable qui permet à l'emprunteur de choisir parmi différentes options de paiement chaque mois.
Afin d'éviter d'augmenter substantiellement le montant de sa dette, l'emprunteur doit choisir avec soin la structure de remboursement qu'il souhaite adopter avec une option ARM.
Ces options sont généralement un paiement amorti sur 30 ans ; un paiement entièrement amorti sur 15 ans ; un paiement d'intérêts uniquement, ou un paiement dit minimum qui ne couvre pas les intérêts mensuels.