Opzione Mutuo a tasso variabile (Opzione ARM)
Che cos'è un'opzione di mutuo a tasso variabile (opzione ARM)?
Un'opzione di mutuo a tasso variabile (opzione ARM) è un tipo di ARM mutuo in cui il mutuatario ha diverse opzioni su quale tipo di pagamento viene effettuato al prestatore. Oltre ad avere la possibilità di effettuare pagamenti di interessi e capitale che ammontano a quelli effettuati con i mutui convenzionali, le opzioni ARM hanno anche opzioni di pagamento alternative in cui il mutuatario può effettuare pagamenti significativamente inferiori effettuando pagamenti di soli interessi o pagamenti minimi.
Un'opzione ARM è anche nota come ARM di pagamento flessibile.
Comprensione delle opzioni ARM
Poiché molte opzioni ARM offrono un basso tasso di teaser, molti mutuatari rifinanziano inconsapevolmente il loro mutuo attuale nella speranza di effettuare pagamenti inferiori. Sfortunatamente, una volta scaduti questi tassi teaser a breve termine, i tassi di interesse tornano a quelli simili ai mutui convenzionali.
Inoltre, per quegli sfortunati ipotecari che hanno scelto di prendere l' opzione ARM con pagamenti minimi, scopriranno che il capitale dovuto sul loro mutuo è effettivamente aumentato. Questo perché il valore dei pagamenti minimi non copriva interamente gli interessi del mutuo. L'interesse scoperto verrebbe quindi aggiunto al capitale del mutuo.
Le opzioni ARM erano popolari prima della crisi dei mutui subprime del 2007-2008, quando i prezzi delle case sono aumentati rapidamente. I mutui avevano un tasso di interesse iniziale molto basso, in genere l'1%, il che ha portato molte persone a presumere di potersi permettere più casa di quanto il loro reddito potrebbe suggerire. Ma il tasso di teaser era solo per un mese. Quindi il tasso di interesse viene reimpostato su un indice come il Wells Cost of Saving Index (COSI) più un margine, spesso con conseguente "shock di pagamento". Dai regolamenti del 2014, le opzioni ARM sono state meno popolari
Modi in cui vengono pagate le opzioni ARM
In uno scenario comune, il prestatore può lasciare che il mutuatario con un'opzione ARM decida ogni mese quale tipo di pagamento desidera effettuare. Queste scelte possono includere un pagamento minimo, un pagamento di soli interessi, un pagamento completamente ammortizzato su un mutuo di 15 anni o un pagamento ammortizzato su un mutuo di 30 anni.
Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha eliminato di fatto le Option ARM nel 2014 tramite i nuovi standard di Qualified Mortgage (QM).
Sebbene le scelte disponibili con un'opzione ARM consentano una maggiore flessibilità sui pagamenti, il mutuatario potrebbe facilmente essere gravato da un debito a lungo termine più lungo di quello con cui ha iniziato. Come per altri mutui a tasso variabile, esiste la possibilità che i tassi di interesse cambino drasticamente e rapidamente in base al mercato.
Un'opzione ARM può fare appello alle famiglie in cui il reddito può fluttuare, ad esempio con le professioni che operano su commissione, a contratto o come liberi professionisti. Se non vedono arrivare tanto lavoro, scelgono di pagare il minimo su un mutuo. Sebbene ciò possa consentire loro di tenere più soldi in mano, l'importo minimo può aumentare ogni anno. Inoltre, il pagamento minimo potrebbe essere rifuso a intervalli di cinque o 10 anni in un pagamento completamente ammortizzato.
Questi avvertimenti possono essere trascurati dai mutuatari, il che potrebbe lasciarli impreparati al potenziale aumento dei costi e all'aumento del saldo del capitale. Se il mutuatario continua a effettuare solo il pagamento minimo e il saldo non pagato cresce fino a superare il valore originale del mutuo, diciamo il 110% o più, il mutuo potrebbe ripristinarsi automaticamente.
Gli Option ARM sono stati citati come contributori alla crisi immobiliare che si è sviluppata dopo che i mutuatari hanno cercato tali finanziamenti per le case che non potevano permettersi di ripagare. In quei casi, i mutuatari pagavano solo l'importo minimo dovuto ogni mese con un'opzione ARM, poi alla fine si sono trovati incapaci di pagare le loro case o il mutuo è cresciuto mentre il valore di vendita della casa è diminuito.
Mette in risalto
Un'opzione ARM è una variazione su un mutuo a tasso variabile che consente al mutuatario di scegliere tra diverse opzioni di pagamento ogni mese.
Al fine di evitare un aumento sostanziale dell'importo del debito dovuto, il mutuatario deve scegliere con cura la struttura di rimborso che desidera adottare con un'opzione ARM.
Queste opzioni sono in genere un pagamento di 30 anni completamente ammortizzato; un pagamento di 15 anni, completamente ammortizzato; un pagamento di soli interessi, o un cosiddetto pagamento minimo che non copriva gli interessi mensili.
