Opcja regulowanej stopy hipotecznej (opcja ARM)

Co to jest kredyt hipoteczny z regulowaną oprocentowaniem opcji (opcja ARM)?

Opcja kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (opcja ARM) jest rodzajem ARM kredyt hipoteczny,. w którym kredytobiorca ma kilka możliwości wyboru rodzaju płatności na rzecz kredytodawcy. Oprócz możliwości dokonywania spłat odsetek i kwoty głównej, które są równe tym, które są dokonywane w przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych, ARM opcji mają również alternatywne opcje płatności, w których hipoteka może dokonywać znacznie mniejszych płatności, płacąc tylko odsetki lub płatności minimalne.

Opcja ARM jest również nazywana elastycznym ARM płatności.

Zrozumienie ARM opcji

Ponieważ wiele opcji ARM oferuje niską stawkę teaserową, wielu hipotecznych nieświadomie refinansuje swój obecny kredyt hipoteczny w nadziei na dokonanie niższych płatności. Niestety, gdy te krótkoterminowe stawki teaserowe wygasną, stopy procentowe powracają do tych podobnych do konwencjonalnych kredytów hipotecznych.

Co więcej, dla tych pechowych kredytobiorców, którzy zdecydowali się na opcję ARM minimalnych płatności, przekonają się, że kwota główna należna z tytułu ich kredytu hipotecznego w rzeczywistości wzrosła. Dzieje się tak dlatego, że wartość minimalnych rat nie pokrywała w całości odsetek kredytu hipotecznego. Niezabezpieczone odsetki zostaną następnie dodane do kwoty głównej kredytu hipotecznego.

Opcje ARM były popularne przed kryzysem kredytów hipotecznych subprime w latach 2007-2008, kiedy ceny domów gwałtownie rosły. Kredyty hipoteczne miały bardzo niskie oprocentowanie wstępne, zwykle 1 procent, co skłoniło wielu ludzi do założenia, że stać ich na więcej domu, niż mogą sugerować ich dochody. Ale wskaźnik teaser był tylko przez jeden miesiąc. Następnie stopa procentowa zostaje zresetowana do indeksu takiego jak Wells Cost of Saving Index (COSI) plus marża, co często powoduje „szok płatniczy”. Od regulacji z 2014 r. opcje ARM cieszą się mniejszą popularnością

Sposoby opłacania opcji ARM

W powszechnym scenariuszu pożyczkodawca może pozwolić pożyczkobiorcy z opcją ARM co miesiąc decydować, jakiego rodzaju płatności chcą dokonać. Te wybory mogą obejmować dokonanie płatności minimalnej, dokonanie płatności tylko z odsetkami, dokonanie w pełni zamortyzowanej spłaty 15-letniego kredytu hipotecznego lub dokonanie zamortyzowanej spłaty 30-letniego kredytu hipotecznego.

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) skutecznie wyeliminowało opcje ARM w 2014 roku dzięki nowym standardom Qualified Mortgage (QM).

Podczas gdy opcje dostępne z opcją ARM pozwalają na większą elastyczność płatności, pożyczkobiorca może z łatwością zostać obarczony większym długiem długoterminowym niż na początku. Podobnie jak w przypadku innych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, istnieje możliwość drastycznej i szybkiej zmiany stóp procentowych w zależności od rynku.

Opcja ARM może spodobać się gospodarstwom domowym, w których dochód może się zmieniać, na przykład w zawodach wykonujących prowizję, kontrakty lub jako freelancerzy. Jeśli nie widzą tyle pracy, co im przyjdzie, decydują się na spłatę minimum kredytu hipotecznego. Chociaż może to pozwolić im na utrzymanie większej ilości pieniędzy w ręku, minimalna kwota może corocznie wzrastać. Ponadto minimalna spłata może być przekształcana w odstępach pięcio- lub dziesięcioletnich na w pełni amortyzującą spłatę.

Te zastrzeżenia mogą zostać przeoczone przez kredytobiorców, co może pozostawić ich nieprzygotowanych na potencjalne rosnące koszty i rosnące saldo kapitału. Jeśli kredytobiorca nadal dokonuje minimalnej spłaty, a niespłacone saldo wzrośnie, przekraczając pierwotną wartość kredytu hipotecznego, powiedzmy 110% lub więcej, kredyt hipoteczny może zostać automatycznie zresetowany.

ARMy opcji są wymieniane jako czynniki przyczyniające się do kryzysu mieszkaniowego, który rozwinął się po tym, jak kredytobiorcy szukali takiego finansowania dla domów, na których spłatę nie mogli sobie pozwolić. W takich przypadkach kredytobiorcy płacili tylko minimalną kwotę należną co miesiąc za pomocą opcji ARM, a następnie w końcu nie byli w stanie spłacić swoich domów lub kredyt hipoteczny rósł, podczas gdy wartość sprzedaży domu spadała.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Opcja ARM to odmiana kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu, która umożliwia kredytobiorcy wybór spośród różnych opcji płatności każdego miesiąca.
Aby uniknąć znacznego zwiększenia kwoty należnego długu, kredytobiorca musi starannie wybrać strukturę spłaty, jaką chce przyjąć za pomocą opcji ARM.
Te opcje to zazwyczaj 30-letnia, w pełni amortyzująca płatność; 15-letnia, w pełni amortyzująca spłata; spłata samych odsetek, czyli tzw. spłata minimalna, która nie pokrywała miesięcznych odsetek.