Hipoteca de taxa ajustável opcional (opção ARM)

O que é uma hipoteca de taxa ajustável de opção (opção ARM)?

Uma hipoteca de taxa ajustável de opção (opção ARM) é um tipo de ARM hipoteca onde o mutuário tem várias opções quanto ao tipo de pagamento a ser feito ao credor. Além de ter a opção de fazer pagamentos de juros e principal equivalentes aos feitos em hipotecas convencionais, os ARMs de opção também têm opções de pagamento alternativas, nas quais o devedor pode fazer pagamentos significativamente menores, fazendo pagamentos apenas de juros ou pagamentos mínimos.

Uma opção ARM também é conhecida como ARM de pagamento flexível.

Entendendo os ARMs de opções

Uma vez que muitos ARMs de opções oferecem uma baixa taxa de provocação, muitos hipotecários inadvertidamente refinanciam sua hipoteca atual na esperança de fazer pagamentos mais baixos. Infelizmente, uma vez que essas taxas de teaser de curto prazo expiram, as taxas de juros são devolvidas àquelas semelhantes às hipotecas convencionais.

Além disso, para aqueles hipotecários azarados que optaram pela opção ARM de pagamentos mínimos, eles descobrirão que o principal devido em sua hipoteca realmente aumentou. Isso porque o valor dos pagamentos mínimos não cobriu integralmente os juros da hipoteca. Os juros descobertos seriam então adicionados ao principal da hipoteca.

As opções ARMs eram populares antes da crise das hipotecas subprime de 2007-2008, quando os preços das casas subiram rapidamente. As hipotecas tinham uma taxa de juros introdutória muito baixa, tipicamente 1%, o que levou muitas pessoas a supor que poderiam comprar uma casa maior do que sua renda poderia sugerir. Mas a taxa de teaser era apenas para um mês. Em seguida, a taxa de juros é redefinida para um índice como o Wells Cost of Saving Index (COSI) mais uma margem, geralmente resultando em um “choque de pagamento”. Desde os regulamentos de 2014, os ARMs opcionais têm sido menos populares

Formas de pagamento dos ARMs de opções

Em um cenário comum, o credor pode deixar o mutuário com uma opção ARM decidir a cada mês que tipo de pagamento deseja fazer. Essas opções podem incluir fazer um pagamento mínimo, fazer um pagamento somente de juros, fazer um pagamento totalmente amortizado em uma hipoteca de 15 anos ou fazer um pagamento amortizado em uma hipoteca de 30 anos.

O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminou efetivamente os Option ARMs em 2014 por meio de novos padrões de Qualified Mortgage (QM).

Embora as opções disponíveis com uma opção ARM permitam mais flexibilidade nos pagamentos, o mutuário pode facilmente ser sobrecarregado com mais dívidas de longo prazo do que começou. Tal como acontece com outras hipotecas de taxa ajustável, existe a possibilidade de as taxas de juros mudarem drasticamente e rapidamente com base no mercado.

Uma opção ARM pode atrair famílias onde a renda pode flutuar, como com profissões que operam por comissão, contrato ou como freelancers. Se eles não vêem tanto trabalho em seu caminho, optam por pagar o mínimo em uma hipoteca. Embora isso possa permitir que eles mantenham mais dinheiro na mão, o valor mínimo pode aumentar anualmente. Além disso, o pagamento mínimo pode ser reformulado em intervalos de cinco ou 10 anos para um pagamento totalmente amortizado.

Essas advertências podem passar despercebidas pelos mutuários, o que pode deixá-los despreparados para o potencial aumento dos custos e aumento do saldo principal. Se o mutuário continuar a fazer apenas o pagamento mínimo e o saldo não pago ultrapassar o valor original da hipoteca, digamos 110% ou mais, a hipoteca poderá ser redefinida automaticamente.

As opções ARMs foram citadas como contribuintes para a crise habitacional que se desenvolveu depois que os mutuários buscaram esse financiamento para casas que não podiam pagar. Nesses casos, os mutuários pagavam apenas o valor mínimo devido a cada mês com uma opção ARM e, eventualmente, não conseguiam pagar por suas casas ou a hipoteca aumentava enquanto o valor de venda da casa caía.

##Destaques

Uma opção ARM é uma variação de uma hipoteca de taxa ajustável que permite ao mutuário selecionar diferentes opções de pagamento a cada mês.
Para evitar aumentar substancialmente o valor da dívida, o mutuário deve escolher cuidadosamente a estrutura de reembolso que deseja adotar com uma opção ARM.
Essas opções são tipicamente um pagamento de 30 anos, totalmente amortizado; um pagamento de 15 anos, totalmente amortizado; um pagamento apenas de juros, ou o chamado pagamento mínimo que não cobria os juros mensais.