خيار الرهن العقاري القابل للتعديل (Option ARM)
ما هو خيار الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (Option ARM)؟
خيار الرهن العقاري القابل للتعديل (خيار ARM) هو نوع من ARM الرهن العقاري حيث يكون للمقترض عدة خيارات فيما يتعلق بنوع الدفع الذي يتم سداده للمقرض. بالإضافة إلى وجود خيار دفع الفائدة والمبلغ الأساسي الذي يرقى إلى تلك التي يتم سدادها في الرهون العقارية التقليدية ، فإن خيار ARMs لديه أيضًا خيارات دفع بديلة حيث يمكن للمراهن أن يسدد مدفوعات أصغر بكثير عن طريق سداد مدفوعات الفائدة فقط أو الحد الأدنى من المدفوعات.
يُعرف خيار ARM أيضًا باسم الدفع المعتمد ARM.
فهم خيار ARMs
نظرًا لأن العديد من ARMs تقدم سعرًا تشويقيًا منخفضًا ، فإن العديد من الرهون العقارية يعيدون عن غير قصد تمويل رهنهم العقاري الحالي على أمل تسديد دفعات أقل. لسوء الحظ ، بمجرد انتهاء صلاحية هذه الأسعار التشويقية قصيرة الأجل ، يتم إرجاع معدلات الفائدة إلى تلك المشابهة للرهون العقارية التقليدية.
علاوة على ذلك ، بالنسبة لهؤلاء الرهون غير المحظوظين الذين اختاروا اتخاذ خيار ARM للدفعات الدنيا ، سيجدون أن رأس المال المستحق على رهنهم العقاري قد زاد بالفعل. وذلك لأن قيمة الحد الأدنى من المدفوعات لا تغطي بالكامل فائدة الرهن العقاري. ثم تضاف الفائدة غير المغطاة إلى أصل الرهن العقاري.
كانت ARMs الاختيارية شائعة قبل أزمة الرهن العقاري في 2007-2008 ، عندما ارتفعت أسعار المساكن بسرعة. كان للرهون العقارية معدل فائدة تمهيدي منخفض للغاية ، عادة ما يكون 1 في المائة ، مما دفع الكثير من الناس إلى افتراض أنهم يستطيعون شراء منزل أكثر مما قد يوحي به دخلهم. ولكن كان معدل الدعابة لمدة شهر واحد فقط. ثم يتم إعادة تعيين سعر الفائدة إلى مؤشر مثل مؤشر توفير تكلفة الآبار (COSI) بالإضافة إلى الهامش ، مما يؤدي غالبًا إلى "صدمة الدفع". منذ لوائح 2014 ، كانت ARMs الاختيارية أقل شيوعًا
طرق يتم دفع ARMs الخيار
في سيناريو شائع ، قد يسمح المُقرض للمقترض بخيار ARM أن يقرر كل شهر نوع الدفع الذي يريد القيام به. يمكن أن تشمل هذه الاختيارات دفع حد أدنى ، أو دفع فائدة فقط ، أو سداد دفعة مستهلكة بالكامل على رهن عقاري لمدة 15 عامًا ، أو سداد دفعة مستهلكة على قرض عقاري لمدة 30 عامًا.
قضى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بشكل فعال على خيار ARMs في عام 2014 من خلال معايير جديدة للرهن العقاري المؤهل (QM).
في حين أن الخيارات المتاحة مع خيار ARM تسمح بمزيد من المرونة في المدفوعات ، يمكن بسهولة أن يكون المقترض مثقلًا بدين طويل الأجل أكثر مما كان عليه في البداية. كما هو الحال مع الرهون العقارية الأخرى ذات المعدل القابل للتعديل ، هناك احتمال أن تتغير أسعار الفائدة بشكل كبير وسريع بناءً على السوق.
قد يروق خيار ARM للأسر التي يمكن أن يتقلب فيها الدخل ، كما هو الحال مع المهن التي تعمل بالعمولة أو التعاقد أو كمستقلين. إذا لم يروا الكثير من العمل يأتي في طريقهم ، فيختارون دفع الحد الأدنى من الرهن العقاري. على الرغم من أن هذا قد يسمح لهم بالاحتفاظ بمزيد من الأموال في متناول اليد ، إلا أن الحد الأدنى للمبلغ يمكن أن يزيد سنويًا. علاوة على ذلك ، يمكن إعادة صياغة الحد الأدنى للدفع كل خمس أو عشر سنوات إلى دفعة مستهلكة بالكامل.
قد يتجاهل المقترضون هذه المحاذير ، مما قد يتركهم غير مستعدين لارتفاع التكاليف المحتملة وزيادة الرصيد الأساسي. إذا استمر المقترض في سداد الحد الأدنى فقط من السداد ونما الرصيد غير المدفوع ليتجاوز القيمة الأصلية للرهن العقاري ، على سبيل المثال 110٪ أو أكثر ، فيمكن عندئذٍ إعادة ضبط الرهن العقاري تلقائيًا.
وقد تم الاستشهاد بآليات الخيار البديل كمساهمين في أزمة الإسكان التي تطورت بعد أن سعى المقترضون للحصول على مثل هذا التمويل للمنازل التي لا يستطيعون سدادها. في تلك الحالات ، دفع المقترضون الحد الأدنى فقط من المبلغ المستحق كل شهر مع خيار ARM ، ثم وجدوا أنفسهم في النهاية غير قادرين على دفع ثمن منازلهم أو نما الرهن العقاري بشكل كبير بينما انخفضت قيمة بيع المنزل.
يسلط الضوء
خيار ARM هو تباين في سعر الرهن العقاري القابل للتعديل الذي يسمح للمقترض بالاختيار من بين خيارات الدفع المختلفة كل شهر.
من أجل تجنب زيادة كبيرة في مبلغ الدين المستحق ، يجب على المقترض اختيار هيكل السداد بعناية مع خيار ARM.
هذه الخيارات عادة ما تكون مدفوعة لمدة 30 عامًا ، تسدد بالكامل ؛ دفعة مدتها 15 سنة قابلة للإطفاء بالكامل ؛ دفعة فائدة فقط ، أو ما يسمى الحد الأدنى للدفع الذي لا يغطي الفائدة الشهرية.
