Hypothèque à taux ajustable (ARM)

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous pouvez choisir un taux fixe ou variable. Alors que les prêts hypothécaires à taux fixe conservent le même taux d'intérêt et le même paiement pendant toute la durée du prêt, les prêts hypothécaires à taux variable, ou ARM, ont des taux fluctuants qui modifient le montant que vous payez.

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier à taux révisable ?

Une hypothèque à taux variable, ou ARM, est un prêt immobilier avec un taux d'intérêt qui peut changer périodiquement. Cela signifie que les mensualités peuvent augmenter ou diminuer. Généralement, le taux d'intérêt initial est inférieur à celui d'un prêt hypothécaire à taux fixe comparable. Après la fin de cette période, les taux d'intérêt - et vos paiements mensuels - peuvent baisser ou augmenter.

Les taux d'intérêt sont imprévisibles, bien qu'au cours des dernières décennies, ils aient eu tendance à monter et à descendre au fil de cycles pluriannuels. Bien que les taux devraient augmenter cette année, ils sont encore relativement bas d'un point de vue historique, ce qui fait des prêts hypothécaires à taux fixe l'option la plus répandue pour le moment. Les ARM sont généralement les meilleurs pour les emprunteurs qui ne prévoient pas de rester dans une maison à long terme ou dans un environnement à taux élevé.

Prêt hypothécaire à taux révisable ou prêt accrocheur

Le taux d'intérêt initial sur une hypothèque à taux variable est parfois appelé un taux « teaser », et même les ARM eux-mêmes sont parfois appelés prêts « teaser ». Bien qu'ils soient généralement identiques, il peut y avoir une différence entre un ARM ordinaire et un prêt teaser plus risqué qui offre un taux extrêmement réduit à l'avance, suivi d'une augmentation ou d'une diminution spectaculaire du taux.

Comment fonctionnent les ARM ?

Le prêt hypothécaire à taux variable le plus populaire est le 5/1 ARM :

• Le taux d'introduction du 5/1 ARM dure cinq ans. (C'est le "5" dans 5/1.)

• Après cela, le taux d'intérêt peut changer chaque année. (C'est le "1" dans 5/1.)

Certains prêteurs proposent des ARM 3/1, ARM 7/1 et ARM 10/1.

Vous êtes à l'abri d'éventuelles augmentations importantes des paiements mensuels d'une année à l'autre, car les ARM sont assortis de plafonds limitant le montant dont les taux et les paiements peuvent changer :

• Un plafond de taux périodique limite la variation du taux d'intérêt d'une année à l'autre.

• Un plafond de taux à vie limite l'augmentation du taux d'intérêt pendant la durée du prêt.

• Un plafond de paiement limite le montant que le paiement mensuel peut augmenter sur la durée du prêt en dollars, plutôt que la variation du taux en points de pourcentage.

Types d'ARM

• ** ARM hybride ** - Un ARM hybride est l'hypothèque à taux variable traditionnelle. Le prêt commence avec un taux d'intérêt fixe pendant quelques années (généralement de trois à 10), puis le taux s'ajuste à la hausse ou à la baisse selon un calendrier prédéfini, par exemple une fois par an.

• ** ARM d'intérêt uniquement ** - Les ARM d'intérêt uniquement sont des prêts hypothécaires à taux ajustables avec lesquels l'emprunteur ne paie que des intérêts (pas de principal) pendant une période déterminée. Une fois cette période d'intérêts seulement terminée, l'emprunteur commence à effectuer des paiements complets de principal et d'intérêts. La période d'intérêt seulement peut durer de quelques mois à quelques années. Pendant ce temps, les mensualités seront faibles (puisqu'il ne s'agit que d'intérêts), mais l'emprunteur n'accumulera pas non plus de valeur nette (à moins que la maison ne prenne de la valeur).

• ** ARM avec option de paiement ** - Avec un ARM avec option de paiement, les emprunteurs sélectionnent leur propre structure et calendrier de paiement, tels que les intérêts uniquement ; un mandat de 15, 30 ou 40 ans; ou tout autre paiement égal ou supérieur au paiement minimum. (Le paiement minimum est basé sur un amortissement typique de 30 ans avec le taux initial du prêt.) Un ARM avec option de paiement, cependant, pourrait entraîner un amortissement négatif, ce qui signifie que le solde de votre prêt augmente parce que vous ne payez pas assez pour couvrir les intérêts. Si le solde augmente trop, votre prêteur pourrait refondre le prêt et vous demander de faire des paiements beaucoup plus importants et potentiellement inabordables.

Comment les taux variables sur les ARM sont déterminés

La plupart des taux ARM sont liés à la performance de l'un des trois principaux indices :

• ** Rendement hebdomadaire à échéance constante sur les bons du Trésor à un an ** - Les titres de créance à rendement émis par le Trésor américain sont payants, comme le suit le Federal Reserve Board

• ** Indice du coût des fonds du 11e district (COFI) ** - Les intérêts que les institutions financières de l'ouest des États-Unis paient sur les dépôts qu'elles détiennent

• Taux de financement au jour le jour sécurisé (SOFR) – Le SOFR a remplacé le London Interbank Offered Rate (LIBOR) comme taux de référence pour les ARM

Vos documents de prêt identifient l'index suivi par un ARM particulier.

Pour fixer les taux ARM, les prêteurs hypothécaires prennent un taux indexé et ajoutent un nombre convenu de points de pourcentage, appelé la marge. Le taux d'indexation peut changer, mais pas la marge.

Par exemple, si l'indice est de 1,25 % et la marge est de 3 points de pourcentage, ils sont additionnés pour un taux d'intérêt de 4,25 %. Si, un an plus tard, l'indice est de 1,5 %, le taux d'intérêt de votre prêt passera à 4,5 %.

Avantages et inconvénients des ARM

Avantages

• Taux d'intérêt initial plus bas, se traduisant par des mensualités moins élevées et la possibilité d'allouer plus d'argent au principal

• Le taux d'intérêt et les mensualités pourraient diminuer

• Le taux d'intérêt ne peut pas dépasser le plafond

Les inconvénients

• Les taux d'intérêt et les mensualités peuvent augmenter et atteindre un niveau inabordable, même avec la limite de plafond

• Structure plus complexe qui pourrait être difficile à comprendre

• Possibilité de pénalité pour remboursement anticipé

Le prêt hypothécaire à taux révisable vous convient-il ?

Les prêts hypothécaires à taux ajustables échangent la certitude à long terme contre des économies initiales en offrant un taux d'intérêt plus bas pour les premières années de votre prêt. Ils sont généralement idéaux pour les emprunteurs qui ne prévoient pas de rester dans leur maison à long terme ou qui prévoient de refinancer après quelques années. Si vous allez rester dans votre maison pendant des décennies, un ARM peut être risqué - vous pourriez voir vos versements hypothécaires augmenter d'un montant important une fois la période de taux fixe terminée. Si vous achetez votre maison pour toujours, réfléchissez bien à la question de savoir si un ARM vous convient.

Points forts

• Les ARM ont généralement des plafonds qui limitent l'augmentation du taux d'intérêt et/ou des paiements par an ou sur la durée du prêt.

• Un ARM peut être un choix financier judicieux pour les acheteurs de maison qui envisagent de conserver le prêt pendant une période limitée et qui peuvent se permettre toute augmentation potentielle de leur taux d'intérêt.

• Une hypothèque à taux variable (ARM) est un prêt immobilier avec un taux d'intérêt qui peut fluctuer périodiquement en fonction de la performance d'un indice de référence spécifique.

FAQ

Comment les ARM sont-ils calculés ?

Une fois la période initiale de taux fixe terminée, les coûts d'emprunt fluctueront en fonction d'un taux d'intérêt de référence, tel que le taux préférentiel, le London Interbank Offered Rate (LIBOR), le Secured Overnight Financing Rate (SOFR) ou le taux à court terme. terme bons du Trésor américain. En plus de cela, le prêteur ajoutera également son propre montant fixe d'intérêts à payer, connu sous le nom de marge ARM.

Pourquoi un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) est-il une mauvaise idée ?

Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) ne conviennent pas à tout le monde. Oui, leurs taux de lancement avantageux sont attrayants et un ARM pourrait vous aider à obtenir un prêt plus important pour une maison. Cependant, il est difficile de budgétiser lorsque les paiements peuvent fluctuer énormément, et vous pourriez vous retrouver dans de gros problèmes financiers si les taux d'intérêt augmentent, en particulier s'il n'y a pas de plafonds en place.

Quand les ARM ont-ils été proposés pour la première fois aux acheteurs de maison ?

Les ARM existent depuis plusieurs décennies, la possibilité de contracter un prêt immobilier à long terme avec des taux d'intérêt fluctuants étant devenue disponible pour les Américains au début des années 1980. Les tentatives précédentes d'introduire de tels prêts dans les années 1970 ont été contrecarrées par le Congrès, par crainte qu'ils ne laissent les emprunteurs avec des versements hypothécaires ingérables. Cependant, la détérioration de l' industrie de l'épargne plus tard cette décennie a incité les autorités à reconsidérer leur résistance initiale et à devenir plus flexibles.